北京通州，下一個浦東？還是看上去很美？

通州市場分析 來自米宅米宅 00:00 11:58

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自打2015年北京市政府高調宣布遷址通州之後，通州立刻被全國聚焦。仁者見仁，利者見利，在謀國者眼中看到的是廟堂之上的運籌布局，在謀事者眼中看到的是炒房帶來的巨額利益，當然，在更多人眼中看到的是：關我鳥事?

自宣布遷址之後，已經兩年過去了，這兩年間，經歷了通州房價的暴起，限購，平穩，跌落，今天的通州，已漸漸淡出了人們的視線。畢竟，通州之後，有雄安大計，有環京限購，有中山利好，事件的熱度維持是有限的，只有新的興奮點才能激起人們新一輪的圍觀熱情。

但在這兩年之內，通州副中心的建設卻一直在有條不紊地進行，北京市政府所在地的潞城區已完成整體拆遷，市政辦公樓建設已主體封頂，到年底北京市委、市人大、市政府、市政協四大班子將率先完成搬遷。為了配套副中心的建設，通州區的新城打造工程也在如火如荼地進行，要將通州新城打造成為一個以金融商務和高端文化產業為核心，形成與國貿CBD互動，生態環境良好的宜居之地。

很多人將北京通州與上海浦東相提並論，它們確實有很多類似之處，同是一線城市的郊縣，同樣位於城市東部，同樣巨大的發展機遇與政策支持，那麼，通州能成為下一個浦東嗎?

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城市的發展軌跡

讓我們先說一說城市發展的模式和軌跡，觀測每個城市，我們會發現，每個城市都會有一個主城區，也就是俗稱的老城區。老城區是這個城市最初的人群聚集地，其普遍特點是人多，熱鬧，雜亂，建築老舊，規劃糟糕。

在老城區發展到一定規模之後，再也承載不了更多的人口和發展，城區就會開始外擴，不斷變大。

研究今天的城市，我們會發現，大部分中大型城市都是呈環形布局的，比如北京從二環到三環再到四環最後直至六環甚至還有規劃中的七環，比如上海的內環中環和外環，再比如鄭州的「休想騙我出三環」。

為什麼是環狀?為什麼是一圈一圈向外攤大餅的形狀?

很簡單，因為圓形是最經濟的形狀，人們活動軌跡的自發外延一定是離自身最近的，而人群在各個邊界是等量分布的，放大到整個城市的延伸，那就是環狀的外延。

所以，城市的環狀延展是自發的，是政府干預最小，投入資本最少的發展模式。

但是，建一個新城，難度就全然不同了，這靠的不是自發而是自覺，這需要政府的全力拉動，需要人力、物力的天量投入，還需要天時、地利、人和的天公作美。在中國建設新城，失敗的概率要遠遠大於成功的概率。

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浦東是如何成功的？

讓我們先看一看浦東是如何成為今天的浦東的。

確立浦東開發是在1990年，浦東從開發之初起就帶有強烈的政府烙印，它的發展主要依靠城市建設和外資投入，浦東的城建資金一開始就大量來源於政府的土地批租，是地方賣地財政的先驅。

浦東新區率先在服務貿易等領域實行對外資開放，設立外資銀行，外資保險公司，實行自由港政策等，在上世紀九十年代，這是邁得非常大的改革步子。

同時，中央對浦東給予了非常強有力的經濟支持，在「八五」「九五」期間，通過各項優惠政策，浦東從中央和銀行獲得了四百多億的資金支持，在二十年前，這是一筆天量資金，這些融資主要投向了浦東機場、地鐵2號線等基礎建設。中央還給出了外資稅收減免及優惠政策，吸引了大量知名跨國外企紛紛落戶浦東。

值得一提的是，確立浦東開發時，浦東人口很少，有大量的良田和空地，保證了發展建設需要的足夠土地供應。

正是因為天時、地利、人和、資金、政策、發展機遇的合力，成就了今天的浦東。

今天的浦東新區，是由浦東機場、國際物流港口、鐵路軌道、城際高速、海底隧道、磁懸浮列車、浦江大橋等共同構建的海陸空三位一體的交通體系，交通便利，四通八達。

目前，浦東的四大產業中心包括：聞名世界的陸家嘴金融中心，以迪士尼樂園為代表的文化中心，前灘的商務辦公中心，浦東自貿區的貿易中心。這些共同構建了一個成熟而充滿活力的浦東。

浦東新區▼

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通州新城的規劃藍圖

再來看北京的通州，通州新城規劃面積155平方公里，核心區面積48平方公里，主要以通州運河地帶為中心進行打造。通州新城未來的規劃是建立五大功能區，分別是文化旅遊區、環渤海高端總部基地聚集區、國際醫療服務區、文化創意產業聚集區和國際組織聚集區。

通州新城五大功能區分布圖▼

目前來看，這五大功能定位有四項分別是旅遊、醫療、文化創意和國際組織，只有一項是商務區，而且是位列文化旅遊區之後。

這說明，政府對於通州新城未來的定位並非是以金融商務貿易為發展重心，而是打造一個以文化、旅遊、醫療教育等產業為核心的宜居新城，同時兼具商務功能。所以，通州新城從定位開始就和浦東有本質的差異。

