火花S-Park | 華夏幸福模式本質

08-02

2014年的時候，我曾經針對華夏幸福模式提出過一個還很不成熟的「滾雪球效應」。

4年過去了，無論外界如何針對它發出各種各樣的盛世危言，這個雪球仍然在不講道理的越滾越大。相比當時，如今中央政府在嚴控地方債務、防範金融風險方面做得更加決絕，地方政府依然在投資拉動的路上衝動奔跑，並且延續著「前任透支後任，後任一定否認前任」的生態氛圍。大家其實都在問，在這種環境之下，華夏幸福這個雪球是怎麼越滾越大的，未來還能否繼續滾下去？

與很多單純從房地產角度的思維去試圖解讀的努力不同，火花S-Park是研究產業地產的，所以我們對華夏幸福的理解與很多人士頗有差異，無所謂優劣，一家之言，見仁見智而已。

我個人覺得，華夏幸福是中國為數不多的真正看懂，並在實踐產業地產（或者它自己說的「產業新城」）本質的企業之一，或者說，它是這個行業最聰明的一家企業。

產業地產本質是什麼？個人愚見，是一門以現金流管理為基石、以政企博弈為頂層框架的政治經濟學。

在這門鬥智斗勇的學問中，做好產業地產的要訣只有一個字——熬，慢慢熬到最後都能做起來，都能賺到錢，但全周期中的現金流管理是生命線，保證你能熬到最後，而政企雙方不斷的博弈，這種政治與經濟的纏繞結合，則保證你模式的整體可持續性和安全性。

這就是為什麼我說華夏幸福是最聰明的，因為它最能看懂並且在實踐這種模式。華夏幸福把這種模式融匯到自己的戰略基因當中，來支持它自己真正的模式本質。

所以，華夏幸福模式的本質是什麼呢？三個字——「賭國運」，用一種高度槓桿化的手段，對賭中國經濟長期發展、城市化之後的資產價值重估（還是要強調，這是我們的一家之言，歡迎大家共同探討和異議）。

為了實現這個對賭，華夏幸福必須迅速，低成本的佔住兩個要塞——佔住資產高地，佔住產業埠。前者是這門生意的根本，後者則是它的輔助性側翼，幫助它捕獲更多的機會和可能性。

這個對賭不是無緣無故產生的，恰恰是固安當年的這場「賭博」般冒險的成功，讓它看到了這種可能性，演化成如今華夏幸福迅速鋪開產業新城的背後邏輯所在。我們可以說，固安的成功有其天時地利與人和的偶然性，但其中也有一定的必然性，那麼在全國範圍內，誰又敢說這種必然性不會重現呢？哪怕只有百分之一的可能性，也值得賭一賭，因為它的獲利空間很大。

這恐怕就是為什麼王文學在2015年不由分說提出「三年百城」這個外界看來匪夷所思的目標，還要高管立下軍令狀不惜代價的儘快鎖定，大家不妨回過頭來想想，為什麼他這麼急？就是因為這些資產是「不可再生資源」，天予不取，反受其咎，時至不迎，反受其殃。從那時開始，華夏幸福開始了細胞分裂式的擴張，每個區域都是王侯將相寧有種乎，幾個人幾條槍的就拉起隊伍搶佔山頭根據地，即便職業經理人兵如流水，整個集團依然是營盤鐵打。

所以，如果只是簡單的說，「華夏幸福是靠產業的幌子來圈住宅用地開發盈利」，至少是有失偏頗的，一些媒體和研究者單單關注它的房地產業務，但這樣就無法解釋為什麼它不去那些熱點區域搶地拍地，或者為什麼想在東南亞、南亞的處女地甚至是非洲做產業新城——因為它的邏輯根本不是碧桂園、富力那樣，把房子賣給想在海外置業的富人群體——你現在會去越南、印度尼西亞、印度和埃及的「固安」買房嗎？

而且我們也沒有辦法解釋，現在這些地方政府這麼懂行，這麼精明，明明知道一家企業拿著產業幌子做房地產，卻還不把它「幹掉」，反而簽下被人詬病為「喪權辱國」的幾十平方公里的委託開發協議？

這是因為，華夏幸福的產品真的是「產業新城」，而不是房地產。對於華夏幸福來說，在一個區域第一輪的房地產開發根本就是不賺錢或者極其微利的，僅僅是它平衡早期現金流的一個手段，也就是我們前面說的「產業地產的基石——現金流管理」。只要有現金流，哪怕收支打平，華夏幸福也能用規劃報告、路橋設施、規劃展示館、產業園、招商團隊這些組合拳，以槓桿效應把這個區域的資產高地牢牢佔據住了，也就保住了未來城鎮化春風過後，人口、稅收、資產價格全面重估，自己能夠從中捕獲豐厚的盈利空間。

