許子枋 地產調控後的房價變數

房地產調控政策已無懸念，但政策調控下的市場本身力量對房價的影響將有新的變數，未來的市場懸念比政策懸念更大。

房地產調控政策從嚴酷回歸平衡、從全面打壓回歸有保有壓是確定的，抑制投資、投機性需求，剛需購買力得到支持將是2012年乃至未來房地產業的主旋律。

為了保持房地產長期平穩健康發展，可能不能缺少政府調控這隻手，這支看得見的手業已發揮了調控房價的巨大威力，但同時它對房地產市場的長期影響，我們還遠未能預知。本文主要探討在政府之手的掌風之下，市場之手的陰柔綿力會如何地影響中國未來的房價。

　　政策之下，需求被強行壓抑，預期被短期扭轉，房地產調控政策效力顯現，房價基本面仍在調整階段，泡沫大的城市房價還有下行空間。

國家統計局3月18日公布的數據顯示，與上月相比（環比），70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個，分別是濟南、貴陽、包頭和西寧，漲幅均為0.1%。而在1月份，70個大中城市中，沒有房價環比上漲的城市。70個大中城市平均房價的環比跌幅來近3個月的數據分別為0.27%、0.15%、0.1%，跌幅連續兩個月減小。

有分析說樓市已經出現明顯回暖勢頭，價格築底趨勢可能已經出現，如果不出現新一輪的政策打壓，則上半年內，應能看到價格停止下跌。

但顯然，地產觀察者許子枋認為：中國樓市近期的回暖，是建立在降價基礎上的以價換量，以及被壓抑的剛性需求的集中放量。只要降價預期還在，泡沫大的城市房價仍有下行空間。

中國的房地產業發展水平是有區域差距的，但中國的中央政府管理模式和國情模式使區域差別性政策難以落到實處。隨著政策效力的明朗化、政策預期的落地化，不同區域的需求力將得到不同的釋放，市場本原的力量將漸次得到彰顯，中國未來房價將分區域漲跌並現。

　　胡葆森就認為，我國沿海一帶的一線城市，如深圳、廣州、上海、青島，其城市化率都在60%以上，而中西部地區仍較落後，如中部省份約為40%，西部部分地區還在30%左右，將城市化率在30%和60%的城市進行調控「一刀切」並不符合科學發展觀。

　　什麼是合理房價？還只能依據房價收入比這個指標。

　　大城市和泡沫化程度比較高的城市，房價嚴控估計不會放鬆，也不應放鬆，因為它們同時肩扛房價示範效應，只有通過大城市房價的合理回歸，讓民眾對房價的預期出現差別化和理性化，區域房價就會出現分化。從本文前述數據看，房價上升城市為中西部城市，我們也看出了這種趨勢的端倪。在泡沫化不高的中西部城市，開發商繼續降價的空間越來越小。

供應的人為壓抑和階段性斷檔，將使房價受市場影響風險加劇，未來2年房價動蕩性加大。

今年因政策的壓力，大多數已購地開發商因土地開發時限的影響，都將新推樓盤上市時點推延到今年底、明年初，導致這個階段的供應將急劇非正常放量，而需求因政策效力並未衰失、預期還在糾結，需求仍受壓抑，估計這段時間房價因供應過量仍將技術性下探。

　　同時，由於這兩年開發商買地及新開工速度放緩，今年房地產投資預計僅增長13%，同時保障房項目很可能再次遭遇資金短缺問題。由於投資放緩，商品房的供應在2年後或將短缺。而同時，中國城市化快速推進和人口重新分布是房地產市場發展的重要推動力，從趨勢上看，城市化的過程還在推進，每年年增約0.8個百分點，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市裡面的房地產的需求出現上升。需求已恢復增長，供應的大量短缺，將有可能再次導致房價因供應短缺而技術性上揚。

前兩年房價的急速泡沫化根源於4萬億的流動性擴張，目前歐債危機導致了中國出口下滑，同時房地產業的景氣低落，可能帶來中國經濟尤其是金融的系統性風險。因此，中國經濟迫切需要調整的是過去三年中極端政策帶來的失衡、失調，房價這種先抑後揚的趨勢或許也暗含中國經濟調整的內在需要。