易憲容：當前房價漲是開發商及地方政府刻意炒作

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　　當前一些地方房價上漲，很大程度上是地方政府某些政策誤導影響了市場預期的結果。所以，現在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩定預期。只要差別化住房信貸政策不改，按揭貸款條件就不會變。而沒有銀行的金融槓桿，房價想快速飆升是不可能的。

　　國內不少城市又出現了樓價快速上漲的現象。對此，政府及市場都在擔心，兩年來房地產宏觀調控會不會戛然而止？或當前樓市是不是因為在調控中產生的供求關係變化而造成了價格上漲？

　　只要觀察一下近十年來國內樓市的演變，就一目了然：國內樓價之所以能夠快速上漲，房地產市場之所以能有近十年的飛速繁榮，最根本原因在於政府實行的過度優惠的住房信貸政策及過度優惠的稅收政策。而貨幣條件是國內樓價變化或波動最為重要的原因。

　　近十年來國內樓價之所以能快速飆升，很大程度上是信貸大規模擴張的結果。比如說，從1998年至2002年，銀行信貸增加量是6.7萬億元，但2003年至2007年，銀行信貸增加量達到14.7萬億元，是前五年的2.2倍。而2008年至2011年，銀行信貸增加了28.8萬億，四年的信貸是1998年至2002年那五年的4.3倍。如果以年均計算，這四年是1998年度年均的近7倍多。當大量銀行信貸來追逐同樣多的住房時，房價的快速上漲就是必然的了。

　　可以看到，2008年居民從銀行獲得貸款約6000億元左右，但到2009年至2011年已分別增長到24600億元、29000億元、25000億元。分別是2008年的4至5倍。再清楚不過，這幾年國內樓價的快速飆升，是居民利用銀行金融槓桿蜂擁進入住房市場的結果。

　　就此而言，本文開首的疑問便可轉換為這樣的問題：當前市場大量渲染的國內住房市場又開始出現「量升價漲」的局面，是不是因為貨幣市場條件發生根本性變化了？在筆者看來，當前各地不少經濟政策確有重新刺激住房市場價格上漲之嫌，但國內住房市場的貨幣市場條件並沒有發生多少變化。它根本上就沒有或不支持住房市場價格的快速上漲。

　　首先，儘管當前住房銷售有所增加，在一定意義上與政府宏觀政策有所調整有關，但目前的貨幣政策及金融市場條件與2009年有很大差別，限制住房投機炒作的住房信貸政策及貨幣條件沒有改變，再說，「穩增長」的宏觀經濟政策環境與2008年下半年及2009年的貨幣市場條件也有很大不同。比如貨幣政策，2008年下半年，銀行存款準備金率下降4個百分點，由17.5%下調到了13.5%。而今年銀行存款準備金率只下調兩次共計1個百分點，由21.0%下調到了20.0%。2008年下半年存貸款利率下降了216個基點，一年貸款利率由7.56厘下降到5.40厘，貨幣政策改變為適度寬鬆。而今年存貸款只是下降25個基點(特別是不對稱利率調整)，貨幣政策也沒有變化。

　　更為重要的是，2008年10月《中國人民銀行關於擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度有關問題的通知》規定，自2008年10月27日起，商業性個人住房貸款利率的下降擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。這樣，居民首次購買普通商品房和改善型自住房，個人住房貸款利率由以往的6.426厘，下降到4.158厘，按揭貸款利率下降幅度達35%。儘管該文件規定，享受利率優惠是購買首套住房或改善型住房的居民，但由於沒有把住房投資與消費區分開，實際上當時凡購買住房者都可獲得貸款及享受優惠利率。

　　但在2010年國十條頒布之後，央行與銀監會出台了《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》的275號文件。差別化的住房信貸政策的核心就是：一是不允許投機炒作者利用銀行信貸進入住房市場；二是對於改善性住房貸款利率及首付比例上升(貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上，貸款利率上漲幅度至少不低於87%；首付比例由20%上升到不低於60%)；三是購買首套住房者儘管其貸款利率下限到基準利率0.7倍，但完全由銀行根據商業原則定價。

　　這也就是說，今年央行存貸款利率下降後，由於採取的是不對稱減息，進而使得銀行利差水平全面縮小。在這種情況下，儘管購買首套住房者的貸款利率下限最低可下調至基準利率的0.7倍，但事實上首套住房購買者很難獲得這種下限利率的貸款，其貸款利率優惠至多也是85折(這是銀行不虧損的底線)，而且這僅是首套住房購買少數人所享受的條件，與2008年至2010年期間的按揭貸款信貸條件有天壤之別。從央行統計報告就可以看到，2009年一季度的按揭貸款加權利率為4.42厘，而今年一季度按揭貸款加權利率上升到7.43厘，是2009年的1.68倍。換言之，只要差別化住房信貸政策不改，住房按揭貸款的條件就不會變。而沒有銀行的金融槓桿，房價想快速飆升是不可能的。

　　還有，由於人民幣匯率開始逐漸穩定，升值預期在變，外匯占款增長情況與2009年相比，基礎貨幣動態上是處於收縮狀態；特別是商業銀行的信貸不僅實際增長減少，而且增長遠低於市場預期。這些都顯示銀行通過信貸過度擴張的方式來強化競爭的意識已經改變，銀行信貸風險意識在增加。這些貨幣政策因素，都不支持住房市場價格的快速飆升。

　　由上述分析可見，當前一些地方房價上漲，很大程度上是地方政府某些政策誤導影響了市場預期，是房地產開發商及地方政府刻意炒作，或一些媒體刻意放大有利房價上漲的信息、一些急於購買住房者的恐慌性心態等因素導致的結果。據此判斷，筆者以為，現在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩定預期(房地產去庫存化就得以量換價)，並密切關注、嚴密提防樓市泡沫重新吹大的風險。

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