生活中的法律（房屋財產）

生活中的法律（房屋財產）目 錄一、買賣私房需辦哪些手續二、購房合同應包括的內容三、買房簽約細節莫忽視四、如何辦理房產繼承公證五、房產贈與要符合哪些規定六、建設工程的最低保修期限七、房子出租怎樣簽訂合同八、出租房屋應辦理哪些手續九、公證不能代替房產證十、二手房交易要交七種稅十一、辦理入住手續須知十二、非法侵入他人住宅如何處理十三、公民的環境權十四、哪些人屬法定繼承人十五、遺產包括哪些範圍十六、遺產繼承的兩種方式十七、哪些財產不能繼承十八、哪些情況按法定繼承辦理十九、遺產繼承從什麼時候開始二十、遺產繼承的時間限制二十一、同一順序繼承人繼承遺產的份額如何分割二十二、喪偶的兒媳和女婿的繼承權二十三、遺囑的形式、內容與見證人二十四、哪些財產可以抵押二十五、保護老年財產的法律規定二十六、捐贈原則的法律規定一、買賣私房需辦哪些手續根據國務院《城市私有房屋管理條例》的有關規定，買賣城市私房的雙方當事人應辦理以下手續：1、賣方須持《房屋所有權證》和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明。2、雙方簽訂房屋買賣合同（參見合同部分）。3、交納契稅。當事人簽訂房產買賣合同後必須經房屋交易管理機關審查，經同意後交納契稅，辦理契證手續。4、辦理過戶手續。上述手續完備後，到房屋管理機關辦理產權轉移登記手續，領取新的產權證。二、購房合同應包括的內容買商品房時，購房人要和房地產開發企業訂立書面商品房買賣全同。全同中應明確：1、當事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本情況；3、商品房的銷售方式；4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5、交付使用條件及日期；6、裝飾、設備標準承諾；7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8、公共配套建築的產權歸屬；9、面積差異的處理方式；10、辦理產權登記有關事宜；11、解決爭議的方法；12、違約責任；13、雙方約定的其他事項，如：要和房地產開發商選聘的物業管理企業訂立物業管理協議。三、買房簽約細節莫忽視儘可能買現房或准現房。這樣可以避免不少風險。按照法律規定，將開發商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協議。如果開發商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發商的口頭承諾錄下來。簽訂合同時，按照法律規定，同時也簽訂物業管理協議，以防辦理入住時物業管理費發生漲價變化。列明應交費用清單，避免亂收費。目前在房地產領域，辦理房地產業務的律師有開發商的律師、銀行的律師、業主的律師等3種。只有業主自己聘請的律師才能替業主自己說話。簽訂儘可能詳細的補充協議。注意審查出賣人提供的補充協議，並寫明如何承擔違約責任，退房或不退房，退房包括哪些費用?不退房如何承擔違約責任?四、如何辦理房產繼承公正繼承房產需要辦理過戶手續，如屬遺囑繼承，過戶之前，應到房屋所在地公證部門辦理繼承公證。辦理繼承公證時，需填寫公證申請表並需要提交下列證件和材料：1、繼承人的身份證明(如居民身份證、戶口簿及複印件)；代理人代為申請的，委託代理人需提供授權委託書、身份證明及複印件，委託書應經當地公證機關公證。2、繼承人所在單位人事部門介紹信，說明辦何公證、繼承人與被繼承人的關係以及有關的家庭情況。3、遺囑人的死亡證明，法定繼承人中已死亡的要提供證明，宣告死亡的應提供人民法院宣告死亡的判決書。4、該房屋的產權證明。5、遺囑人的婚姻、父母、子女情況證明。6、遺囑人生前所立的有效遺囑。7、有遺囑執行人的，提供執行人的身份證件及複印件。五、房產贈與要符合哪些規定房產贈與是指房地產權利人將自己擁有的房地產，無償地轉讓給他人的一種民事法律行為。贈與必須符合下列規定：1、贈與人必須是房地產的擁有人，同時必須具有完全民事行為能力；2、贈與的房地產必須具有合法的權屬的證件，不存在產權糾紛；3、贈與人和受贈人均屬自願，有書面贈與協議(合同)，並辦理公證；4、房地產贈與必須經房地產管理機關登記、審栓，辦理產權過戶手續；5、受贈人必須依照有關規定繳納稅費；6、不得逃避應當履行的法定義務，如債務履行、支付勞動報酬等而設定贈與；也不得為規避法規管理，如繳納稅費等而設定贈與。