這些城市的房價將大漲

http://news.wenweipo.com[2016-02-28]【文匯網訊】最近樓市又瘋了，北上廣一線城市房價在漲，北京萬科也說部分項目要漲。這次的上漲是曇花一現還是樓市變天?一線城市的火爆是否會蔓延到二三線城市?樂觀者開始歡呼房地產春天的到來，經濟學家馬光遠卻認為無論政策如何刺激，房地產暴漲的日子已經成為過去。瘋狂樓市據人民日報客戶端引述正和島公眾號報道，新年伊始，關於一線城市房價加速瘋漲的消息充斥著各種媒體的熱門版面。上海等一線城市房價出現了脫韁式上漲，甚至有房東惜售一天漲價三次。2月23日，北京南五環之外，大興黃村的一塊地經過76輪的激烈競價，最終被綠地以39億拍到，樓面價達到了驚人的4.7萬/平米，這意味著房子的出售價格至少要超過7萬元才可能賺錢。這塊地拍出這樣的價格，讓很多業內人士都大呼看不懂。而從過往的歷史看，一線城市每一次「地王」的出現，都似乎意味著房價新一輪瘋漲的開始。一線城市這種火爆的行情是媒體的熱炒，還是當下一線城市房地產市場的真實情況;一線城市的火爆能否像過去一樣向二三線城市傳遞?這種上漲是曇花一現，還是意味著中國房地產市場的逆襲?房價暴漲的日子已經成為過去知名經濟學家馬光遠在去年年底發表的題為《2016年，這幾個城市的房價會大漲》的文章中判斷：2016年中國經濟的總體溫度仍然屬於寒冬，而房地產是否穩定將成為中國經濟的勝負手。基於此，房地產去庫存的政策力度將超乎想像，在幫助農民工買房的同時，政策組合拳還將包括首付回到20%，營業稅、個稅、契稅的完全減免、政府回購、公積金擴容以及更大力度的財政補貼等。進入2月份以來，房地產救市政策密集發佈：2月2日，央行出台了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖;2月17日，央行再次發佈消息，上調職工住房公積金賬戶存款利率;2月19日又迎來了營業稅、契稅的減免。一些樂觀的房地產從業者歡呼房地產春天到來，期待房價的再次暴漲。不過馬光遠認為，這是一種非常不切實際的期待，也是對市場和政策的誤讀。他認為，在房地產市場已經告別短缺的情況下，政策帶來的機會只是結構性的機會。對於人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的組合拳一定會激發出真實需求。但對於大量的庫存太大、房子供應嚴重過剩的地區而言，房地產市場不會因為政策的回暖而告別調整。盛宴已經結束，痛苦的調整剛剛到來，政策只是一劑杜冷丁，暫時減輕了痛苦而已。無論政策如何刺激，房地產暴漲的日子已經成為過去。原因如下：其一，供求關係巨變，中國房地產已經從賣方市場轉為買方市場。80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市，住房庫存的消化週期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年;其二，房地產的投資熱情在下降，過去買房炒房者，現在大都選擇賣房和離開房地產，這是房地產市場最大的變化;其三，社會資金正在撤離房地產市場，2013年房地產火爆的時候，房地產行業到位資金高達12.2萬億，佔全社會融資額的比重超過70%，增速高達26%，而在2014年，房地產到位資金的增速是負增長，這是中國房地產市場化以來前所未有的;其四，在基本居住需求得到基本滿足的情況下，居民對房子的要求已經從「居者有其屋」升級為「居者優其屋」，這意味著未來住房需要滿足這種升級的需求才有市場。兩點判斷近日馬光遠再發表房地產市場研判文章，堅持以下幾點判斷。第一，2016年房價分化的走勢會持續，由於負利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段，這些地方的房價今年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問題不大;第二，考慮到2016年房地產政策的刺激力度，三四線想買房子住的也沒有問題，房價暴跌的概率建立在中國經濟出現危機的基礎上，馬光遠認為，2016年中國經濟全面陷入危機是小概率。文章中，馬光遠重申了自己的觀點：中國房價百分百太高，不承認中國房價太高不實事求是!這幾個城市的房價將大漲「20%的城市和20%的樓盤仍然可以投資......對於一線城市、重點城市以及未來人口流入的城市，現在肯定是買房的最佳時間窗口，至於投資其他城市的房地產，意義並不大。」馬光遠認為，今年的房地產政策肯定比2015年寬鬆，刺激房地產是政策堅定的選擇。1、第一上漲梯隊蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、海口、蘭州。這些城市的房價，今年大漲的概率極大。2、第二上漲梯隊北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲，是因為今年要嚴控人口，市政府要搬遷到通州，四環以內的人口明確要求下降;深圳2015年漲得太瘋;廣州因為周邊城市群的形成，總體供應充足，大漲的條件不具備。3、第三上漲梯隊關注國家級城市圈，中心城市周邊經濟條件不錯的中等城市。
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