房企負債分化加劇

　　萬達、融創等房企正在通過多種方式降低負債率。圖為7月19日萬達、融創、富力合作發布會現場。 新京報記者 浦峰 攝

　　在中國的企業界，房地產企業一直有著高負債的傳統。在最近10年行業的爆髮式增長之下，高負債、高周轉的運作模式一直是許多房企做大規模、開疆拓土的不二法門，然而這一現象在今年以來卻出現了變化。尤其是近期，部分房企先後表達了降低企業負債率的意願。而與此同時，還有大量房企卻仍然走在規模化擴張的路上。

　　去降派

　　規模化企業在降負債

　　高負債、高周轉、高增長一直是近些年來房企的擴張邏輯。不過記者也注意到，近期，一些龍頭企業進行了有關「降負債」的明確表態。在「降負債」方面動作最大的就是融創和萬達了。

　　上月，萬達將13個文旅項目和77個酒店項目以637億元的價格甩賣給了融創和富力。對此，萬達集團董事長王健林表示，「此次交易完成後，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。」

　　而作為房企裡面大規模舉債擴張的典型，融創最近幾年的高速擴張與其居高不下的負債率一直密不可分。

　　不過，7月25日，融創中國也發布公告稱，公司將通過先舊後新的方式，擬以18.33港元/股配售2.2億股，計劃募集資金約40.3億港元，摺合5.2億美元以補充資金。兩天後，融創中國控股有限公司董事長孫宏斌也發微博表示：「近期我們會停緩發展，加速去化，降低負債率，確保健康安全。我們堅信，企業層面的去庫存去槓桿和金融業的穩定發展，經濟將迎來理性繁榮。」

　　除此之外，如綠地、世茂等企業，也通過定增、資產證券化、降低融資成本、優化負債結構、資產證券化等手段來降低資產負債率。不過，上述房企目前已公布的財報暫時還沒有體現出負債率下降的趨勢。

　　對此，中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰分析，目前正在積極主動「去降」的企業大多是已經階段性達成了規模化擴張的。尤其是經過了上一階段的高負債帶來的高增長之後，資金鏈出現了一定壓力的企業。「比如融創，儘管孫宏斌在業內公認的擁有極強的融資能力和銷售能力，但是經過了上半年幾次大規模收購之後，在政策趨緊的背景下，也會選擇放緩發展步伐，通過降負債來規避風險，並且完成對其併購成果的消化。」陳雲峰表示。

　　探因

　　融資趨緊倒逼開發商賣樓

　　在金融行業去槓桿的影響之下，房地產企業的融資環境已經不如前幾年那樣樂觀，融資的渠道也正在逐步收縮。作為一個對於融資依賴程度較高的行業，企業融資收緊對於開發商，尤其是中小開發商來說無疑也是一個利空消息。

　　根據中房研究院第二季報告顯示：6月末，人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元，同比增長24.2%；地產開發貸款餘額1.36萬億元，同比下降17.9%。可見金融機構正在收緊通往土地市場的貸款閘門，目的是減少開發企業的融資規模，降低土地競拍價格。

　　上述報告還指出，上半年，房地產自籌資金下降了2.3%。由於IPO、土地競拍貸款、企業債、信託等「創新」融資渠道要進行合規審查，基本被叫停，企業自籌資金出現負增長，因此也倒逼開發企業加速賣樓，通過其他資金中的預收款、定金等回籠資金，維持現金流安全。

　　在2017融創中國股東會上，融創中國執行董事汪孟德也坦言，「今年整個地產行業（融資成本）會上升。對融創中國而言，今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。」

　　易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，從公司降低負債規模等內容來看，說明投資者對於地產金融背後的風險是有足夠的警惕和擔心的。尤其是近期部分地產企業收購其他一些不良資產以後，所引起的投資是否過於激烈等，都容易引起大家對負債等指標的關注，尤其是類似現金流方面的問題。另外很大的動作在於商業銀行等金融機構採取了自查的模式，這也會引起地產業務相關金融融資方面的收緊。

　　市場限購致資金流動性緊張

　　不過，對房企來說，從市場回籠資金這一手段也因為政策原因，受到了較大的制約。

　　有業內人士指出，一般來說，房企不會因為要去硬性地降低負債率，而犧牲公司已經成熟的發展空間。因此，目前市場上一些房企降負債的動作，除了調整自身資產結構之外，也有一定外部因素的影響。其中一個很大的因素就是今年上半年以來在全國範圍內的限購政策。

　　「目前很多高周轉戰略的房企都需要依靠項目的快進快出，來實現資金周轉以及債務償還。」克而瑞機構分析師崔秀程表示，從目前的整個市場來講，房企普遍面臨著資金面趨緊的局面。「今年以來，執行高周轉戰略的房企所青睞的一二線城市幾乎都面臨著雙限的強調控，市場預期和走向因此改變，並且將持續一段時間。來自市場和監管的壓力，都讓房企不得不降低負債水平。」

　　CREIS中指數據顯示，2017年上半年一二線城市樓市成交量均同比回落，一線城市成交面積同比下降了34%，二線代表城市成交面積下降了21%。而中房研究院統計數據也顯示，在其所監測的40個重點城市中，有13個城市的銷售面積下滑，集中在一線及二線城市，其中上海以40.6%跌幅居榜首，此外北京、蘇州、合肥的跌幅也超過30%；廣州、南京、濟南、杭州、長沙、廈門、深圳等城市的跌幅則在3%-13%之間。