這五項功能定位中，除了商務和旅遊是具有造血功能，在建成之後如果成功運營是可以反哺經濟，並形成良性循環的。醫療、文化創意、國際組織這三項產業則更多需要政府的持續投入，其造血功能是有限的。

因此，通州新城未來的經濟發展主要要看商務功能這一版塊的落地情況，能否引進足夠多的外企和有影響力的私企落戶，尤其是能否獲得金融、互聯網、共享經濟等資本密集行業的青睞。

看到這裡，不知道炒房客會不會有點意興闌珊，好象利好和籌碼尚不足以高舉高打。不過，我們再看看其他方面的規劃。

未來的通州將構建「七橫三縱」的軌道交通線網，包括多條地鐵線和城際高鐵、新興公路將會全線布局通州。

同時，北京各名校、大醫院將紛紛落戶通州，包括人民大學、人大附中、首師大附中和景山中學的分校，目前人大的通州分校已完成奠基儀式；而安貞醫院、北大人民醫院、婦產醫院等著名三甲醫院的通州分院也即將入住。

通州引進名校分布圖▼

在城市綠地方面，將新建12個公園，建高速景觀大道，建設大運河5A級景區等。

在旅遊產業方面，已經開工建設的環球影城是全球最大的環球影城，建成後規模和影響力和上海迪士尼會不相上下或超越迪士尼。

這樣看起來，通州的未來又好象很美。

寫到這裡，讀者可能還是會有點懵，到底通州能不能成為下一個浦東呢?

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通州能否成為下一個浦東？

在我看來，通州無法對標浦東。

首先，定位不同，當年浦東定位金融經濟中心，這就決定了浦東今天的發展高度，通州定位宜居新城，未來發展很難達到浦東的成就。

其次，開發時機不同，浦東開發於1990年，那時新城概念尚不普及，中央極其重視，不計血本投入，各項政策扶持，有了今天的浦東；而通州新城近兩年才開始建設，各地新城已遍地開花，中央不可能拿出當年扶持浦東的力度，如果資金跟不上，很多美好的規劃會成為鏡花水月。

再次，浦東開發時有大量空地可以利用，可以在一張白紙上充分設計藍圖，而今天的通州區可利用空地不多，尤其是被定為核心區的運河區，基本已建滿住宅樓，可利用土地十分有限，這會大大制約各項規劃的落地實施。

運河核心區可利用土地十分有限▼

所以，對於通州新城的未來，要保持謹慎的樂觀態度。

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通州的未來值得期待！

不過，可以肯定的是，無論新城的規劃能否百分之百到位，通州未來的區位價值和產業價值都必然遠超當下。通州無需成為浦東奇蹟，通州只需要成為一個新通州就足夠了。

此外，通州如果想擺脫睡城的帽子，成為真正的商務宜居新城，形成類似於望京、上地那樣的自身小循環體系，就必須讓中高端產業真正落地。所以，近期開始傳出用通州運河CBD來承接國貿CBD並形成新的CBD中心區的說法，文化與旅居的概念則開始淡出。

這也說明，規劃在實施過程中往往是不斷調整的，一旦商務版塊功能真正落地，通州新城建設就離成功又邁進了一大步。

在如火如荼建設中的通州運河區CBD寫字樓群▼

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目前可以入手通州嗎？

最後說一點，由於北京限購政策和通州限購的雙重影響，目前通州的房價已是階段性的低位，很多區域的二手房均價已跌破5萬，降到4萬多，與同區位的大興、昌平等齊平，而通州的未來是不可預估的，現在正是入手通州房產的時機，如果你有入手通州的資格，那麼，不必繼續觀望，該出手時就出手吧！

雖然目前通州整體都被低估，但仍可以挖掘出更值得出手的價值板塊。乾貨全盤奉上：

1、運河核心區板塊，這一區域是通州未來的核心區，距離北京市政府最近，而運河兩側正在興建大量的商務樓群，一旦通州商務中心破繭成蝶，這裡就是未來的通州CBD，區位價值不可估量，目前二手房均價5-7萬元。

2、梨園板塊，這一區域緊臨八通線梨園地鐵站，目前周邊在建地鐵7號延長線和環球影城，可謂是雙重利好，目前二手房均價4-5萬元。

3、台湖板塊，台湖是通州規劃的生態宜居小鎮，可開發用地較多，近年來政府批地不少，已有眾多開發商在此布局，雖然目前配套不夠完善，但在一片白紙上規劃藍圖，未來反而更值得期待，此區域二手房較少，有新盤在售，價格6萬元左右。

4、北關板塊，這一區域臨地鐵6號線北關站，目前已新建了大量的寫字樓和商住公寓，屬於規劃中的通州第二個商務中心，也是通州的概念區域，目前二手房均價4-5萬元。

有入手通州意向的客戶請做為置業參考。

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