新國八條提價格目標 房產進入政府定價時代

2010年樓市調控效果如何？會不會有第三輪調控？

2011年1月25日，在中國社會科學院工業經濟研究所、《中國經濟學人》雜誌和《中國經營報》共同主辦的「透視中國宏觀經濟論壇」上，來自房地產行業的專家、開發商認為，2010年樓市調控取得了初步成效。但與會人士判斷，新的壓力來自通脹壓力，樓市調控將在2011年進入常態化。

話音剛落，1月26日，國務院常務會議發布「新國八條」，以控制住房價格為目的的新一輪房地產調控拉開了序幕。

接受記者採訪的人士表示，「新國八條」的一個顯著特點就是第一次要求地方政府制定房價目標。而其他的諸如限購令、限貸令等依然是延續過去兩輪房價調控的思路，即增加供給打擊投資投機行為。

房地產資產性功能加劇調控再出重拳

在本次論壇上，國務院參事陳全生表示，總體來說，房地產調控的政策不錯，抑制房價過快增長取得了明顯成效。「尤其是在去年『國十條』發布會後，樓市出現了價量回調。」他說。

中國房地產學會副會長陳國強認為，去年房地產調控有效果。僅以北京為例，當初房價瘋長的區域通州、大興，已經出現了大幅回調。

儘管2010年樓市調控效果值得肯定，但是業內人士認為，全部資金集中到房地產，會成為中國經濟的風險所在，因此應該繼續為房地產降溫。「房地產黑洞，將吞噬社會上一切可能的資金，從而綁架整個中國經濟。」北京聯達四方房地產經紀有限公司董事長楊少峰說。

數據顯示，2010年中國全年社會商品零售總額為154554億元，而房地產銷售額則高達4.5萬億元，房地產行業的銷售總額接近社會商品零售總額的三分之一。全年銀行貸款餘額增長8萬億元左右，而僅僅房地產行業的貸款增長額度就達到2.17萬億元。

更堪憂的是高企的CPI正在削弱房地產調控的效果。全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝認為，通脹增強了房地產的資產性預期，這與當初房地產調控的民生性預期發生了衝突。「房地產調控陷入了兩難。」楊少峰解釋說，2010年，宏觀調控其實正在產生著巨大的影響，然而第三季度突然爆發的嚴重通貨膨脹扭曲了整個社會正常的經濟秩序，因保值增值而造成投資需求急劇增加。

陳國強認為，在缺乏投資渠道的情況下，當通脹之火和流動性之油碰到一起，勢必影響房地產調控效果。2010年11月份CPI為5.1%，12月份CPI為4.6%，全年突破警戒線，達到3.3%。繼續鞏固去年調控成果使「新國八條」出台成為必然。

顯然，問責機制正在升級。據了解，溫州已經將房價收入比納入官員考核機制。「政府定房價具有導向意義。」葉青分析說。

此外，限購、限貸等措施在「新國八條」中繼續強化。對於「新國八條」中提到，將二套房貸首付提高到60%以上，購房時間不滿5年出售的房屋按銷售收入全額徵稅等措施。業內人士均表示，這些措施延續過去調控思路，但更加嚴厲。

「提高首付旨在打擊投資投機。」楊少峰認為，二手房交易全額徵稅實施「一刀切」，勢必極大打擊二手房市場的交易，二手房價格將率先暴跌。

按北京東四環一套120平方米房子，3萬元的市場均價算，360萬元的總房款僅營業稅就要將近20萬。「預計2011年中國二手房市場將從2010年的沸點迅速降至冰點，二手房中介倒閉潮必將來臨。全國一線、二線城市，購房需求將剩下不到20%，預計絕大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多數城市房價跌幅將超過20%以上。」楊少峰判斷說。

此次，全面限購令終於從傳聞變為現實。「新國八條」規定：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

更為嚴厲的是，「新國八條」明確提出禁止購房的範圍。楊樂渝認為，對已擁有二套以上住房的戶籍居民停止其購買本地商品房。「這一條最為厲害，直接影響了改善性需求和流動性的走向。」他說。

陳國強則認為，這表明從去年部分城市實施的「限購令」開始擴展到全國，在短期內對需求的抑制會比較有效。

亟須房地產市場制度建設

就像上述論壇的與會人士一致認為的，新一輪的調控措施仍未解決房地產市場的根本性問題。「房地產患上了綜合征，其癥結在於經濟結構扭曲，不單是房地產本身的問題。」楊少鋒認為，流動性之「水」過於泛濫，尤其是在房地產領域，必須首先解決流動性的出路問題。從住房制度來說，中國不能只有單一的商品房供應體系；從投資渠道來說，也不能只有股市和房市。

「房地產問題已不再僅僅是房地產本身的問題，而是整個經濟問題。」楊樂渝認為，不能讓全部資金集中在房地產行業上，要把房地產開發與國家產業規劃結合在一起。「要鼓勵開發商轉型，未來的發展商將是產業運營商和城市運營商。單一的房地產開模式在未來是走不通的。」他表示。

「重要的是改變供求關係。」陳全生認為，應該倡導租房觀念。目前，房地產市場上，在商品房和保障房之間缺少了房屋租賃市場。「不應是人人有住房，而是人人有房住。住房制度建設的思路應該是鼓勵買房出租、限制買房和獎勵租房。」陳全生曾向有關部門建議。

「新國八條」規定：嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。

住建部政策研究中心住宅與房地產研究處處長趙路興分析說，總體來看，樓市調控政策不斷向「精準「調整，針對性在增強。同時，更側重短期、中期、長期政策的結合，強調住房供應「雙軌制」。

陳國強則判斷，樓市調控從此走向常態化。「下一步可能就是通過房產稅來強化和改進健全房地產稅收體系。」

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