海外置業買房投資的幾點誤區

08-01

海外置業買房投資的幾點誤區。近幾年，國內的房價一路飆升，很多人都認為房價已經到了一個至高點，隨著西方國家買房移民政策相繼出台，海外買房置業似乎已經成流行趨勢了。下面小眾海外來分析幾點關於海外置業的誤區。

海外置業誤區一：買房送移民

在人民幣貶值的大趨勢下，很多客戶開始認識並接觸海外置業，而在海外置業的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅動，他們希望購買房產以後則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的綠卡。

而在大量房產及移民中介的渲染下，很多購房者都以為買房就能送移民。然而，與國內存在的買房贈送戶口有別，基本上所有西方的發達國家都不存在買房移民的政策，因為政府將房產認定為投資開發項目，一般不與移民掛鉤。比如在美國、英國、澳洲、加拿大等西方國家購買房產就不代表可以移民。

能夠購房移民的國家只有南歐國家如希臘等，但此等項目的房價水分相當高，往往比起當地同等的房價貴上一倍；另一方面，因為從綠卡居民變成公民需要考當地的語言試，以及有居住期限的要求，移民的難度非常高。

海外置業誤區二：國外買房幻想重現中國式暴漲

在過往十年中國一線城市房價瘋狂式暴漲，每年的增長速度驚人，由於外匯管制錢必須留在中國，加上貨幣不斷增發，導致資產價值不停上漲。至今，人民幣貶值預期、中國經濟下滑，國人開始把下一個炒房的目標放在國外。

國外房價普遍低於國內而租金遠高於國內的情況確實存在，然而，無論是國外的人口結構或是生態環境也控制了房產暴漲的可能性。首先，除了一些一線的國際級城市以外（英國倫敦、美國紐約曼哈頓等），西方國家的人口結構並無中國密集，城市中心地區的房屋需求遠低於中國，加上國外投資渠道充足，不會把所有資金投資到房產中。

另一方面，國外房地產擁有上百年的歷史，經歷過暴漲暴跌的時代，日本失落的十年、美國的次貸危機等都歷歷在目，政府相當明白房地產對於國家安定來說的重要性，絕對不允許出現房產市場的暴漲及暴跌以影響金融信貸體系乃至國民生計。因此在房產市場過熱的情況下，無論是政府或是市場都會自動調控，例如增加信貸成本、增加買賣印花稅等，以防止房價高企影響民生。房價與租金平穩增長才是外國房產市場的常態。

海外置業誤區三：此學區房不同彼學區房

對於中國人來說，學區房三個字簡直是高房價的代名詞，因為在學區房代表了小孩能就讀中國頂尖學校的入場卷。子女教育是中國家長一生中最重要的任務，而對於大多數家長來說，移民國外或海外置業的主要目的就是在於讓子女嫩接受國外教育，增廣見聞，入讀世界聞名的學院，有所成就。

但擁有一套學區房是否就能讓兒女進入海外最頂尖的學校？答案顯然是否定的。國內外對於學區房的定義有所不同，理論上來說，國外是沒有學區房的概念，主要是被國內一些海外房產中介根據國人習慣性的買房思維營銷炒作。

舉個例子，美國的公立學校雖然也是實行就近入學的方式，但是入學條件並不與購房落戶掛鉤。換而言之，只要住戶在學區有住址證明，如銀行月結單等證明文件，亦能辦理入學。

另一方面，學區房用於出租的優勢亦相當明顯，名校附近的學區房會有較高的租房的比例，租金回報高於同類房產，同時空置率也會相對較低。

海外置業誤區四：信息不對稱

其實海外房產相對與國內房產而言，無論是監管制度還是信息的透明程度皆遠遠勝之。但往往因為客戶對於外語並不熟悉，又或沒有使用外國互聯網工具的技巧，無法有效地了解到海外房產的政策等資訊。如上文所言，能夠購房移民的國家只有南歐如希臘等，對於國內很多購房者來說都會誤認為歐洲國家社會福利誘人，亦認為只要經過投資移民獲取了永久居住權就意味著將要享受和歐洲人一樣的福利待遇。

然而，如上述所提到，因為從居民變成公民需要需要考當地的語言試，更有居住期限的要求，真正變成歐洲人的難度可謂非常高，亦無從獲取其高福利的待遇。

另一方面，由於信息不對稱的關係，國內的投資人對海外當地房價的真實性也缺乏足夠的了解，很多國內的中介在推銷房源時並沒有做到海內外的同步，面對中國客戶有獨立的銷控價單，收取巨額的溢價。因此，在購買海外房產時，必須先了解當地的政策環境，更要運用互聯網查詢當地的真實房價，以免導致投資失利。

海外置業誤區五：購房後物業管理混亂

購房後協助租賃、辦理貸款、法務手續等服務是海外房產中介對買家的承諾。中國投資者對海外並不熟悉，也不可能經常到外地管理房產，交託給予國內中介必然是最好的解決方案。然而，一些微小中介在售後往往沒有實力或資源提供跨國租賃或貸款的服務，導致投資者無從跟進，賬目混亂，蒙受損失。

其實據小眾海外了解海外房產市場的分工相當仔細，租賃、貸款、律師、稅務等每一個環節都由該範疇的專業人士提供服務，而如果沒有強大的平台整合多方資源，遠離房產千里以外的投資人很難做到有效的管理。因此，在選擇海外置業的時候，必須使用國內知名的品牌的服務，不但可以解決信息不對稱的問題，亦更能放心地將海外房產交予其打理。