迪拜金融危機的防火牆

迪拜金融危機的防火牆(2009-12-17 18:07:10)

標籤：房產

許多人將迪拜的金融危機影射中國的房地產業，歷史上也曾有許多人將日本的1990年之後的泡沫破裂影射中國的房地產業，卻根本不知道發展階段、法律背景、制度體系上的差別，讓兩者之間根本不具備對比的基礎條件。

迪拜有全世界最高的建築、最新的建築、最火的房地產，但卻是與本國居民居住、生活、就業等幾乎完全無直接關係的房地產。

大多數國家的房地產都是經濟發展的支柱產業，迪拜也是如此。但大多數國家的房地產同時與本國居民的住房需求相關，與本國的建材生產相關（如鋼材、水泥、傢具、裝修材料等），與本國的勞動就業相關，與國民的勞動收入直接相關，但迪拜則幾乎完全不同了。

迪拜的法律將本國居民的就業、住房、生活、教育、醫療、保障等與國際的、外資的市場用一道防火牆完全隔離了，房地產幾乎是一個內外完全隔絕的市場，或是對本國居民進行嚴格保護的一邊倒的市場。

迪拜是中東產油國中石油佔GDP比重小於10%的少數幾個國家之一，但卻是連接三大洲的航運中心，其經濟在幾十年前就從對石油的依賴向對外開放和吸引外資的結構轉型了。如今迪拜已變成了國際的旅遊、會議、會展、金融、商務等中心，也因此才有了世界最大或最多、最豪華的機場、航運、酒店、寫字樓、別墅、商品服務等設施，或說世界最瘋狂的房地產市場。

但迪拜則是在建立這種涉外房地產市場之外，先解決了內外有別的問題。

內是指迪拜的本地居民（如中國的戶籍人口），當地居民的總數僅佔全部人口的30%左右，他們的就業優先於政府的工作部門，幾乎不存在就業困難，政府工作崗位還時常不得不僱傭部分外籍人口。

人在外資企業工作，工資必須高於同類外籍人，也不存在就業與收入困難。 早期法律不許外資獨資，必須有本地人佔50%左右的股份起擔保作用，不投入資金，但必須得到不少於某一標準的固定分紅（不參與經營、管理），企業的盈虧也與固定分紅無關。 因此本國人在迪拜基本被國家福利包圍和保護了，而新興的房地產市場基本處於專供外籍人投資生活的區域，不許本國人購買、居住，實行不同的法律管制。 這些新興的房地產市場中，除土地的供給、開發由國家委託的機構（包括迪拜世界公司）進行，由國王將土地劃撥或賣給這些機構，開發後賣給境外的投資者進行建設，再賣給境外的機構、居民，價格高低都與本國人無關。 境外投資者的投資資金、設計、建設隊伍、建築材料、設備幾乎沒有一樣與本國財政、國民生產有關，完全是一種獨立的循環。除了改善沙漠環境、交通基礎設施、娛樂、旅遊、商務的條件之外，與本國人的關係不大。這些酒店、寫字樓中工作的人員，本國人少之又少，除高層管理人員之外，也沒有本地人。外籍人幾乎無法融入當地人的社會（除中東地區，同一宗教的外籍人）。 因此這些新興建築被當地人視為身外之物，與己無關，蓋與不蓋、爛與不爛、貴與不貴都不是他們所關心的，他們只關心外籍人租他們的本國人的房子的房租高低，這些新興建築可能對本國居住建築造成的影響，對專門為外國人服務的建築的造價的影響，以及服務價格的提升，對物價的影響。 由於迪拜的免稅，其生活成本與建築成本大大降低。因此上述的影響小之又小或說幾乎為零，只是在阿聯酋的其他國家提出異議時，迪拜才對進口汽車實行了5%的低稅。 因此，當迪拜出現債務危機時，誰看到有當地人的大量失業問題的報道嗎？誰看到當地人收入下降，消費下降的報道嗎？誰看到社會動亂，迪拜出現當地人對危機感到恐懼的報道嗎？ 又何況迪拜並非無能力解決債務問題，最大損失的並非迪拜本土的國民和企業，而是那些不能將房子搬回投資者國度的土地上的境外

本地人在懷孕期間就享受政府的補貼；教育免費；出國深造的國家補貼；醫療全部免費；在迪拜之外的阿聯酋七國之間也都免費；結婚，如果雙方都是本地人初婚，國家也給婚禮、傢具等補貼；本地人的住房或分或給地自建，銀行貸款解決資金問題，不存在居住困難，也可以補貼購買商品房；本國人對外國人出租房屋有減免稅；本國人在外資企業工作，工資必須高於同類外籍人，也不存在就業與收入困難。