六、建設工程的最低保修期限根據《工程質量管理條例》(中華人民共和國國務院令第279號)第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：1、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆的防滲漏，為五年；3、供熱與供冷系統，為兩個採暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為兩年。其他項目的保修期由發包方與承包方約定，建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。七、房子出租怎樣簽訂合同一般來說，租房合同必須約定的事項有：所出租房屋的具體信息，即租房期限，租金及支付方式和時間，是否有定金、保證金、押金的約定。但這些約定還遠遠不能解決租房中容易產生的問題，還需增加很多個性化的約定，例如：物業管理費(如清潔費、物業費、保安費等)，由哪一方承擔要約定清楚，如無約定，則由房東承擔。其他還需約定清楚的有：水、電、煤氣、有線電視費、網路安裝及使用費等公共事業費用的承擔；合同附件中列明房屋原有的電器及傢具、設施設備的數量及使用狀態，並約定租賃期滿返還如有遺失或損壞的賠償措施；約定一定數量的保證金或押金，在退房時如無違約或其他糾紛全額計息或不計息返還，以預防某些房客一些惡意行為的風險，禁止房客的不良生活習慣，如不得有賭博吸毒、養貓養狗或深夜喧鬧等一些擾鄰的行為，如出現則可以解約。此外，裝修房屋要遵守物業管理規定及小區業主公約，約定退房時裝修設施設備的歸屬及價值如何補償等；不得將所承擔房屋進行轉租、抵押，不得利用房屋從事經營活動。八、出租房屋應辦理哪些手續《城市房地產管理法》規定：「房屋租賃，出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房地產管理部門登記備案。」據此，租賃雙方當事人應辦理如下手續：1、出租人和承租人應簽訂書面合同；2、租賃雙方應在租賃合同簽訂後30日內到所轄市縣人民政府房地產管理部門登記備案。申請登記備案應提交下列文件：①書面租賃合同；②房屋所有權證書；③當事人的合法證件；④經辦人的證明文件，房屋代管人、出租產權人明確授權其有出租許可權的委託書和代管人的合法證件；⑤市縣人民政府規定的其他文件。3、市縣人民政府房地產管理部門審查合格後頒發房屋租賃許可證。九、公證不能代替房產證買二手房必須過戶，過戶必須到房產局辦理手續。但到房產局去辦理二手房過戶時，必須帶齊兩證，即：《房屋所有權證》、《國有土地證》。當你購的二手房擁有了這兩證後，此房的100%所有權才屬於你的。如果只持有其中任何一個證，房產局都不辦理過戶手續。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險。在我國房地產法律、法規中，買賣雙方一旦發生糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，購房合同屬於次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或轉售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構應該根據房產的所有權而不是根據買賣合同來公證，如果雙方發生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質疑。此外，房產證是房屋的所有權證，在社會生活的許多方面可以用到，比如說：出租、出售、辦理抵押貸款、要求地方交供暖費、擔保等。有時候房產證的公證代替不了房產證。十、二手房交易要交七種稅契稅：普通住宅徵收房屋成交價的2%的契稅；非普通住宅則按4%徵收。印花稅：買賣雙方各繳納房價的0.05%。營業稅；購買時間在五年內的房屋需繳納的營業稅為成交價×5%；五年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。城建稅：營業稅×7%。教育費附加稅：營業稅×3%。個人所得稅：能夠提供完整、準確的房屋原值憑證的，應納稅額＝（轉讓收入額－房屋原值－相關稅費－合理費用）×20%；對於未能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，應納稅額＝轉讓收入額×1%。土地增值稅：1%的稅率。