霧谷飛鴻：房價、房屋稅、遺產稅及其他

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霧谷飛鴻：房價、房屋稅、遺產稅及其他發布時間:2012-08-09 09:30 作者:霧谷飛鴻字型大小：大中小點擊:263次

　　我們上個星期的各州首府系列博文在介紹康涅狄格州的哈特福德市時，根據讀者的要求增加了有關房價的簡單介紹，其中說到哈特福德市區的房價中間值為184500美元。為此，有讀者問「184500是指每平米？」也有讀者提到「能不能請美國駐華大使館介紹一下中間價房屋的基本情況。」還有讀者說「請詳細介紹下美國關於房子的稅吧？全面點，從建設到遺產。」

　　當我看到讀者以每平方米來衡量房價時，立刻感到我在博文中忽視了美國與中國的文化差異：美國的房價統計，是以一棟或一套為單位的，包括獨棟屋、連棟屋以及公寓，沒有以平方米計算的，所以談到房價，都是指一棟或一套；只有買賣房屋時，在介紹房屋的整體情況時，有時會以單位面積計算，不過是按每平方英尺計（1平方英尺約等於0.093平方米），這樣便於購房者參考。　　為了便於讀者詳細了解美國房價按一棟或一套統計與按單位面積計算的關係，我選擇了緊靠首都華盛頓特區西北的小城切維蔡斯（Chevy Chase）作為標本。住在大華府的人都知道，切維蔡斯是「好區」，也是所謂的富人區，大概相當於上海市的徐匯區之類。這裡的房價很高，住在這裡的不是醫生就是律師，也有許多政府官員。2009年切維蔡斯的家庭收入中間值為205776美元，當年馬里蘭州居民的家庭收入中間值是69272美元，而全美家庭收入中間值是5萬美元，切維蔡斯的家庭收入幾乎是馬里蘭州居民的三倍，是全美的四倍。切維蔡斯的房價中間值是943386美元，而馬里蘭州則為318600美元，切維蔡斯的房價也是馬里蘭州的三倍。　　所謂的房屋中間值，是指一半的房子價格在中間值之上，一半的房子價格在中間值之下。這個標準比平均值更能反映房價的真實情況，所以美國的房價統計，大多採用這個標準。　　本文現在就按切維蔡斯房價中間值約95萬美元的標準，選擇目前待售的兩棟房子，看看它們的單位面積價格是多少。　　第一棟位於康涅狄格大道6809號（Connecticut Ave.），叫價94.9萬美元，這棟房子放在市場上出售已經有250多天，所以7月底剛剛減價4.9萬美元。這棟房子有5個睡房，外加客廳、餐室、工作室、娛樂室以及兩個有浴室的廁所與兩個沒有浴室的廁所，上下四層，居住面積近4000平方英尺（約372平方米），平均每平方英尺的價格是237美元（每平方米約2548美元）。需要指出的是，美國的房屋，如果算面積的話，前後陽台、地下室、車庫都是不算在內的，因此房屋的實際面積，往往大於列明的面積。這棟房子外加花園的全部佔地面積約1.5萬平方英尺（近1400平方米）。　　另外一棟位於迪爾費爾德街7301號（Delfield ST.），叫價89.9萬美元，上市超過3個月，有四個睡房以及客廳、餐室、娛樂室，外加兩個有浴室的廁所與一個沒有浴室的廁所，居住面積1900平方英尺（約177平方米），平均每平方英尺的價格是473美元（每平方米約5079美元），上下3層，整棟房子外加花園的全部佔地面積為6000平方英尺（558平方米）。　　這兩棟房子，都在網上可以查到它們的詳細資料，前一棟房子總價較高，但因為面積大，所以按單位面積計算，每平方英尺只有237美元，後面一棟房子的總價雖然比前一棟房子低，但由於面積小，所以按單位面積計算的房價就高了很多，幾乎是前一棟房子的近兩倍。　　根據我個人的經驗與觀察，美國人買房子，很少考慮單位面積價格，而是按總的房價，再根據房子的格局、大小、外觀等來決定的，因為類似走廊、過道、地下室、車庫、花園、陽台、壁櫥等，都不能算入房屋的居住面積，而這些不算入居住面積的附屬建築，根據房屋類型的不同，往往大大影響房屋的整體布局，所以，單位面積價格只能做參考，絕大多數人根本就不參考這個單位面積價格。　　美國的房價是根據實際居住面積，而非總的建築面積計算的，這與按建築面積計算房價的亞洲許多國家、地區是不一樣的。因此，也就沒有所謂的「得房率」（得房率指按建築面積買房，但由於實際居住面積小於建築面積，所以將實際居住面積除以建築面積，得出的結果就是得房率，得房率越高，實際居住面積就越大，相對說也就越合算）。

