非居民在加拿大投資房產怎麼納稅？

隨著加拿大房市的持續升溫和全球資產配置理念的普及，越來越多的中國投資者開始涉足加拿大的房地產市場。那麼，作為一個加拿大的非稅務居民，在加拿大購買投資房出租應該怎麼納稅呢 ?

在加拿大投資房產，需要向政府納稅的收入有兩部分：租金收入(rental income)和出售房產時的資本增值收入(capital gain)。 這兩部分的徵稅方式是有區別的。以下分別談談怎樣才是正確的做法。

租金收入的納稅方法

當你將你在加拿大購買的投資物業出租時，你需要做兩件事情：一是每月向稅務局提交預扣稅；二是年度結束後申報租金收入所得稅，即，稅法 216條款下的所得稅申報。

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預扣稅

一般來說，如果你本人不在加拿大生活，你需要指定一個代理人來幫你打理物業出租的相關事宜。根據加拿大稅務局的規定，作為非稅務居民，當你的物業開始產生租金收入時，你的代理人需要向稅務局申請開立一個非居民帳戶，用來存儲你將要每月提交的預扣稅款。

至於怎樣繳納預扣稅款，你有兩種方法可以選擇：總租金收入法和凈租金收入法。

按照總租金（沒有扣除任何費用的毛收入）收入法的規定，物業管理人有義務在每月收到租金時，扣除總租金的25%作為預扣稅，在下個月的15號以前上交給稅務局。一般來說，如果你不選擇按照稅法 216條款報稅，這個25%的扣款就是你上交給加拿大政府的最終稅款。不過，在你擁有租金收入的那年年度結束後的兩年以內，你可以選擇按照稅法216條款申報所得稅。選擇報稅的好處是：稅務局會允許你按照抵扣掉所有的費用以後的凈租金收入來交稅，所以，申報的結果是稅務局會將多交的預扣稅款退還給你。

如果你想按照凈租金（扣掉所有費用以後的凈收入）收入法來提交預扣稅金，你首先必須填報NR6表，並且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交給稅務局。稅務局批准以後，你的物業管理人就可以按照凈租金的25%向稅務局繳納預扣稅了。在這種方法下，你必須在年度結束後的6個月以內報稅來確定最終稅款，如果你有欠稅，必須於4月30日前上交稅務局。如果你沒有在規定的時間內報稅，稅務局將按照總租金收入法來核算應納稅款，要求你補稅。

另外，無論你是使用總租金收入法還是凈租金收入法來提交預扣稅，你的代理人都需要在下一年的3月31日前發給你兩份NR4表，並且給稅務局交一張NR4表，該表主要是對上一年的租金收入和預扣稅情況做一個總結。

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稅法216條款下的所得稅

作為加拿大的非稅務居民，你可以選擇向稅務局單獨申報你在加拿大出租房屋的租金收入，這叫做：稅法 216條款下的所得稅申報。前面講過，如果你按照總租金收入法提交預扣稅，你有兩年的時間可以報稅；如果你按照凈租金收入法提交預扣稅，你在半年的時間內必須報稅。

在稅法 216條款下報稅，稅收計算方法也採用累進稅率，但是稅率與加拿大居民適用的稅率有所不同。對於非居民的租金收入，加拿大隻徵收聯邦稅，各省不再另外徵稅，但是聯邦要加征一個48%的額外稅收。就2015年來說，$44,701以下的凈租金收入，適用稅率是22.2%；$44,701到$89,401之間的部分，稅率是32.56%; $89,401到$138,586之間的部分，稅率是38.48%; $138,586以上的部分，稅率是42.92%.

資本增值的納稅方法

在加拿大，資本增值的收入是50%計入納稅人的當年收入計算所得稅。這個基本原則對非居民也一樣適用，所不同的是，非居民需要在處理房產時先預交稅款。具體做法如下：

非居民賣家必須在房產將被處置前的30天之內，或者在被實際處置後的10天以內，通知稅務局。如果出售資產的非居民在房屋成交後10天以內沒有報告，稅務局將處以每天$25的罰款，最低$100起，直到$2,500為止。賣家需要填寫適用的稅表，連同所需的支持文件和預付稅款一起寄到稅務局。這裡需要提交的預付稅款是（賣價-成本）x 25%。請注意，這裡的成本是不包含賣房傭金和其他與交易有關的費用的。當稅務局認可後，會發給你批文(Certificate of Compliance)。如果你沒有從稅務局拿到批文，律師會一直扣住整個房屋賣價的25%。直到你提供批文證明你已經交了稅，他才會將這筆錢還給你。所以說，你越早拿到批文，就越早從律師那裡拿回被代扣的稅款。一般來說，從你提交表格給稅務局到收到批文，需要8-12周的時間。

等到第二年4月30日前報稅時，你可以將房屋的賣價，減掉與賣房相關的所有費用以及房屋的成本，得到凈資本增值收入。然後將該收入的50%（另外的50%免稅）計入你當年在加拿大的收入，計算你實際應該交的稅款。同樣的，就2015年來說，$44,701以下的部分，適用稅率是22.2%；$44,701到$89,401之間的部分，稅率是32.56%; $89,401到$138,586之間的部分，稅率是38.48%; $138,586以上的部分，稅率是42.92%. 稅務局會比較你的預交稅款和應交稅款，將多餘的部分退還給你。

(作者：戴靜蓉。本文僅具有參考價值，具體條款以政府規定為準。轉載請明確註明出處，否則以侵權處理）