十一、辦理入住手續須知1、詳細檢查房屋質量，包括牆壁、門窗、陽台等部位有無開裂現象；2、核對買賣合同上註明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；3、檢查水、電、煤氣（天然氣）、上下水管道等是否開通和能否正常使用；4、要求開發商提供房屋通過竣工驗收的證明文件及買賣合同中約定的相關文件；5、對發現的問題要詳細在驗收單上予以註明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。十二、非法侵入他人住宅如何處理所謂非法侵入住宅罪，是指未經法定機關批准或者未經住宅主人同意，非法強行侵入他人住宅的行為。其構成要件是：1、本罪侵犯的客體是他人的住宅不受侵犯的權利。我國《憲法》第39條規定：「中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。」可見，我國公民住宅受國家根本大法的保護。2、本罪在客觀方面表現為未經法定機關批准或者未經住宅主人同意，非法侵入他人住宅，或者經要求退出而拒不退出的行為。這裡講的非法是指兩種情形：一種是未經主人同意強行闖入；另一種是未經主人同意進入他人住宅後，經主人要求退出而拒不退出。3、本罪在主觀方面是出於故意，過失不構成本罪。據《刑法》245條規定，本罪處三年以下有期徒刑或者拘役。十三、公民的環境權我國憲法第二十六條規定：「國家保護和改善生活環境和生態環境，防治污染和其它公害。」這是以國家義務的形式確認了公民的環境權。一般包括以下主要內容：（一）公民有在良好、適宜、健康環境中生活的權利，這是保障公民身體健康的首要條件。具體包括：1、寧靜權，指公民不受雜訊、振動污染的權利；2、日照權，指公民有享有陽光照射不被阻擋的權利；3、通風權，指公民享受周圍環境有良好的通風條件的權利；4、眺望權，指公民享有視線不被阻擋的權利；5、清潔水權，指公民享有飲用清潔衛生的水的權利；6、清潔空氣權，指公民有呼吸新鮮、清潔空氣的權利；7、優美環境享受權，指公民有對風景名勝等具有特殊文化價值的觀賞遊覽的權利等。（二）公民有參與國家環境管理的權利。（三）公民有對污染破壞行為進行監督、檢舉和控告的權利。根據我國環境保護法規定，一切單位和個人都有權對污染和破壞環境的單位和個人進行檢舉和控告。十四、哪些人屬法定繼承人《繼承法》第10條第12條規定，第一順序：配偶、子女、父母，喪偶兒媳對公婆、喪偶女婿對其岳父岳母盡了主要贍養義務的也作為第一順序繼承人。第二順序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始後，有第一順序繼承人的，第二順序繼承人不能繼承，沒有第一順序繼承人時第二順序繼承人繼承。子女包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關係的繼子女；父母包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關係的繼兄弟姐妹。《婚姻法》第26條規定，養子女和生父母間的權利和義務因收養關係的成立而消除。據此養子女只能繼承養父母的遺產而不能繼承生父母的遺產。除非解除收養關係恢復與生父母的權利和義務。如被收養人對養父母盡了贍養義務同時又對生父母扶養較多的，可依第10條規定，繼承養父母的遺產外，還可分得生父母的適當的遺產。十五、遺產包括哪些範圍《中華人民共和國繼承法》第3條規定，遺產是公民死亡之時遺留的個人合法財產，具體包括：1、公民的收入；2、公民的房屋、儲蓄和生活用品；3、公民的林木、牲蓄和家禽；4、公民的文物、；圖書資料；5、法律允許公民所有的生產資料；6、公民的著作權、專利權中的財產權利；7、公民的其他合法財產如股票、國庫券等有價證券及債權。這裡有一點要注意，公民承包所得的收益可以作為遺產繼承，但個人承包經營權（如承包山林、荒地和國有或集體所有的企業的經營權）不能承包。十六、遺產繼承的兩種方式我國《繼承法》對遺產的繼承作了詳細的規定，遺產繼承的方式主要有兩種：一是法定繼承，就是繼承人按照法律規定進行遺產繼承。法定繼承人有第一和第二順序之分，第一順序為配偶、子女、父母，第二順序為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。法定繼承開始後，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的由第二順序繼承人繼承。另一種是遺囑繼承，是立遺囑人將自己個人的財產指定由法定繼承人的一個或數人繼承。立遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最後的遺囑為準。自書、代書、錄音、口頭遺囑不得撤銷、變更已公證的遺囑。專家提醒說，遺囑並非一定要公證才生效，但公證遺囑的效力最高，為處分房產而立的遺囑，最好辦理公證。十七、哪些財產不能繼承1、夫妻共同財產及家庭共有財產不屬於老人個人遺產的範圍。在現實生活中，死者生前個人財產往往和其他人財產混在一起，因此首先要注意死者個人財產與他人共同財產的界線，只有其個人財產應得的一份，才屬於個人遺產範圍。2、繼承人生前已贈予子女或他人的財產和產權已經發生轉移的財產，不屬遺產範圍。3、撫恤金、補助費不能作為遺產繼承。遺產只是被繼承人生前的私有財產，公民因工傷、交通或其他意外事故而死亡時，有關單位給予依靠死者生前撫養、贍養的家屬一定金額的撫恤金、生活補助費，這是國家和組織對死者家屬生活上的資助和關懷，屬於死者家屬，不能作為遺產繼承。4、自留地、自留山的所有權和使用權；土地、荒山、魚塘、菜園和小企業等承包經營權不屬遺產範圍，不能繼承。因土地所得的收益是死者所有，可以繼承。宅基地的所有權屬於國家或集體，也不得繼承，它的使用權可以隨房屋的繼承而轉移。十八、哪些情況按法定繼承辦理法定繼承是指繼承人的範圍、繼承的順序、代位繼承以及遺產分配原則都由法律規定的一種法律制度。《繼承法》第27條規定，有下列情形之一的遺產中的有關部分按照法定繼承辦理：1、被繼承人生前沒有立遺囑的；2、遺囑繼承人放棄繼承或受遺贈人放棄受遺贈的；3、遺囑繼承人喪失繼承權的；4、遺囑繼承人受遺贈人先於遺囑人死亡的；5、遺囑無效或部分無效，其無效部分所涉及的遺產；6、遺囑未處分部分的遺產。十九、遺產繼承從什麼時候開始繼承是公民自然死亡（或宣告死亡）後，將死者遺留的個人合法財產依法分配給有權享受其財產的人的一種法律制度。遺留財產的人（死者）稱被繼承人，依法接受他人遺產的人為繼承人。《繼承法》第2條規定，繼承從被繼承人死亡時開始。《最高人民法院關於貫徹執行繼承法若干問題的意見第1條規定，繼承從被繼承人生理死亡或被宣告死亡時開始。失蹤人被宣告死亡的以法院判決中確定的失蹤人的死亡時間為繼承開始的時間。遺產具體什麼時間分割、繼承人之間可以協商確定。二十、遺產繼承的時間限制《中華人民共和國遺產繼承法》第二條規定：繼承從被繼承人死亡時開始。第八條規定：繼承權糾紛提起訴訟的期限為兩年，自繼承人知道或者應當知道其權利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。另外，第二十四條規定：存有遺產的人，應當妥善保管遺產，任何人不得侵吞或者爭搶。《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》規定，人民法院對故意隱匿、侵吞或爭搶遺產的繼承人，可以酌情減少其應繼承的遺產。遺產分割的時間是各繼承人實際取得遺產的時間，可由各繼承人協商決定。二十一、同一順序繼承人繼承遺產的份額如何分割《繼承法》第13條規定，同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。但有下列情況的按規定分割：1、對生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時應當予以照顧。2、對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時可以多分。3、有扶養能力和有扶養條件的繼承人不盡扶養義務的，分配遺產時應當不分或少分。4、繼承人協商同意的也可以不均等。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定。協商不成的可以由人民調解委員會調解或者向人民法院提起訴訟。二十二、喪偶的兒媳和女婿的繼承權喪偶的兒媳和女婿對公、婆、岳父、岳母的繼承權是有條件的，符合法定的條件，享有第一順序繼承權。《中華人民共和國繼承法》第十二條規定「喪偶的兒媳和女婿對公、婆、岳父、岳母，盡了主要贍養義務的，作為第一順序繼承人。」這裡作為第一順序繼承人的法定條件是「盡了主要贍養義務的」，何謂盡了主要贍養義務?喪偶的兒媳和女婿對公、婆、岳父、岳母之間，只有姻親關係，並無血緣關係，如果兒媳或者女婿喪偶後，對公、婆、岳父、岳母提供了主要的經濟支持、精神撫慰，使其安度晚年，可視為盡了主要的贍養義務，可享有第一順序繼承人的權利；如果沒有盡主要義務，但仍盡了一般義務，則不成為法定繼承人，但應按《繼承法》第十四條的規定「對繼承人以外的依靠被繼承人扶養的缺乏勞動能力又沒有生活來源的人，或者繼承人以外的對被繼承人扶養較多的人，可以分給他們適當的遺產。」