早期法律不許外資獨資，必須有本地人佔50%左右的股份起擔保作用，不投入資金，但必須得到不少於某一標準的固定分紅（不參與經營、管理），企業的盈虧也與固定分紅無關。

因此本國人在迪拜基本被國家福利包圍和保護了，而新興的房地產市場基本處於專供外籍人投資生活的區域，不許本國人購買、居住，實行不同的法律管制。

人在外資企業工作，工資必須高於同類外籍人，也不存在就業與收入困難。 早期法律不許外資獨資，必須有本地人佔50%左右的股份起擔保作用，不投入資金，但必須得到不少於某一標準的固定分紅（不參與經營、管理），企業的盈虧也與固定分紅無關。 因此本國人在迪拜基本被國家福利包圍和保護了，而新興的房地產市場基本處於專供外籍人投資生活的區域，不許本國人購買、居住，實行不同的法律管制。 這些新興的房地產市場中，除土地的供給、開發由國家委託的機構（包括迪拜世界公司）進行，由國王將土地劃撥或賣給這些機構，開發後賣給境外的投資者進行建設，再賣給境外的機構、居民，價格高低都與本國人無關。 境外投資者的投資資金、設計、建設隊伍、建築材料、設備幾乎沒有一樣與本國財政、國民生產有關，完全是一種獨立的循環。除了改善沙漠環境、交通基礎設施、娛樂、旅遊、商務的條件之外，與本國人的關係不大。這些酒店、寫字樓中工作的人員，本國人少之又少，除高層管理人員之外，也沒有本地人。外籍人幾乎無法融入當地人的社會（除中東地區，同一宗教的外籍人）。 因此這些新興建築被當地人視為身外之物，與己無關，蓋與不蓋、爛與不爛、貴與不貴都不是他們所關心的，他們只關心外籍人租他們的本國人的房子的房租高低，這些新興建築可能對本國居住建築造成的影響，對專門為外國人服務的建築的造價的影響，以及服務價格的提升，對物價的影響。 由於迪拜的免稅，其生活成本與建築成本大大降低。因此上述的影響小之又小或說幾乎為零，只是在阿聯酋的其他國家提出異議時，迪拜才對進口汽車實行了5%的低稅。 因此，當迪拜出現債務危機時，誰看到有當地人的大量失業問題的報道嗎？誰看到當地人收入下降，消費下降的報道嗎？誰看到社會動亂，迪拜出現當地人對危機感到恐懼的報道嗎？ 又何況迪拜並非無能力解決債務問題，最大損失的並非迪拜本土的國民和企業，而是那些不能將房子搬回投資者國度的土地上的境外

這些新興的房地產市場中，除土地的供給、開發由國家委託的機構（包括迪拜世界公司）進行，由國王將土地劃撥或賣給這些機構，開發後賣給境外的投資者進行建設，再賣給境外的機構、居民，價格高低都與本國人無關。

境外投資者的投資資金、設計、建設隊伍、建築材料、設備幾乎沒有一樣與本國財政、國民生產有關，完全是一種獨立的循環。除了改善沙漠環境、交通基礎設施、娛樂、旅遊、商務的條件之外，與本國人的關係不大。這些酒店、寫字樓中工作的人員，本國人少之又少，除高層管理人員之外，也沒有本地人。外籍人幾乎無法融入當地人的社會（除中東地區，同一宗教的外籍人）。

因此這些新興建築被當地人視為身外之物，與己無關，蓋與不蓋、爛與不爛、貴與不貴都不是他們所關心的，他們只關心外籍人租他們的本國人的房子的房租高低，這些新興建築可能對本國居住建築造成的影響，對專門為外國人服務的建築的造價的影響，以及服務價格的提升，對物價的影響。

