做夢也想不到 2017房價漲幅最高的 竟然是這個海南小城

文/顧天傑

又到了一年總結的時候，風水輪流轉，明年到我家。

《葉檀財經》根據中國房地產業協會數據，以2017年全國293個城市為樣本，70%的二手房價格權重，30%的租金權重，統計了2017綜合漲幅前十大城市。我們拋棄一手房價，一手房價已經不能反映房地產市場的情況。

綜合二手房價格漲幅，以及租金增速，排名第一的城市你絕對想不到，它是海南省儋州市，一個2016年戶籍人口95萬不到的小城。

房價上漲第一城 東北候鳥功不可沒

海南房產熱，東北「候鳥」多。根據官方數據，海南省外來流動人口在2013年年底才突破100萬人。澎湃新聞統計，截止2014年11月，在三亞養老的異地老人有接近40萬人，其中哈爾濱籍佔20萬左右。

海南溫暖的冬天吸引的不只是東北和北京人，還帶來了大量的俄羅斯遊客。據俄羅斯最大旅行社PEGAS統計，早在2011年，俄羅斯到三亞的遊客就突破了20萬人次，三亞大街上能看到眾多俄文招牌。

2014年4月，全國百城房價指數顯示，三亞房價高達24726元/平米，超過了當時廣州的房價。旅遊旺季的三亞租金到達100.42元/月/平米，甚至超過北京最貴地區。海南省住建廳數據顯示，2014年海南外來購房者佔比達到了87%，而在三亞，東北客戶佔到了79.6%。

近兩年依舊有資金湧入，但房價漲幅已經放緩。

2016年海南全省成交面積大幅提升，同比增長113%。奇妙的是，成交均價趨於平穩，2016年成交均價為9973元/平，是2011年以來的價格低點。

銷售火熱持續到2017年，春節短短二十天內，三亞、樂東、陵水、儋州、海口等地銷售總額接近百億，一房難求。

海南不得不開始全省限購。2017年4月14日，海南省住建廳，國土資源廳，海南省人民銀行分行，突然宣布全省7市縣限購政策。在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

海口和三亞房價膨脹、嚴格限購，趕走了一批買房客，東北候鳥要選新地方，資金轉向窪地儋州。

很幸運，儋州躲過了這一輪全省限購升級，外地客還是能順利買到房。相比東線已經開發的城市，儋州的房價基數不高，地產項目大多集中在主城區的那大鎮，以及白馬井濱海新區。

不奇怪，2016和2017兩年，儋州房價搭上了海南房價上漲的快車。

根據安居客數據顯示，儋州房價從2016年1月的4493元/平米直線上升到2017年12月的7389元/平米，漲幅超過60%。2015年就是溫吞吞的窄幅震蕩，基本位於4200到4600之間。

海南購房客理念正在改變，投資不再是首要需求，居住感受越來越重要。

海口和三亞名聲在外，依舊是買房度假高地。但它們不再是唯一選擇，儋州、臨高、昌江等新一批城市開始發力。

鏈家旅居產業研究院數據顯示，2016年各年齡購房者中，每年長居（2到5個月）海南的比例超過50%，長居度假成為主流。新海南人最看重的是旅遊度假體驗和養老需求。養老需求佔到了受訪人群的近三成，包含購房者自己養老以及子女為父母購買，還有10%是提前為養老準備的年輕人，儲備一套房子做長期打算。

海南正在從旅遊地向旅居地轉型。

在購房者中，在海南有親友的佔比超過70%，這其中31%的購房者在海南有3到5位親友，沒有親友的僅為29.7%。

這也凸顯了海南的另一個現象：親友組團旅居。親友間口口相傳，選擇相近小區概率很高。

北京人貢獻快趕上東北人

根據房管局備案和鏈家數據綜合，北京戶籍購房者在儋州成交數量上佔比是11%，東北三省總和與河北省持平，佔9%並列第二位。

北京在成交額上拔得頭籌，看來被霧霾虐的不輕。或許以後在儋州的某個小區里，聽到的可能不只是東北老鐵的喊麥，也會有北京老炮的京片子。

儋州可能會成為繼海口、三亞之後，又一個被大舉炒作的旅遊城市。易居中國數據顯示，一些三四線城市，比如鄂州、石家莊、儋州、鎮江、三亞和句容等，投資客佔比非常高。

儋州投資客佔比為26%，距離三亞的73%有些距離，但炒作氛圍已經很濃。

根據儋州2016年統計公報，房地產業完成增加值23.56億元，比上年增長9.6%，銷售面積99.85萬平方米，比上年增長1.8倍；銷售額為79.61億元，比上年增長4.2倍。

2018年 填海被控制 儋州不再瘋漲

房價基數低、跟隨海南補漲，加上躲過限購升級，使得儋州房價瘋漲兩年。

2018年，趨勢將終結。

1月7日，《海南日報》報道稱，儋州市已下達緊急通知，對違法違規填海項目要求自1月5日起實施「雙暫停」（暫停建設、暫停營業），即在建項目一律暫停建設，涉及的房地產銷售宣傳全部暫停，包括之前熱賣的恆大海花島。

填海造陸，污染環境，直接被中央環保督察組點名批評。目前填海造陸的經濟成本在每畝20萬元左右，一平方米在600左右，相比二三線城市的樓麵價2000左右是非常低廉的。

同為填海項目的鳳凰島也已被叫停

海花島是恆大總投資1600億的旅遊綜合體。最大的問題在於海南卻在國家嚴控填海指標的情況下，為地產項目開了綠燈。根據記者調查，儋州市海花島填海總面積783公頃，市政府及海洋部門化整為零進行違規審批，填海項目拆分成36個面積小於27公頃的子項目瞞天過海，讓不過關的項目得以推進，被禁止的項目可以審批。

這不是海花島第一次觸碰紅線。2016年，儋州市海洋主管部門對海花島涉嫌違法用海行為曾立案查處，罰款7344.6480萬元，然而這對於783公頃的地產項目，是可以忽略的。恆大海花島中心的銷售人員表示，開盤7天售出超過122億。

過去拉動海南增長的功臣房地產行業，現在綁架了海南的規劃。

儋州市區的價格已經被炒到8千到1萬一平米，違規項目能在一周內賣出百億，接下來，支撐房價的是什麼？