如果喪偶的兒媳、女婿沒有履行贍養義務，不但不能成為法定繼承人，可能連遺產也只能少分甚至不分。喪偶的兒媳或女婿不能成為法定的繼承人，但並不影響其子女的代位繼承權的發生。二十三、遺囑的形式、內容與見證人遺囑可採取哪幾種形式。《繼承法》第17條規定，遺囑形式有以下五種：1、公證遺囑。由遺囑人經公證機關辦理；2、自書遺囑。由遺囑人親筆書寫、簽名、註明年月日；3、代書遺囑。由兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，註明年月日，並由代書人、其他見證人和遺囑人簽名；4、錄音遺囑。以錄音形式立的遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證；5、口頭遺囑。遺囑人在危急情況下可以立口頭遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑必須寫明哪些內容。1、指明接受主體。明確指明誰是遺囑繼承人；2、指明分配方法及數額；3、指明要求。提出對遺產的用途和接受的條件；4、遺囑還必須由遺囑人簽名、蓋章、註明立遺囑時的年月日。哪些人不能作為遺囑見證人。1、無行為能力人、限制行為能力人如未成年人和精神病患者等；2、繼承人、受遺贈人；3、與繼承人、受遺贈人有利害關係的如繼承人的配偶、子女。二十四、哪些財產可以抵押為保證債務人如期還債，往往以一些財產進行擔保抵押。我國擔保法第34條規定，下列財產可以抵押：1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；2、抵押人所有的機器、交通運輸工具等財產；3、抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；4、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；5、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；6、依法可以抵押的其他財產。二十五、保護老年財產的法律規定老人們經過一生辛勤勞動，一般都積攢了一些財產，生活中常發生子女侵犯老人財產的現象：有些老人將財產贈予他人或變賣時遭到子女阻攔。《老年人權益保障法》第13條規定：「老年人自有或承租的住房，子女或者其他親屬不得侵佔，不得擅自改變產權關係或租賃關係。」第19條規定：「老年人有權依法處分個人的財產，子女不得干涉，不得強行索取老年人的財產。」兒女阻止再婚老年人帶走財產。老年人再婚，不能以放棄財產為代價。《老年人權益保障法》第18條規定：「老年人婚姻受法律保護。」《婦女權益保障法》第31條規定：「喪偶婦女有權處分繼承的財產，任何人不得干涉。」老年人繼承財產權利受到侵犯。《繼承法》第10條規定：「遺產繼承是按順序繼承，配偶、子女、父母是第一繼承人。」《老年人權益保障法》第19條規定：「老年人有權繼承父母、配偶、子女或其他親屬遺產的權利。」有些子女或者親屬以分家產多少來決定贍養老人與否，甚至以直接給付老人贍養費為由搶佔老人財產。法律規定，贍養老人是子女的法定義務，不能附加任何條件。二十六、捐贈原則的法律規定根據《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定，自然人、法人或者其他組織自願無償向依法成立的公益性社會團體和公益性非營利的事業單位捐贈財產，用於救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動，教育、科學、文化、衛生、體育事業，環境保護、社會公共設施建設和促進社會發展進步等公益事業的捐贈活動，必須堅持以下原則：1、捐贈應當是自願和無償的，禁止強行攤派或變相攤派，不得以捐贈為名從事營利活動。2、捐贈財產的使用應當尊重捐贈人的意願，符合公益目的，不得將捐贈財產挪作他用。3、捐贈應當遵守法律、法規，不得違背社會公德，不得損害公共利益和公民合法權益。4、公益性社會團體受贈的財產及其增值為社會公共財產，受國家法律保護，任何單位和個人不得侵佔、挪用和損毀。（以上法律知識從有關資料中摘錄整理，供學習參考。極個別條款可能因修訂而有所變更，請留意）

推薦閱讀：