劉素娟訴上海市黃浦區金陵食品商店在繁華地段用於營業的房屋租賃期滿後應予收回糾紛案

【頒布單位】最高人民法院 中國應用法學研究所原告：劉素娟。被告：上海市黃浦區金陵食品商店（下稱金陵食品商店）。１９５３年５月，旅美華僑劉素娟購得座落於上海市南京西路３９４號磚木結構房屋一幢。１９５８年，劉將該房建築面積為５４平方米、使用面積為３６平方米的底層無償借給當地居民委員會使用。１９５９年１０月，居委會將該屋轉借給上海花鳥商店，由劉收取租金。１９６６年８月，該屋由房管部門接管。１９７２年，在調整商業網點時，金陵食品商店遷入該屋營業，並向房管部門繳納租金。１９８２年２月，有關部門根據落實私房政策的有關規定，將該屋產權發還給劉素娟。金陵食品商店因一時無法退讓而繼續租用該屋。１９９０年８月，雙方經協商簽訂了一份「私房租賃合同」，確定金陵食品商店承租期始於１９８７年３月，至１９９２年２月底終止。嗣後，劉曾向金陵食品商店提出增加租金，金陵食品商店以正在裝修房屋為理由予以拒絕。租賃期滿後，劉要求收回房屋未成，遂於１９９２年３月向上海市黃浦區人民法院提起訴訟，要求收回出租房屋，並由被告補付租賃期間應增加的租金１８６３０元。被告金陵食品商店辯稱：本店租用私房作為營業場地是歷史上客觀形成的，按照上海市人民政府有關文件規定，該房不宜歸還。如判歸還，職工安置、企業效益、國家財稅和人民生活均受到影響。如此先例一開，將會影響南京路商業網點的整體規劃和整個市場的繁榮。因此，對原告劉素娟收回出租房屋的請求不能接受，但可考慮出資購買一定面積的新村房屋與之互換產權或適當調高租金。上海市黃浦區人民法院經審理，查明上述事實屬實。該院認為，房屋所有權人的合法權益應當受到法律保護。系爭房屋雖屬有關部門調配並由被告長期使用，但事後原、被告協商一致簽訂了租賃合同，確定該房由被告租賃使用。現租房合同期滿，原告要求收回房屋，應予准許。考慮到被告的實際情況，可給予適當的搬遷時間。被告在庭審中提出商業網點不能撤銷的問題，應由其上級主管部門統籌安排解決。至於租金，應根據合同確定，現原告要求被告增加並補付租賃期間的租金，與法無據，本院不予支持。但被告應當支付租房合同終止後至遷出前的房屋使用費。因調解不成，該院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、第七十五條規定和國務院《城市私有房屋管理條例》第十六條、第二十條規定，於１９９２年９月１６日判決如下：一、終止原告劉素娟與被告金陵食品商店關於南京西路３９４號底層房屋的租賃關係。二、被告金陵食品商店應自本判決生效後一年內遷出南京西路３９４號底層房屋，該房由原告劉素娟收回使用。三、被告金陵食品商店自１９９２年３月起應按月給付原告劉素娟房屋使用費人民幣１６２０元至遷出時止。判決後，原、被告均表示不服，依法提起上訴。劉素娟上訴稱，金陵食品商店騰退房屋無需一年時間，要求該店立即遷出。此外，該店應支付自１９９１年５月至１９９２年２月依法可遞增的房租費８１００元。金陵食品商店則以原審答辯理由上訴，要求繼續承租該屋。上海市中級人民法院認為，上訴人之間的房屋租賃合同已經期滿，租賃關係已經消滅。一審法院所作的終止當事人雙方租賃關係的判決並無不當，應予維持。但判決的遷讓期限過長，應予改判。劉素娟提出增加原租賃期間可遞增的房租費的請求，並無不當，應予支持。金陵食品商店的上訴理由沒有法律依據，不予支持。１９９３年５月２４日，上海市中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項規定，判決如下：一、維持一審法院民事判決第一、三項，撤銷第二項。二、金陵食品商店自本判決生效後三個月內遷出南京西路３９４號底層房屋，該屋由劉素娟收回使用。三、金陵食品商店應給付劉素娟房屋租金人民幣８１００元。【評析】這是一起私有非居住房屋租賃糾紛案件。這類案件在整個私房租賃糾紛案中佔有一定比例。這樣的案件，有的法院判決駁回原告的訴訟請求，維持原本應該結束的租賃關係。因此，分析本案判決，研究解決「單位承租私房開設商業網點，出租人究竟可否要求承租人遷讓」，即「私房出租人的收房權是否應當得到法律保護」的問題，就顯得格外重要。所謂私有非居住房屋出租，對出租人來說，系指房屋所有權人自願將自住有餘的房屋提供給承租人有償使用；對承租人來說，系指單位（必須經縣以上人民政府批准）或個人為了生產、營業、辦公等需要租賃私有房屋。