觀察| 住建部表態控樓市 泡沫破滅後損失慘重

9月6日，住建部官網發布了貫徹《法治政府建設實施綱要（2015-2020年）》（下稱《綱要》）的實施方案。

在主要任務和具體措施方面，有關房地產的表述主要歸結為完善房地產宏觀調控。這是自今年3月份全國兩會以來，住建部文件中首次涉及房地產市場調控問題。

官方表態調控

《綱要》規定：根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進。

同時，提出建立全國房地產庫存和交易監測平台，形成常態化房地產市場監測機制。實施住宅用地分類供應管理，完善和落實差別化稅收、信貸政策。改進住房公積金提取、使用、監管機制，支持居民合理住房消費等。

分析人士認為，本輪房地產庫存結構去化非常不均衡，去化的大部分是一二線城市住宅，商業地產與三四線城市的住宅依然庫存明顯。

另外，儘管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其餘城市房價走勢相對平穩。

機構警示風險

8月份全國土地市場量跌價揚，成交樓面地價創下歷史新高。近日，同策諮詢研究部發布的數據顯示，8月份全國302個城市土地市場成交的平均樓面地價環比大幅上揚46%至1591元/平方米。而從同比情況看，一線城市地價已經呈現翻番的局面。

同策諮詢研究部研究經理許之靜指出，持續多月的量價攀高，市場幾近失控，而二線城市地價超過房價「麵粉貴過麵包」的怪相也成為常態。今年上半年，儘管部分地區已經出台地產調控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為「溫和」，並未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。

已經有機構開始擔心市場風險。標普全球評級預計，由於政府政策的支持作用在遞減、比較基礎較高以及土地價格上漲，未來12個月內房地產業增速將放緩。

銷售強勁也導致房地產開發商將現金流重新投資於新項目。很多獲評級開發商已經加大土地收購力度和擴張計劃，從而將很多一二線城市的土地價格推至歷史高點。

開發商激進擴張的同時，房價也在加速上漲。已有嗅覺靈敏的開發商在趁市場好抓緊出貨。

碧桂園相關負責人表示，針對2014年及之前的積存貨量，碧桂園近期啟動「光碟行動」。參與行動的貨量有72億元。行動啟動時間由項目自行確定，但在2016年10月31日前結束。對極少數貨量，總優惠力度上限為原底價的75折，具體優惠由區域視情況決定。

房地產泡沫磨滅，購房人將有多慘？

房地產泡沫一旦破滅，房價勢必出現大幅下挫。這一局勢對普通老百姓有何影響，是不是真如大多數購房者所想像的那樣——房價跌破貸款餘額，房子扔給銀行，最多是首付款的損失？

在此以《滙豐銀行（中國）房地產抵押貸款合同》為例，該合同通篇未涉及前述多數購房者所想像的條款，與房價下跌導致抵押物價值不足的條款如下：「如抵押物房地產因任何原因貶值或遭受毀損後其價值低於以下三者中之較低者：（1）簽約前之評估價或（2）放款前之評估價或（3）抵押房地產的購入價（即貸款滿評價），抵押人有責任重新提供或增加能被抵押權人接收的擔保物以彌補不足，或者根據抵押權人的要求提前歸還部分貸款，以降低未償貸款餘額」。如出現每月房貸未償還等違約責任，合同規定「處分抵押房地產所得價款，如不足以償還借款人所欠抵押權人的一切款項及貸款利息，抵押權人有權依法另行追索借款人」。在查閱了其他銀行的房地產抵押貸款合同之後，相關的條款內容也大同小異。

一旦房地產泡沫破滅，上述條款將產生什麼後果？

舉一個例子，2016年8月，趙先生在北京購買了一套市場價1200萬元的房產，銀行評估價1000萬元，銀行貸款800萬元，首付400萬元。2017年8月，這套房屋市場價跌至900萬元，銀行要求趙先生補足100萬元抵押物或提前償還100萬元貸款，否則將沒收拍賣房產。但趙先生難以補足擔保物或提前償還貸款。由此，銀行沒收房產，拍賣房產得750萬元（通常都大幅低於市場價）。

