看完龍湖、萬科、保利的剛改三房戶型，競品們都絕望了

隨著地產行業的白銀時代到來，改善型剛需將成為未來市場的主流，如何贏得剛改客戶的青睞，將成為未來各大房企需要解決的核心問題。明源君從產品角度，看萬科、龍湖、保利如何打造剛改戶型。

一、萬科：精細的產品線、從結構上優化產品

萬科通過挖掘和細分客戶需求，打造出精細的產品線，並從客戶需求出發，優化格局不斷推出適應市場需求的剛改戶型。

1完善客戶細分，打造產品線

萬科將客戶劃分為社會新銳、望子成龍、健康養老、富貴之家、經濟務實五個類型，通過細分這些客戶需求，打造出精細完善的產品線。

2剛改打造從優化產品結構開始

萬科剛改戶型主要是在中低端產品系列，比較受市場歡迎的面積控制在80-100㎡之間。這些戶型的設計是從優化結構布局實現的。

1）金域東郡87㎡剛改3房

戶型特點：

客廳：朝南，與餐廳連接，三開間朝南，採光好，通透性強；客廳面寬3.36米，客餐廳相連全長5.76米，整個客廳近20㎡。卧室：室內三個房間全送飄窗，主卧次卧全朝南，書房朝北；主卧面積約10㎡，主卧衛生間還有浴缸的空間；小卧北面小房間均可作為書房或兒童房，靈動性較強；廚房：經典U型設計，空間利用率最高，而且採光較好；衛生間：主衛有浴缸，客衛的淋浴房、馬桶和洗手台相對獨立。

2）萬科城90㎡剛改3房

戶型特點：

萬科城90平米A戶型，三室兩廳一廚一衛設計。優點分析：戶型呈長方形，結構緊湊，基本功能分區齊全；南北通透，陽台寬大，觀景客廳外帶朝南大寬面陽台，集功能性和觀景性於一體。

3）萬科金辰之光-79平3室2廳1衛

戶型特點

金辰之光79方最大的優勢體現在空間尺度上。從戶型圖上看，79方戶型南向總面寬達到了約9.6米，對於80方以下戶型來說，這是十分難得的。此外，朝南的兩間卧室面寬均在3米以上，市場上也並不多見。

4）萬科公園大道90㎡剛改3房

戶型特點：

該戶型面積90方，為中間套，在小戶型中想要三間朝南一般都是中間套，從戶型上來說整體方正，南向面寬達9.8米，採光和視野俱佳，入戶右側玄關設計，增加了小戶型的收納空間，主卧和衛生間形成一個類套間的格局，主卧南向贈送飄窗，衛生間的淋浴房、馬桶和洗手台相對獨立，馬桶和洗手台更有門相隔，解決了日常生活中衛生間使用和洗手台使用的衝突。總的來說該戶型布局合理，空間利用率高。

5）萬科幸福里 91平三房

戶型特點：

衛生間乾濕分離，利用率高，更人性化；卧室均朝南，採光好；L型廚房設計，南面有窗，採光通風好；客廳外連陽台，視野好，活動空間大。

二、龍湖：模塊化產品線，從設計上優化產品

龍湖主要產品有普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業及大型 城市綜合體等多種業態。它的產品線是通過模塊化、標準化組合來實現的。而剛改戶型主要是從優化設計出發。

龍湖的標準化則是模塊標準化為基礎，通過組合和PBS，組成產品。它的產品以中高端為主，以高檔住宅、別墅樹立品牌形象。

2剛改產品從優化設計出發

龍湖的剛改戶型從優化設計開始，控制面積提高使用率高；在保證一定功能性要求的前提下，不浪費空間，強調經濟性。

1）龍湖九里香醍 86平-3室2廳1衛

戶型特點：

三面朝南，採光好；戶型方正，布局合理。

2）龍湖春江彼岸90方中間套戶型

戶型特點：

整體較為方正，空間容易利用，動靜分區明確，左部分為動區，右部分為靜區互不干擾，南向三開間，南向開間超過10米，兩南向卧室均贈送飄窗，客廳連南向陽台，使活動區域採光和視野都非常良好。

3）龍湖伯樂街套內54㎡三房

戶型特點：

戶型方正，布局合理，卧室採光充足，舒適度較高，書房可改成卧室，更加實用。

4）龍湖套內53㎡，極致利用空間，兒童房設計巧妙

戶型特點：

整個戶型方正、緊湊，並充分利用了附加值空間。如老人房、兒童活動房，都充分利用了陽台、飄窗面積，以此延展了室內空間。和其它緊湊型三房相似，龍湖53㎡這個戶型也將客廳和餐廳合二為一，以此壓縮面積來為其它功能間提供多餘空間。

三、保利：從精品化項目打造產品線，從拓展和設計優化產品

保利住宅產品分類型品牌和項目品牌兩大類，形成「山水、尊享、珍品、康居」四大類型的品牌產品。通過打造花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系、羅蘭香谷系、海上五月花系等精品項目，實現了多元化優質住宅物業的產品線。而在剛改戶型上，保利通過從拓展和設計上優化產品，來實現剛改三房面積控制和功能優化。

保利地產對目標客戶定位為城市中、高收入消費群體，包括政府部門公務員、企業事業單位管理人員、私營企業經營者和自由職業者。通過對目標客戶群體的價值訴求進行了研究分析，將客戶進行進一步的細分，打造出一個個精品項目，同時根據不同細分客戶市場設計了不同的精品項目，豐富和完善產品線。

2從拓展和設計上優化剛改產品

保利地產的剛改戶型主要是以優化產品設計，提高使用率，同時也在嘗試在拓展方面增加戶型使用功能。

1）保利城市果嶺89㎡三房

戶型特點：

該戶型整體方正，南向10米開間，標準的大開間短進深戶型，同樣為中間套，兩個卧室和客廳三開間朝南，採光充足，南向贈送雙飄窗和挑高陽台，贈送面積多，客廳和餐廳相連與卧室空間相對獨立，動靜分區明確，總體來說，該戶型較多的贈送空間和規整的戶型設計不但方便生活也方便裝修。

2）保利84平-3室2廳1衛

戶型特點：

戶型方正，南北通透，三房布局，空間利用率極高；軒敞寬景陽台，俯瞰豐富視野，完美景緻無限延伸；謐靜雅緻小書房，可根據需求隨心設計，自在靈動。

3）保利87㎡三室兩廳一衛

戶型特點：

明廚，卧室寬敞舒適，戶型南向保證充足採光，客廳大面寬、短進深，自然採光好。

4）保利97㎡三房

戶型特點：

戶型方正寬敞，功能分明；廚房外連生活陽台，通風采光好；餐客一體，客廳外連陽台，活動空間大，視野舒展，戶型格局合理拓展面積多。

小結

對於剛改3房戶型，萬科、龍湖、保利通過優化功能布局和設計方案，以及增加拓展面積，將戶型控制在80-100㎡之間，在即滿足功能和舒適的要求，又經濟實惠。

作者：少東，來源明源地產研究院,與作者交流或投稿，添加微信號：ADAM-003