所以大家想想，華夏幸福為什麼那麼在乎TOD？再想想，華夏幸福為什麼要做產業小鎮？這個產品，與風靡全國的一般意義上的特色小鎮有所差別，我們可以理解成產業新城的「微縮進城版本」，比如華夏幸福在深圳躍躍欲試的「工改工」，和重慶南岸區南山腳下的工業遺址改造文旅小鎮，甚至於——再透露一個勁爆的，華夏幸福可能還會參與一些地方國企的混改，這些東西中基本是很難有住宅業態的，但是卻在未來有巨大的資產重估獲利空間，值得現在去養。

很不幸，這些東西，從華夏幸福的年報，從最近媒體對華夏幸福總裁孟驚只偏重於房地產角度的群訪中基本是看不出來的。相反，華夏幸福年報透露的一些零零碎碎的信息，反而能夠不斷印證我們的判斷，這裡我暫不贅述。

所以，華夏幸福倒可能是中國為數不多的真正想做產業的產業地產商之一，因為只有真的做產業，讓區域發展起來，創造出增量價值，才有未來資產重估的空氣和土壤。所以，我可能要修正一下四年前的「滾雪球效應」——滾過雪球的朋友都知道，最開始手中必須攥有一個十分緊實的冰球才能把雪球滾起來，對華夏幸福來說，這個冰球就是產業（包括產業規劃、產業研究、產業招商、產業資源、產業資本、產業空間等等），然後才能滾起越來越多的雪片（有待未來價值重估的低成本資產）。

至於這些產業本身能否盈利，如何盈利，怎樣與資本、園區結合創造另一個強閉環，是另外一個話題，篇幅所限，我也暫不贅述了。

出現在博鰲論壇和新聞聯播畫面中的王文學，從去年開始一直在強調一句話——「誠意正心干好產業新城」。普通員工和不明真相的同行，或許只能把這句話理解為從《禮記?大學》中生搬硬套出來的噱頭或者雞湯，但按照我上述邏輯的理解，這句話恐怕是發自肺腑的——如果不夠誠意正心，而是三心二意的大打短期擦邊球，政府第一個就會讓你捲鋪蓋走人，你又如何堅持到資產重估、對賭成功的那一天？

也就是從這個角度，我們不難理解王文學在華夏幸福2017年終內部講話中提到的三個要點：聚焦區域高質量發展、全面開放合作和保持房地產高周轉。

第一條關乎根本，華夏幸福必須緊緊貼合國家戰略來進行它的對賭遊戲，無問東西，不論對錯，只能順水推舟，絕不火中取栗，否則這個模式就沒有意義了。

後兩條，則關乎華夏幸福從去年開始在房地產業務上的合作放開，這等於承認了大本營內外的房地市場都需要更多有經驗、有品牌的房企幫助它貫徹高周轉的現金流策略。畢竟，攤子鋪得太大，如果不能提高現金周轉效率是極其危險的，而華夏幸福其實可以將自己作為其他房企的獲地埠，利用其他房企的墊資拿地和後期開發槓桿來滿足自己的現金流與風險分散需求。

和這些房企，以及純粹的二級園區開發商不同，華夏幸福的產業地產模式所面對的客戶不是個體的消費者，也不是實體企業，而是地方政府——通過產業新城發展服務來滿足你的政績需要，換取我低成本的資產控制權。

從這個角度，華夏幸福是沒有競爭對手的，同行不是，地方政府也不是，它的敵人只有兩個——大勢，和自己。

天道有常，或有不測風雲，如果國運未能如我們所願，中國經濟開了倒車，城鎮化沒有按照預期軌道運行，就沒有測算中的資產重估獲利空間，那這場對賭就危乎險矣。

而華夏幸福自己，考量的是戰略定力和判斷力。如果不專註，不聚焦，重心旁騖，過分去追求房地產的獨立發展或者市場地位，或者在產業方面投入過大，又或者選址失誤，這個地方的房地產銷售失敗無法維持早期現金流，以及後期城鎮化之後資產重估獲利空間不足......根據慣性原理，稍稍一點方向的改變，都可能導致這輛龐大的戰車駛向錯誤甚至是毀滅的道路。