　　前幾年美國的房屋市場經歷了泡沫破裂的巨大震蕩，房價下跌逾三成，有些泡沫嚴重的地區，房價下跌超過七成，比如拉斯維加斯、佛羅里達的許多地方等，使得許多外國人感到美國的房價相對很便宜。不過，需要指出的是，在美國購房，除了房價因素外，還必須考慮房產稅的因素。　　大致來說，房產稅的年稅率基本上在房屋價值的1%上下波動。房屋稅並非由聯邦政府徵收，而是各個州以及地方政府徵收的，不同的州有不同的稅率，同一個州內不同的縣、不同的市鎮也有不同的稅率，加上房屋價值的計算方法不同，各地的免稅標準也不同，所以房產稅可說是五花八門，十分複雜，這是美國稅制的特點。　　現在便以上一篇博文「房價、房屋稅、遺產稅及其他（上）」提到的切維蔡斯（Chevy Chase）為例，看看房產稅的具體情況。　　切維蔡斯位於馬里蘭州的蒙哥馬利縣，這個區域內的房子，除了要交州的房產稅外，還要交縣的房產稅，另外還要交切維蔡斯地區的房產稅。上一篇文章中提到的康涅狄格大道6809號的房子叫價為94.9萬美元，但政府對房子的估價是83.5萬美元，2012年7月1日至2013年6月30日年度的房產稅為：　　州稅：稅率0.112%，應交稅935.2美元　　縣稅：稅率1.003%，應交稅8375.05美元　　地區稅：稅率0.02%，應交稅167美元　　合計交稅：9475.05美元，由於縣政府有692美元的退稅規定，所以實際交稅額為8846.05美元。　　根據馬里蘭州的規定，每年的房產稅分兩次繳納，每次繳納一半。第一次的截至日期為9月30日，第二次的截至日期為12月31日。　　從以上例子看，一棟近95萬美元的房子，平均每個月需要交納的房產稅大約為790美元。而應繳稅款中，佔大頭的主要是縣稅，州稅以及地區稅所佔比例極少。　　有讀者也許會問，買了房子後，房產稅貌似負擔比較重，如果付不出房產稅怎麼辦？眾人皆知美國的稅法很嚴，但稅法之外，也不是沒有人情的，就拿房產稅來說，如果收入較少而沒有能力負擔房產稅的話，可以申請減免，減免的額度根據收入而定。每年政府寄出房產稅賬單的時候，就會附帶一份如何申請減免稅的說明。　　按馬里蘭州的規定，家庭年收入在6萬美元以下的，都可以申請免稅，具體的做法是根據收入不同劃分不同檔次，定出最高交稅額，超過的部分，就可以免去。比如：　　年收入在8000美元以下者，不必交一分錢的稅；　　年收入1.6萬美元者，交稅上限為420美元；　　年收入2.4萬美元者，交稅上限為1140美元；　　年收入3萬美元者，交稅上限為1680美元；　　超過3萬美元不到6萬美元者，每增加1000美元的收入，交稅上限提高90美元，也就是說，6萬美元收入者交稅上限為4380美元。　　每個不同的收入段有不同的交稅上限額，超過這個額度的房產稅便可以免去。比如交稅上限為1500美元，如果實際房產稅為2000美元，就可以免除500美元的稅。　　根據這個規定，房產稅在收入中所佔的比重是隨著收入逐漸增加的，比如收入1.6萬美元者交稅比重為2.625%；收入3萬美元者交稅比重為5.6%；收入6萬美元者交稅比重為7.3%。這樣的規定，還是十分合理的，因此是否負擔得起房產稅不是一個真正的問題，負擔得起的人必須繳納，低收入者也不必過於擔心。　　除了房地產稅減免規定外，屋主如果對政府的房屋估價不滿意的話，也可以提出複核申請，因為房屋估價直接影響房產稅，所以許多屋主都不希望自己的房子被高估價，這也是為何房屋估價往往比售價低的原因之一。　　說到房屋估價，各地也是不同的，比如馬里蘭州的蒙哥馬利縣每三年估價一次，而鄰居弗吉尼亞州的費爾法克斯縣則每年估價。還有一些州，比如加利福尼亞州則直接根據買入價計算房產稅，這個方法有利有弊，有利的是計算簡單，同時根據房屋成交市場價計算，比較符合目前的狀況；不利的是有些屋主在許多年前買入房子時的房價與現在的房價相差很多，但只要房子不賣出，依然按原來的房價交稅，有些現值百萬美元的房子，還是按20萬美元交稅。　　至於遺產稅則是一個十分複雜的計算過程，規定繁瑣，聯邦政府有聯邦政府的法規，各個州也有各個州自己的規定，難以概述。不過，聯邦政府有一個免除遺產稅的法規，根據這個法規，2001年至2012年的遺產稅免除額是：　　2001年675000美元　　2002 年100萬美元　　2003年 100萬美元　　2004 年150萬美元　　2005年150萬美元　　2006年200萬美元　　2007年200萬美元　　2008年200萬美元　　2009年350 萬美元　　2010 年取消遺產稅一年　　2011年500萬美元　　2012年512萬美元　　2013年預定為100萬美元　　從上表看，聯邦政府的遺產稅免徵額十多年來不斷提高，假定某人在2002年繼承了一筆300萬美元的遺產，按規定減去100萬美元的免稅額，還必須繳納200萬美元的遺產稅，但到了2008年以後，繼承300萬美元的遺產，卻一分錢的稅都不用交。　　2001年布希政府通過大規模減稅法案，曾規定到2010年時，免去一年的遺產稅，然後在2011年時再恢復100萬美元的免稅額；但2010年底國會通過了新的法律，將2011年的免稅額大幅度提高到500萬美元，2012年為512萬美元，2013年再改為100萬美元，回到2003年的水平。　　目前美國正面臨四年一次的大選，有關稅法的爭論是民主、共和兩黨爭執的焦點之一。提高免稅額勢必減少政府收入，要不要恢復100萬美元的免稅額，看來又將是一場爭論，富人、中低收入階層各有自己的看法，也會用投票表達立場。