人在外資企業工作，工資必須高於同類外籍人，也不存在就業與收入困難。 早期法律不許外資獨資，必須有本地人佔50%左右的股份起擔保作用，不投入資金，但必須得到不少於某一標準的固定分紅（不參與經營、管理），企業的盈虧也與固定分紅無關。 因此本國人在迪拜基本被國家福利包圍和保護了，而新興的房地產市場基本處於專供外籍人投資生活的區域，不許本國人購買、居住，實行不同的法律管制。 這些新興的房地產市場中，除土地的供給、開發由國家委託的機構（包括迪拜世界公司）進行，由國王將土地劃撥或賣給這些機構，開發後賣給境外的投資者進行建設，再賣給境外的機構、居民，價格高低都與本國人無關。 境外投資者的投資資金、設計、建設隊伍、建築材料、設備幾乎沒有一樣與本國財政、國民生產有關，完全是一種獨立的循環。除了改善沙漠環境、交通基礎設施、娛樂、旅遊、商務的條件之外，與本國人的關係不大。這些酒店、寫字樓中工作的人員，本國人少之又少，除高層管理人員之外，也沒有本地人。外籍人幾乎無法融入當地人的社會（除中東地區，同一宗教的外籍人）。 因此這些新興建築被當地人視為身外之物，與己無關，蓋與不蓋、爛與不爛、貴與不貴都不是他們所關心的，他們只關心外籍人租他們的本國人的房子的房租高低，這些新興建築可能對本國居住建築造成的影響，對專門為外國人服務的建築的造價的影響，以及服務價格的提升，對物價的影響。 由於迪拜的免稅，其生活成本與建築成本大大降低。因此上述的影響小之又小或說幾乎為零，只是在阿聯酋的其他國家提出異議時，迪拜才對進口汽車實行了5%的低稅。 因此，當迪拜出現債務危機時，誰看到有當地人的大量失業問題的報道嗎？誰看到當地人收入下降，消費下降的報道嗎？誰看到社會動亂，迪拜出現當地人對危機感到恐懼的報道嗎？ 又何況迪拜並非無能力解決債務問題，最大損失的並非迪拜本土的國民和企業，而是那些不能將房子搬回投資者國度的土地上的境外

由於迪拜的免稅，其生活成本與建築成本大大降低。因此上述的影響小之又小或說幾乎為零，只是在阿聯酋的其他國家提出異議時，迪拜才對進口汽車實行了5%的低稅。

因此，當迪拜出現債務危機時，誰看到有當地人的大量失業問題的報道嗎？誰看到當地人收入下降，消費下降的報道嗎？誰看到社會動亂，迪拜出現當地人對危機感到恐懼的報道嗎？

又何況迪拜並非無能力解決債務問題，最大損失的並非迪拜本土的國民和企業，而是那些不能將房子搬回投資者國度的土地上的境外投資人。房子不管是否貶值都實物留在了迪拜，可以使用並在下一次的價格上升中獲取資產升值的收益。

投資人。房子不管是否貶值都實物留在了迪拜，可以使用並在下一次的價格上升中獲取資產升值的收益。 重要的是迪拜的防火牆，不但保證了國民不在這些賭博式的市場中因風險而受到重大損失，同時也讓本國的經濟在泡沫真的出現時影響最低。 全球沒有哪一個國家可以實現迪拜的特殊發展模式，獨特的地理位置與氣候、巨大的資本實力和與冒險樂園的市場相隔離的社會保障制度，都讓迪拜成為一個無法用它國經濟對比的特殊經濟體。 如同中國的金融體系沒有在這次全球的金融危機中受到重大衝擊是得益於中國尚未開放的資本市場和外匯市場一樣，防火牆的作用是不可忽視的。不同的僅在於中國是用一種尚未開放的落後在保護自己，而迪拜是用更完善的保障與法律在做安全的防範。就像中國的發展階段不能與日本的泡沫相提並論一樣，迪拜的情況也無法與中國的情況類比。 中國沒有防火牆，但中國有城市化和人口紅利創造的特殊需求，不同發展階段和制度背景之下的情況絕不能用簡單的對比方式來影射房地產的泡沫，以及泡沫破裂之後的影響。

重要的是迪拜的防火牆，不但保證了國民不在這些賭博式的市場中因風險而受到重大損失，同時也讓本國的經濟在泡沫真的出現時影響最低。

全球沒有哪一個國家可以實現迪拜的特殊發展模式，獨特的地理位置與氣候、巨大的資本實力和與冒險樂園的市場相隔離的社會保障制度，都讓迪拜成為一個無法用它國經濟對比的特殊經濟體。

如同中國的金融體系沒有在這次全球的金融危機中受到重大衝擊是得益於中國尚未開放的資本市場和外匯市場一樣，防火牆的作用是不可忽視的。

不同的僅在於中國是用一種尚未開放的落後在保護自己，而迪拜是用更完善的保障與法律在做安全的防範。

就像中國的發展階段不能與日本的泡沫相提並論一樣，迪拜的情況也無法與中國的情況類比。

中國沒有防火牆，但中國有城市化和人口紅利創造的特殊需求，不同發展階段和制度背景之下的情況絕不能用簡單的對比方式來影射房地產的泡沫，以及泡沫破裂之後的影響。

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