在這個獨有模式之下，華夏幸福需要養兩頭牛——保證現金流和融資能力的「現金牛」，和保證持續賺錢能力的「利潤牛」。在大本營固安、廊坊和京津冀銷售大挫的情況下，華夏幸福必須把「現金牛」的跛腿補起來，可能是長三角的嘉善、來安（二者被王文學視作下一個固安），也可能是中部的長沙、武漢，或者西部的成都、重慶，這些人口凈流入勢頭大好的重點城市周邊縣域經濟圈，也必然是未來的「利潤牛」。

再長遠點兒看，東南亞、南亞和非洲，也有很多像極了40年前中國改革開放伊始的區域，對賭這些區域「改革開放」發展起來的資產重估收益，做當年李嘉誠做過的事情，如何？

那麼，到底有沒有地方政府看穿華夏幸福這種模式？我相信，愚鈍如我，尚能想到，體制內精英們能想明白的當然大有人在。但是，為什麼這些地方政府還願意讓華夏幸福滾這個雪球，而華夏幸福的PPP還能夠繼續在財政部、發改委這裡大行其道？

竊以為，原因有三點：

一是華夏幸福的一個核心能力——天下武功，唯快不破，華夏幸福能夠最快速的墊資幫助囊中日益羞澀、野心卻在膨脹的官員們出形象，砸錢，砸錢，再砸錢，用1~3年檢驗自己的選址是否正確，再看政府的財政和履約能力能否兌現，從而決定下一步是否繼續合作，這種博弈對政府並不是壞事，因為這確實是一種增量運營，如果區域不發展，華夏幸福模式也是失敗的，誰都沒有好處；

二是華夏幸福能夠像「元素召喚師」一般迅速召集一批本土化的招商團隊（各大經信委、招商局、投促局的電話簿，別怪我沒提醒你），人海戰術，快速跟上，這種高效和觀感，就連北、上、廣、深的政府招商體系都不敢說一定能PK得過，對政府是真挺有震撼力的；

三是華夏幸福的確利用它的產業研究院和它的全球團隊的資本、資源、視野做出一種非一般的感覺，做出一張高大上的規劃，讓政府為之心動。當然，產業規劃總是對的，只要跟中央與地方產業發展方向並行不悖即可，無論背景值多少，這個區域最終發展起來了，同樣是雙贏的結果。

說句題外話，就算是這三點，華夏幸福也有攻克不下的省份——山東，原因具體是什麼不好說，但從我個人的體會而言，這個區域的官本位、自信度、封閉度、國營比重，綜合起來，全國範圍內鮮有出其右者，這也許是華夏幸福始終啃不下來山東半島的因素之一吧。

回到正題，只有從上面所說的這些角度，我們才可能真正看清華夏幸福各類工具組合的真實用意——孵化器、產業研究院、規劃團隊、招商團隊、房地產板塊、金控板塊，各自扮演著什麼樣的角色，如何虛實結合，服務於華夏幸福的「產業地產政治經濟學」，讓它的雪球繼續暢行無阻的滾下去。

也只有從這些角度，才能想清楚，如果你真的想研究和學習華夏幸福模式，焦點應該放在哪裡？

現在，從華夏幸福卧榻之側的榮盛發展、隆基泰和，到早已揚名立萬的萬科、碧桂園、金茂，還有全國成百上千個政府平台、城投公司，無不將焦距對準華夏幸福，希望從這個「怪物」身上挖掘出一些為自己所用的乾貨出來。

但是，如果你僅僅學到的是將產業作為圈地的幌子，儘可能多的拿住宅用地銷售開發賺錢——「華夏幸福不就是這麼乾的嗎？」，那麼你可能死得比誰都快。

兵者，詭道。岳飛也說過，陣而後戰，兵法之常，運用之妙，存乎一心。每個模式都有它生長出來的特殊土壤，在特殊的資源積累和兵法陣型下，對抗著特殊的生存風險，旁人又如何能用幾頁PPT就窺得其門徑，並迅速為我所用？

華夏幸福模式的啟示，不是如何模仿它的產業新城產品，或者它的區域布局，甚至不是它的財務模型、融資方法和政府博弈技巧——這些當然很重要，但最核心的，是華夏幸福如何深刻清醒地理解它生長出來的特殊土壤，如何用特殊的資源積累和兵法陣型下，對抗著特殊的生存風險，並堅決地以這種模式的頂層設計來驅動它的具體業務，這就是我們所謂的「戰略驅動型企業」——我覺得，這正是產業地產最需要解決的首要問題。

截止4月11日，確定參加峰會的企業高管名單：