?回答年輕人買房最糾結的七個問題

今天是一個詭異的日子，竟然不開盤還要上班，加上又是本人過生日，是的，我就是這樣十全十美，公器私用，噢耶。

言歸正傳，今年走勢詭異的不僅僅是股市，房市也顯現出極其幺蛾子的事態。

在一部分人極力勸阻另一部分人不要買房時，郭嘉又一次站在了那一部分人的對立面，不斷出台誘惑政策降低首付比例、減免稅費讓我們開干。

這一次，又要相信誰呢？

其實我不太同意「絕不要買房」的觀點，更加不同意」大家都必須要買房「，因為每個人所在地方不同，對於買房的收益預期以及他自身條件與房價的匹配度都是不一樣的。

老祖宗那句話，具體問題要具體分析。今天推送的文章，來自雪球用戶 房產不是東西 ，從二手房與新房背後的價格邏輯，延伸開，回答了年輕人買房正在糾結的7個問題，僅供參考~

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經常收到朋友們對應該買新房還是買二手房的提問，此處是我對兩者價格背後邏輯的小結，供大家參考：

二手房交易價格有散戶決定，價格公開透明，價格合理的可能性更大；而新房在某個區域的供應很集中，甚至經常只有一個樓盤，其價格可由該開發商決定（當然開發商也會結合自己的成本、市場情緒來定價）。

新房和二手房的區別類似IPO和二級市場，IPO價格肯定有虛高的，比如市場好的時候，開發商肯定報的價格高於市場接受價格（開發商在蓄客、價格測試等手段都比二手房賣家豐富的多，區域供應的壟斷格局也有利於少數賣家形成價格同盟）；

但在市場低迷期，開發商反倒可能因為資金問題和回款壓力，定出一個非常低的價格（比如接近甚至低於同等地段的二手房）。

想了解我們對如何買房的看法，推薦此前的問答：光有錢就夠了?買房前要準備好的七件事

問：我畢業7、8年了，最近要結婚買房，但是要注意什麼呢？

答：買房不是光有錢就夠的。你看起來屬於買首套房，首先儘可能掌握豐富的信息，可通過房地產網站等公開渠道了解當地房價水平，包括新房、二手房，這樣可以清楚地知道自己的預算是否合適。

同時可通過參加購房團，了解目標區域的配套情況、在售項目、價格水平、交通等。

其次是財務方面的準備，比如首付多少、貸款多少，是否需要找親戚朋友或銀行周轉首付。如果買二手房，因為評估價與實際價格的差異，加上稅費、中介費等，可能需要房價約40-50%的資金才夠。

如果資金方面有困難，現在很多銀行提供短期信用貸款，中介公司、搜房等機構也提供各類短期貸款或銀行按揭貸款，用得好的話，能很好地幫助買到合適的房子，壓力也不會太大。

問：能不能具體一些，這些網站我上過一些，發現有時候更新和實際價格偏離滿多的？

答：如果新房的話，搜房等網站能幫你找到當期熱賣的房源，知道具體項目後可以直接上當地建委，多數城市都會公布具體每個項目的成交均價，這個是最準確的。

二手房的話，北京鏈家的房源信息很不錯，每個小區都有均價、在售房源也比較準確，搜房這塊相對弱點，但小區均價基本靠譜。可以通過這個大體了解下所在城市的價格水平，熱門小區和商圈。

問：假設我買300萬的房子，新房和二手房實際的稅費應該各是多少呢？

答：新房的話，因為絕大多數都是期房，買的時候一般沒什麼稅，首套房90平米以下、公積金貸款的話可以20%首付，商貸30%首付；但收房或辦房產證時，最大頭是契稅和公共維修基金，還有辦房產證的登記費之類，可能幾百塊。契稅的話，普通住宅1.5%（300萬應該屬於這個檔次），高端住宅3%（每個城市的普通住宅標準不一樣），公共維修基金一般按購房款的2-3%徵收，也就是4-6萬，另外如果收房時面積與買房時不一樣，還要補差價等。注意下，以前開發商都代收契稅的，方便後期辦產證，現在很多項目可由業主到地稅局繳。

二手房的話，涉及的稅種比較多，不同房子差異大，非常複雜。大頭有個人所得稅、營業稅、契稅等，本來應該由賣方繳納的，但實際上基本由買方承擔，一般是中介費1-3%（搜房現在0.5%，值得一看）；

個人所得稅，賣方購入滿5年的唯一住房銷售，免徵個人所得稅，不滿的話按成交價和購入價的差價收20%；

營業稅，今年4月1日開始執行新的政策，不滿2年，按成交價5.6%繳納，滿2年的且為普通住房（滿足單價、面積等一系列條件，各城市不一樣）免徵，滿兩年且為非普通住房，按成交價和購入價的差價5.6%；

契稅，按買家所購房產為首套還是二套、面積區分，普通住宅：90平米以下首套1%，二套3%；90-140平米首套1.5%，二套3%；非普通住宅3%，別墅4%。

還有土地增值稅、印花稅等，一般額度不大。

除上述之外，如果所購房產為央產房和已售公房，可能還涉及補交土地出讓金等內容。總體而言，二手房買賣稅費極其複雜，因此，盡量挑選次新房（入住五年以上），這樣多半賣家屬於滿五唯一，可避免不少稅。