最後，趙先生的損失是400萬首付款和扣除拍賣房產後的債務50萬元。趙先生房子被銀行無情收走，同時還欠下銀行50萬元的債務，進入名副其實的負資產狀態。由此可見，房價暴跌之後的銀行債權並不會因抵押房地產拍賣後而消失。

奉勸購房者和與泡沫共舞的投資者一句：泡沫形成初期，請擁抱泡沫，泡沫加速趕頂和全民資金加速湧入的時候，請遠離泡沫。

無法避免的陣痛

改革開放以來，中國經歷了「製造業+出口」的第一個增長期，和「大基建+城鎮化+房地產」的第二個增長期。目前即將進入第三個時期。

在第一個增長期，中國通過對外開放吸引外資流入，在沿海地區建立了加工貿易工廠以及巨大的港口。通過讓人民幣貶值，再輔以廉價勞動力，變身為世界工廠。在這個時期，無形之手（市場的力量）強過有形之手（政府的力量），民企、中小企業、外資企業空前活躍，溫州、泉州、東莞、佛山等一批弱地級市崛起，超過了很多省會城市。

這個時代，最大的受益者是製造業、沿海城市、外企。

第二個增長期就是所謂的「印鈔票的時代」，國家通過貨幣超發，推動資產價格上升，給購房者帶來驚喜，刺激未購房的人儘快購房，由此開啟了人類歷史上史無前例的「超級城鎮化」，「大基建+城鎮化+房地產」聯合發力，推動規模龐大的中國經濟持續快速增長。這個期間資金的流動方向是：央行投放巨額基礎貨幣--→銀行放貸→地方政府、國企、開發商→房地產基建的下游產業。由此帶來了天量信貸，以及企業槓桿率不斷上升。

由於土地、基建都在政府手裡，所以這個時期「有形之手」越來越強勢，甚至壓倒了「無形之手」。反映在市場里，有人說是國進民退；反映到城市競爭格局上，是此前明星地級市地位下降，一批「單核心」省份的省會城市快速崛起，比如武漢、成都、鄭州、長沙等。

在這個時期，圍繞著土地、房地產的收入快速增長，製造業顯得無足輕重，所以匯率的天平開始向資產價格傾斜，人民幣對外不斷升值。這個時期，最大的受益者是擁有土地的地方政府，容易貸到款的國企、開發商和購買了多套房產的人。製造業的競爭力，在這個時期因為匯率天平的傾斜而不斷降低。

到最近幾年，隨著房屋供應在絕大多數城市出現過剩，「大基建+城鎮化+房地產」的模式接近尾聲，「印鈔票的時代」正在叩門。所謂「印鈔票的時代」，就是通過政府審批制度改革、反腐敗、司法制度改革、IPO註冊制改革等，讓中國更加市場化，激活「大眾創業、萬眾創新」，推動實體經濟回歸，而不再依靠吹大資產泡沫來穩增長。

反映在資金流向上，主要是通過股權、債權融資解決經濟發展問題，銀行發鈔速度將適當降低，企業槓桿率也將不斷下降，大金融時代來臨。在這種背景下，全社會的資金池逐步由樓市變成大金融（核心是多層次資本市場）。

如果中國完美地切換到「印股票的時代」，高房價問題自然就解決了，這時候，房價將出現慢漲，財富總量和人民收入快增，泡沫逐步被化解。由於社會充滿創造力，財富不斷增加，人民幣的匯率自然也就穩住了。

當然，這是一個理想狀態。事實上，過去一年多我們在開啟「印股票的時代」時，遇到了「人造牛市+股災」的狙擊，隨後又遭遇了「股匯雙殺」的挑戰。這告訴我們一點：新舊模式的切換，阻力甚大，困難甚大。