私有非居住房屋出租雖然在用途上與私有居住房屋出租不同，但都是以房屋為特定標的物，以調劑餘缺、主客兩利為目的，以自願平等、誠實信用為原則，是雙務、有償、諾成性合同。因此，合同除應當載明房屋座落地點、建築結構、附屬設備，租賃部位、面積、用途、金額，交付和退租辦法以及維修責任外，還應當寫明至關重要的租賃期限。合同生效後，承租人有房可住，出租人有利可得；承租人按約交租，出租人按約修房；雙方各自行使自己的權利，履行自己的義務。在租賃期限內，承租人有權使用其承租的房屋，出租人不得擅自收回。如有特殊原因確實需要收回房屋自住的，應商得承租人同意，補償承租人由於提前收回房屋而造成的損失。租賃期滿，合同即告終止，除續租外，出租人已沒有將房屋再交給承租人使用的義務了。根據國務院《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《私房條例》）規定：「租賃合同終止時，承租人應當將房屋退還出租人。如承租人到期確實無法找到房屋的，出租人應當酌情延長租賃期限」。可見，租賃合同期滿後，承租人理應退租。即使出租人「酌情延長租賃期限」，承租人屆時還是要退還承租房的。１９６３年８月和１９７９年２月，最高人民法院在有關民事政策法律的意見中規定，租期屆滿，房主確因住房困難要求收回自住的，應當允許。１９８４年９月，最高人民法院在「租期屆滿，房主要求收回自住的，一般應當準許」的規定中，刪去了過去規定的「確因住房困難」這一收房的前提條件，而在「未定租期，房主確因住房困難要求收回自住的，一般也應准許」的規定中增加了該條件。１９８８年１月，最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）在「未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷」的規定中，將原先設置的「確因住房困難」的條件也捨去了，進一步完善了如何處理私房租賃糾紛的意見。從這些司法解釋的演變中可以看出，租賃期滿，無論是否住房困難，原租賃合同即失去法律效力，承租關係終止；未定租期，出租人不受住房是否困難的限制，可隨時提出收房要求，這種承租關係不再繼續維持。只是「如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或騰讓部分房屋」，以便最終使出租人收回出租房屋。《私房條例》和《意見》中的一些規定，是我們解決私房租賃糾紛時應當遵照執行的，對出租人要求與開設商業網點的承租單位解除租賃關係的也不例外。在這方面，最高人民法院（１９８６）民他字第１２２號關於黃美惠與泉州市百貨總店租賃糾紛案的批複精神更能說明問題。１９５８年，黃美惠將一間樓房出租給泉州市百貨總店。雙方在租賃契約中約定，出租人在租賃期內如確要收回自用或拆遷等，得於３個月前通知承租人搬遷，承租人不得借故拖延或有任何要求。１９８１年９月，黃以修房和自己急需用房為理由，要求收回該房。泉州市百貨總店則提出，該房已做為商業網點，不能撤銷，不同意退租。最高人民法院對此認為，本案應按１９５８年雙方所訂的房屋租賃契約的約定處理。該批複沒有因為承租人承租私房用於開設商業網點，而作出不同意出租人行使收房權的解釋，真正從合同入手，提出了正確的處理意見。應當說，該意見是符合法理的，也是人民法院處理這類糾紛時應該遵循的。當然，由於歷史的原因，單位承租私房開設商業網點的為數不少，而且許多租賃沒有契約，沒有期限，租金也偏低。房主收回房屋的呼聲很高，在當前房屋供需矛盾仍然緊張的情況下，我們不能以現實中的困難和矛盾來否定租房應當遵循的自願平等和誠實信用原則，進而限制出租人的收房權利。綜上分析，我們認為，一、二審法院特別是二審法院對本案的處理是正確的。因私房租賃發生糾紛，人民法院應當嚴格按照《民法通則》、《私房條例》和《意見》中的有關規定處理，不能用判決的方法強制雙方建立租賃關係，簽訂新的租賃合同，以體現租賃主體在自願基礎上的平等性。只有這樣，才能使人民法院在審判這類案件時，既保護出租人的收房權，又維護承租人對他人房屋的租賃權，通過實事求是、秉公而妥善處理，改變長期以來對私房產權人合法權益保護不力的狀況。
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