【實用】酬金制利與弊的博弈

　　酬金制在業主與物業公司利益、財務透明方面更具有優勢，因而我們聽到很多呼籲使用酬金制計費的聲音。但在實際操作中善有一些問題亟待解決。這種情況，如何實施、平衡?

　　主要優勢

　　2014年12月30日，深圳市物業管理行業協會舉辦了關於「變革中的物業管理和酬金制」的討論，行業內數位資深專家的共同觀點是：企業實行酬金制是企業規避風險，走出市場困境，提供企業經濟效益和服務管理水平的有效途徑。總的來說，酬金制有以下三方面的優勢。

　　一、有效地保護了業主和物業公司雙方的利益。

　　酬金制模式克服了包干制模式的缺陷，即在同等收費標準下，服務項目越多，服務質量也會越好，所支付的費用也就越高。在包干制模式下，物業管理企業乾的越好，掙得就越少。這樣一來，物業企業就會減少服務項目，以降低服務質量來節約成本，贏得利潤。長期以往，業主勢必會有不滿情緒，物業服務企業的知名度和美譽度也會受到損害。而「酬金制」下的「酬金」是物業管理企業獲得的收入，他不會混淆業主與物業管理企業的收入，業主的收入也就不會被侵佔。

　　二、加大了物業服務運作中的財務透明度，大力推動了物業管理行業的市場化進程。

　　採用酬金制的物業服務企業在接管小區時，要向業主委員會和業主大會提交其在物業服務期間詳細的服務預算，在預算中明確規定服務區域的組織構架、人員編製、服務等級標準、維護保養等級標準指標和資金，進而預算出每平方米的物業服務費用，經過業主大會同意後，形成書面的合同加以實施，這樣的預算科學嚴謹，有一定靈活性，為後期的服務監督提供了依據。

　　三、酬金制能夠減少賦稅，保護小企業和幼稚期企業。

　　目前的稅法規定，成本不計稅，管理費用計稅。即在酬金制下，劃為成本的一部分是不需要交稅的，只有約定付給物業公司的服務費才需要計稅。如此可見，酬金制下可減少相當大的一筆稅錢，這對小型企業和處在幼稚期的企業發展無不裨益。

　　基於以上優勢，有部分物業服務企業在它們的某些管理小區早就嘗試了酬金制。

　　2005年9月科瑞物業在接管天安花園之初便施行「酬金制」，業主每個月確定的物業管理酬金定額為1萬元，其餘約22萬元/月的物業費，全部用於為業主提供服務。為了保證服務質量，科瑞物業採用了三級收費、四級管理制度，1.7元的物業管理費在當時的物價水平大致可以做到基本持平。

　　實際操作中遇到的問題

　　酬金制的優勢顯而易見，但是在實際操作中有很多問題亟待解決。

　　A小區實行酬金制。某業主的車被盜了，小區委員會認為既然是物業服務企業收取了酬金，那就應該用這筆酬金來支付賠償，但是物業服務公司認為小區應該承擔賠償費用。業主訴訟到法院，法院認為物業服務企業在安保管理方面有不足，故而被判賠償部分車價5萬元。物業服務企業能否將支付的賠償金列入小區的管理成本，由全體業主來承擔，還是由物業服務企業收取的酬金來承擔，並沒有清晰的解釋。

　　在A小區業委會和物業服務企業的會議交流上，就上個月的物業管理支出的一筆費用(小區分攤了物業服務企業上繳的部分所得稅)，業委會認為不應該由小區來分攤，應由物業服務企業自行承擔，而物業服務企業認為收取的物業管理費都是列入物業服務企業收入的，酬金制只是一種收費模式而已，稅收的計算也是以該收入減去物業服務企業的管理成本、費用後作為計稅依據的，所以不應用酬金支付，應計入小區的管理成本。

　　在實行酬金制的情況下，物業服務企業所收取的物業管理費屬於代收、代保管，雖然費用全部掌握在自己手中，但除了按照規定提取的管理酬金外，其餘算不上物業企業的收入，從目前的實際看，這只是「理想中的酬金制」，並不是目前實際操作中酬金制的作用。

　　綜合上述案例，在酬金制的實行過程中出現的問題可總結為：稅收制度的不匹配，無法真正體現酬金制的成本概念。在香港地區，物業管理費用的成本和酬金分別開立不同的賬戶，只有酬金帳戶按照營業收入上繳稅金，成本部分不繳稅。雖然目前國內有的地方能夠根據物業管理費用不同性質區分稅收標準，但在實際操作過程中，大多數情況還是沒有對成本和酬金進行有效的區分;由於對酬金制沒有深入的理解和研究，業主不能準確把握監管深度，這已成為實際操作中業主與物業服務企業存在的主要矛盾。

　　實施條件

　　如果酬金制能邁出健康的步伐，就能提高社區居民的參與度，但是酬金制的實施必須要有政府相關公共政策的呼籲，應具備以下條件：

　　一是必須明確酬金制項目。

　　二是完善的服務約定。物業費中按比例或者固定數額提取支付給物業服務企業，其餘全都用於物業管理區域內的環境管理和日常維護支出。

　　三是陽光的財務制度。業主要為酬金制建立獎勵機制，物業要做到真正為業主理財，而不是現在物業服務企業為自己的經營行為理財，在這方面就產生了一道拷問物業企業的誠信題，而這道題非常重要，一方面是一道為保證業主的共同參與及可監控性的實踐題，另一方面也是一道急需制定公共政策的調研題。

　　四是健全的監督機制。酬金制下的物業服務費是物業企業在代管業主們的資金，因此監督資金的安全使用是業主大會的權利，由於業主大會的非專業性，所以提倡利用社會資源(專業機構)來協管、監督非常重要。

來源：《城市開發（物業管理）》

聲明：本平台發布內容僅供學習交流，提醒廣大用戶謹防他人用作商業牟利。版權所有，轉載本平台文章、信息請註明出處。

推薦閱讀：