還有一個需要注意的是，二手房的交易價一般高於評估價和過戶指導價，如果選擇按揭的話，除了正常的30%首付外，補差價、稅費、中介費等加起來可能要10-20%，這是一筆不小的開支，因此買二手房一定注意以合理的價格過戶，以降低總體稅費成本和首付壓力，必要時可尋求專門的中介公司指導辦理。

問：我其實是想在北京買房。你建議買市區小一點舊房的還是郊區大一點的新房呢？

答：取決於家里的人數、總的預算和未來多久可能有能力改善。如果五年以內不需要考慮孩子上學、老人幫著帶的問題，還是靠市區更好，升值潛力更大，居住通勤成本也不高。

但如果家裡人比較多，馬上就有小孩，老人幫著看，盡量看大兩居和三居更好些，如果在市區的價格夠不著，可以考慮郊區，很多開發商都會建學校之類，配套還是不錯，老人住起來也更舒適。

郊區的房子要注意地鐵線和政府規劃，並要實地考察地鐵線與小區的距離，這對未來的居住便利性、潛在升值空間十分關鍵，應盡量選擇建築規模較大、開發商品牌較好、學校商業等配套齊全、物業管理較好的小區。

以北京為例，一平米多付出2000塊但獲得更好的配套是值得的。市區的房子的話，要注意不要選擇建築年代太久的，比如80年代或更早，建築質量一般，後期改造成本很高，拆遷的可能性也不大。

問：好，我再想想。其實目前300萬的房子已經是我們的極限了，雙方父母和我們湊了100萬首付，我們兩個稅後也只有20000不到，想想在北京買房子真的不易。你說是不是先拿這些錢炒股減輕點負擔比較好？

答：不建議拿首套房的首付去炒股，特別是目前的節點，股市向下的可能性大於向上，而北京的房市向上的可能性大於向下。如果已經到了結婚生子的年齡，還是買吧，而且儘可能少付首付，銀行按揭貸款利率才4.5-5%，多借點沒關係的，未來的通脹很厲害。

買房以後心態會比較平穩，有更多精力放在工作和個人能力提升上，未來幾年的工資漲幅會很快的。

問：除了了解房價、項目、稅費外，北京這麼大，各個區域都看看估計就一兩個月過去了，買房的周期很長，還有什麼需要注意的？

答：我覺得房價、區域、交通、戶型、大小、房齡、配套等等，都是選房很重要的外在因素。但是買房的內在因素其實許多朋友往往會忽略。

買房是花錢的事情，是消費，也是一種投資。剛才你提到雙方父母為此花費全部儲蓄，雙方目前收入和買房支出相比也不算寬裕。你自己對買房也似乎有所保留。

我的看法是，這種焦慮和擔心主要來自這筆較大開支（投資）和目前的收入和財富之間的差距。因為負擔能力相對比較勉強，因此你也心有疑慮。另一個是因為目前的房價在過去已經出現反覆，買入一定賺錢的時代可能已經慢慢過去了。

問：有沒有可能北京（或上海）確實太特殊了？不都說北京供應緊張，房價不會跌嘛，我看到這兩個月都漲起來了。倒不是想買房賺錢，但萬一300萬的房子到年底漲了30萬，我100萬的首付放到股市要掙出來30萬太難了！

答：是啊，大家都是買漲不買跌的心態。但無論北京如何特殊、幾率如何小，房產作為投資品，就一定有回落的可能。落到自己身上，就是百分之一百。因此買房結婚是好事，但你倆實現也要有一個溝通和謀劃，對未來一段時間的事業發展、收入變化以及可能的支出做一個盤算，如此才能心裡有底。

此外，買房是兩個人的事情。如果你自己有什麼疑慮，無妨在考慮之餘，多和家人，特別是太太多商量。如此家人齊心，未來哪怕有些什麼風險，都能從容應對。

問：除了剛剛說的區域、大小之外，買新房、二手房還有什麼區別？有什麼注意事項？

答：現在一手房還有不少不是全裝修，因此入住頭幾年許多還在裝修。這個可能對生活有影響。另外比較偏遠也不利於出行。

二手房有個好處就是基本都已入住，裝修得戶數不是太多。因此可以睡個安穩覺。此外你年紀不大，如果社交比較多的化，住市區也有便利。等小孩出生再換大房也不遲。

一手房的好處就是全新小區，車位比較充足。另外新房質量設計往往也比老物業要好（當然還要看具體項目）。如果不介意郊遠一些，遇到自己喜歡的買下也是一個不錯的選擇。問：如果是首次改善性居住，比如上海500萬以上，新房、二手房的選擇會不一樣么？是找好的學區、地段買4萬多、100平左右的小三居，還是到遠一點的地方，買個150以上的大房子，感覺住起來更舒服。答：呵呵，這又是一個大話題，我們下次再聊吧。
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