[轉載]住建部國土部聯手給樓市吃定心丸

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原文地址：住建部國土部聯手給樓市吃定心丸作者：路問道

住建部國土部聯手給樓市吃定心丸

　　住房和城鄉建設部有關負責人「樓市繼續限購，房價不具備全面反彈條件」的表態，與國稅總局明確房產稅擴大徵收，共同給市場吃了一顆定心丸。此時，適逢第四季度臨近，調控細則即將進入新一輪倒計時的時段。

　　雖然「金九」在連續幾個月高成交量的對比下，顯得成色不足，但這並不妨礙今年三季度的住宅成交量創下近三年最高的記錄。

　　為何三季度市場明顯升溫？中原地產市場研究部總監張大偉認為，首先，3月份以後，政策環境出現了明顯變化。雖然限購、限貸這兩大調控主基調仍未放鬆，但是對房地產影響較大的信貸政策方面出現了較大的鬆動。其次，土地的市場升溫，使得購房者對市場價格再漲擔憂增加，隨之入市。

　　雖然房地產市場從表面來看逐漸回暖，但住房和城鄉建設部負責人日前表示，總體看，去年下半年以來形成的市場格局尚未出現根本性改變，投機投資性購房得到明顯抑制，房價基本平穩，住房庫存量基本保持穩定。接下來，各部門、各地區將繼續堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產市場平穩健康發展。要堅定不移地執行好現有調控政策，鞏固調控成果。繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果。

　　事實上，自6月份以來，多部委就陸續表態，堅持房地產調控不放鬆，7月中下旬，國務院還派出督查組進行房地產調控情況實地調研。8月底，多部委再次密集發聲樓市調控，並傳遞出差別稅收、房貸及推進房產稅試點，將成為下一步樓市調控政策走向的信號。

　　從操作層面來看，房產稅試點擴大確已在計劃安排內。20日，國家稅務總局政策法規司巡視員叢明在第五屆中國企業稅務管理創新大會上明確表示，房產稅下一步將擴大試點範圍，並逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以後。「房地產稅最終會在全國實施。」叢明表示。

　　此外，上述住建部相關負責人同時表示，適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。同時，加快研究並完善房地產市場調控政策措施，完善房地產市場調控長效機制。

　　房產稅或擴大試點逐步建立房地產稅制度

　　國家稅務總局政策法規司巡視員叢明近日表示，下一步房產稅不僅將擴大試點範圍，而且要逐步建立按照評估價值徵收的房地產稅制度，並強調其與房產稅的差異。接受中國經濟時報採訪的專家稱：「房產稅未來可能將涉及土地的稅種納入其中，需要建立高效、完善的評估團隊，這是長期的建設過程。」

　　涉地稅種或併入房產稅

　　叢明強調，要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念。房產稅是按照原值徵收，而房地產稅則是按照評估價值徵收，評估價值里包括了地價。

　　「房產稅是稅種，房價里本身就包含地產價值。房地產稅是個稅收體系，房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅都包含其中。按價值評估是進步，房產作為商品有較大的價格波動，按價值評估進行徵稅才更合理。過去的評估方式是計劃經濟產物，市場規律要求稅收與市場加強聯繫。」十年來追蹤研究房產稅的東北財經大學財政稅務學院教授李晶告訴中國經濟時報記者。

　　叢明還表示，下一步將雙管齊下，包括進一步擴大房產稅試點以及逐步建立房地產稅制度，「目標是消滅房產稅，建立房地產稅」。

　　中央財經大學財政稅收研究所所長曾康華教授對本報記者分析，未來可能是想將耕地佔用稅、土地使用稅和房產稅結合在一起征。目前的房產稅，主要是對出租收入和房產余值徵收。房產稅和房地產稅名稱變化的意義不大，可能為突出避免重複徵稅而對房產和土地相關稅種在稅制上的相應調整。類似稅種國外一般叫「房產稅」或「財產稅」，後者也主要是對不動產收稅。

　　9月初，國稅總局曾就房產稅試點擴圍問題明確表示，正在同財政部、住房和城鄉建設部積極研究推進擴大房產稅改革試點範圍。叢明則透露，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初。

　　「由於營業稅改增值稅導致地方稅源的減少，房產稅或能成為某種補充。這不是單一稅種的改革，而且涉及整個地方財稅體制完善，還有中央地方財權分配。趨勢是必然的，但過程也是漫長的。」曾康華說。

　　適當引入社會評估機構

　　房產稅地徵收可能變得較為複雜，而價值估算的效率與公平，及評估體系的建設也受到關注。

　　「現在房屋個體價值差異很大，比較紛亂複雜，評估口徑難於統一。」曾康華說，從國外經驗來看，一般採取同時考慮過去價值、現在價值、面積等綜合因素，其中現在價值的參考度高於過去價值。怎麼評估，由誰評估，能確保公正合理？目前相關職能部門的人力、物力恐暫時無法承擔如此大的工作量。價格波動是動態的，這也增添了難度。政府部門外，或可以適當引入社會評估機構。

