便宜拿地皮+免費打廣告，恆大投資賈躍亭的FF，這筆買賣划算

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碧桂園宣布進軍農業，開始高薪招聘會養豬的博士；恆大宣布要搞高科技，入股了賈躍亭的FF新能源汽車。。。

花捲的朋友蔥花餅是做建築設計的，今年30歲，他總是擔心他這個行業過幾年就沒這麼多活了。問我，碧桂園開始養豬，恆大開始造車，地產這行業是不是快不行了？

那我們今天就來聊聊這個話題。

01恆大第N版多元化戰略

恆大17年股東會上發布的最新戰略規劃：公司將形成一基兩翼一龍頭的產業格局，即以民生地產（傳統拿地蓋樓）為基礎，以文化旅遊（旅遊地產）、健康養生（養老地產）為兩翼，高科技產業為龍頭。

翻譯一下：高科技產業就是產業地產。從恆大的戰略規劃來看，它並沒有轉型，還是在蓋房子。

嘗試多元化恆大做過糧油、水，虧得很慘，最後許老闆割肉甩賣了。前兩年嘗試做金融、搞保險，現在國家打擊金控集團，向來政治正確的許老闆也不會再去趟那渾水了。

搞足球可以給許老闆帶來所謂的「快樂」，還拉來了馬雲一起搞。但搞音樂就讓人看不懂了，當初還請來了高曉松坐鎮，不過現在也不了了之。

總的來看，恆大曾經嘗試過多元化，不過很失敗，恆大依然是靠地產吃飯的。

02旅遊養老地產要上位

中國地產行業的規模，近幾年都在10萬億以上。未來十年還會保持在10萬億以上。

但行業目前在加速集中化。記得在17年上半年看過一篇文章叫《碧桂園3000億躍進秘密》，然後17年底一看碧桂園披露的全年銷售額已經超過5000億。今年5月，碧桂園一個月賣了近800億的房子，18年全年銷售額大有達到8000億之勢。

除了碧桂園，房企TOP20目前都在高速擴張規模。

眾所周知，中國是一個產能過剩的國家。水泥、鋼材有很多，但土地是有限的。所以現在主流房企規模之爭的關鍵就在於土地。誰能廉價的拿到大量優質土地，誰就將主宰未來地產行業。

旅遊和養老便是一個很好的土地拓展方式。恆大目前在這方面最出名的項目就是海南海花島。據說恆大海花島項目的樓面地價是500元每平米，我想查一下恆大官方給的數據，但沒查到。不過從16年海花島5千多元的銷售售價來看，還送裝修、還送家電，這個項目的地價肯定是貴不了的。恆大近期還開發了童世界、養生谷等項目，用「恆大旅遊」、「恆大養老」這些關鍵字在百度搜索，可以查到恆大大量的新增項目。文化旅遊、健康養生現已成為恆大的重要土地拓展方式。

03苦逼的造車VS取巧的房地產

地產行業的規模10萬億，汽車行業的規模5萬億。地產是好買賣，汽車不是。

一、地產是輕資產行業，土地是存貨，可以很快變現，經營風險很小。汽車是重資產行業，前期投資非常大，需要很多年才能回本。

二、汽車技術不斷更新，研發稍一落後，就將被市場淘汰，競爭非常激烈。

三、房子是投資屬性越漲價越好賣，汽車是消費屬性越降價越好賣，所以房企之間很少打價格戰，但車企之間卻不然。

世界主流造車企業沒有中國的，很悲傷，國家把新能源車視為一次彎道超車的機會，大加鼓勵。但是國際汽車大廠通用、豐田、大眾，再加上國內拚命搞新能源的比亞迪、吉利、北汽，還有蔚來、小鵬各種新型公司，

新能源汽車行業競爭激烈程度可想而知。當年普通汽車還是新鮮產物時，美國有上千家車企。在一番激烈競爭後，最終只剩下三家。那未來的新能源汽車也是你死我活好不到哪兒去。

04掛造成羊頭賣房產狗肉

燕雀安知鴻鵠之志，不排除許老闆有一個造車夢。

但當我看到恆大在FF中占股45%的時候，不禁讓花捲想起了河北房企華夏幸福45%的產業發展服務費。華夏幸福的產業新城近幾年搞得風生水起，各家房企爭相效仿。碧桂園成立了產城發展事業部，萬科聯手華大基因去蘇州圈地，同屬河北的房企榮盛發展目前完全照搬華夏幸福的業務模式。

產業地產的商業邏輯是什麼呢？

國家鼓勵發展製造業，地方政府肯定會響應。這些製造業去地方政府談政策優惠時，地方政府能給什麼呢？土地支持肯定少不了。

所以現在房企紛紛帶著新能源汽車去全國各地廉價的圈地，然後蓋住宅變現。華夏幸福實際控制人名下的知合資本最近也投資了一家新能源汽車公司，叫哪吒汽車。知合資本還投了一個OLED顯示器公司，就是現在A股的維信諾。知合資本所投的所有項目，都會落地到華夏幸福的產業新城中，最終地方政府以廉價的住宅用地對其予以政策支持。

從以上這些我們可以看出，現在房企投資高新產業，最終目的就是曲線拿便宜的地蓋住宅。據說恆大與賈躍亭有一個對賭協議，就是19年春節前FF必須達到量產條件。為什麼不是業績對賭呢？因為只要FF達到量產條件，恆大就可以攜FF開始圈地。

05順勢而為、盯住產業地產

地產目前依然是一個很好的行業，而且未來也是，恆大投資FF並不是出於轉型的考慮。產業地產是新風口，將來是房企重要的土地拓展方式之一。

對於房企而言，產業地產的優勢在於土地便宜。那對於我們普通老百姓也一樣。產業新城目前地價較低，如果地處核心都市圈，未來一線城市人口外溢，再加上產業發展機會，新增加就業人口，其住宅價格升值空間是非常大的。

具體到每個家庭，需求不同，目的太多當然很難兼顧，所以花捲很認可土神的住投分離。居住要選擇距離工作單位近的地方，買不起的可以租房。錢少可以買核心城市外溢優先受益的區域買房等待升值。

以北京為例，儘管住在固安、甚至燕郊到北京上班目前不是很方便。但未來北京人口、產業外溢，最受益就是北三縣，其次是固安。所以固安值得投資、北三縣更值得投資。