　　李晶認為，改革不是等條件完善了才改，要在試點中培養環境、不斷學習先進經驗、培養合格人才。有媒體指出，2011年1月至今，重慶、上海兩地推出房產稅試點，仍是以現有房產稅為基礎的擴大徵稅，對整體房地產稅改革的制度貢獻有限。

　　「按照國際經驗，由於各地情況不同，具體的實施細則將由各地方酌情制定，也不會一下子推開，會有先有後。怎樣核定徵收的價格基準很重要，需要全國測算，結合地方差異才能決定基本的免徵額或免徵面積。由於房產本身不具流動性，地域、位置差異導致的影響較大。需要統計的精細化，未來會在不同地區區分的比較細。」曾康華說。

　　財政部財政科學研究所所長賈康日前談及房產稅時表示，「總體來說改革的正面效應容易認定，現在很多的反對理由都不能形成依據，不論是法理障礙，還是操作障礙，都不存在。」

　　「房產價值評估本身不是特別難的事，只要有一套好的配套體系，將評估辦法研究透，技術上就不再困難。目前首先要改思路，在試點中摸索、改進、完善。」李晶說。

　　「未來將通過試點地區的效果和反饋，總結經驗教訓進行調整，最終目標是要建立公平、合理，兼顧效率的房產稅收體系。沒有效率就缺乏推開的基礎，要形成一套流暢的實施機制。」曾康華認為。(中國經濟時報)

　　開發商拿地熱情高漲專家稱樓市升溫但遠未過熱

　　據中國之聲《新聞晚高峰》報道，這段時間，杭州、南京、武漢、溫州等多個城市密集增加土地供應數量，與此同時，萬科、富力地產等大型開發商拿地熱情也開始高漲，陸續在廣州、杭州等地出手闊綽，大量買地。

　　機構數據顯示，8月份，萬科、龍湖、中海、金地四家大型房企拿地金額合計為120多億元，環比上漲4.85%。進入9月，各大房企也都沒閑著，萬科先是以13.65億元成功競得廣州開發區開源大道以南某地塊；很快華潤置地以總成交價10.84億元競得成都地塊；富力地產以4億元總價通過協議轉讓方式接手廣州海珠城項目……

　　杭州的王欣然剛剛大學畢業，房地產商的大方讓他有些擔心，這是不是房價要繼續上漲的信號啊？

　　王欣然：肯定擔心房價上漲，現在買房對於我來說，還不是一個非常迫切的問題，所以我應該還會再觀望一下。

　　開發商的舉動究竟會給房地產市場帶來怎樣的影響？對老百姓而言，是喜還是悲？專家們的分析，顯然可以讓大家大可放心。中國房地產數據研究院執行院長陳升認為，這段時間的土地市場與上半年的寒冰狀態相比，確實開始升溫，但遠不到過熱的局面。

　　陳升：競爭性是在加強，比如一塊地會有十幾家競爭。同時國土資源部要求，溢價地超過50%就要上報，個別樓盤已經出現超過50%甚至到70%的漲幅。相對於之前的動輒300%的漲幅來說，現在有熱度，但是還沒有過熱。特別是一線城市去庫存的速度還是蠻快，所以對開發商來說，也要進行一定的土地儲備，維持以後長期運營。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉分析認為，精明的房地產商現在紛紛出手拿地，一來上半年的銷售讓他們手裡有了錢，二來現在拿地比較便宜，這筆經濟賬房地產商算得最仔細。

　　胡景暉：目前很多開發商對市場的判斷比今年年初要好一些，因為今年年初比較悲觀。現在來看，由於房地產市場經過調控以後，整體形勢降溫以後，在土地市場上有很多開發商已經撤出。再加上有關部門對於高價地的干預，對於一些資金實力比較強的開發商拿地來講，現在拿得比較便宜。

　　國土資源部公布數據顯示，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計劃的不到3成，國務院督查組也表示，部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%，所以各地要加快完成土地供地計劃指標。

　　也正因如此，各地政府也都從8月開始集中推地，京滬等熱點城市甚至還推出了此前一直捨不得拿出來的「壓箱底」優質地塊，也都是為了吸引開發商的注意。在胡景暉看來，每到下半年的這個時候，也都是開發商集中補充存貨的時間，並不屬於異常現象，而各地集中推出土地，不僅不會讓房價上漲，反而是房價趨於平穩的信號：

　　胡景暉：由於眾多的拿地，意味著未來一年到一年半的時間內供應量會很充足，這是一個價格平穩的信號，不是一個漲價的信號。

　　廣州的陳先生和杭州的袁麗嘉對房地產商拿地都表現得很冷靜，他們表示買房的時間不會因此而改變。

　　陳先生：我沒有覺得買地跟房價有多大關係，大量買地可能是政府供地多了，對未來成交量看好一點。

　　袁麗嘉：我感覺如果大批量賣地的話，反倒可能房子多了，有可能房價還會持續降下去一點，我們可能會過一陣子再買。(中國廣播網)