觀鑒|賈也：一線、強二線房價上漲的信號——樓市分化加速，新城鎮化敗退，超級城市浮現 圖鑑002期|401愚人節拐進了404房間

　　導語：中國樓市加速分化　　當前一線、強二線城市房地產瘋狂炒作，房價快速飈升，已經與居民居住沒有一點關聯了，完全是為炒作而炒作，而且這種炒作已經到了最後的瘋狂，導致購房者「恐慌性」入市。而這完全是最近政府推出的一系列房地產救市政策的結果。　　那麼國家為什麼要穩定一線、強二線的房價，到底有何意圖？且聽筆者一家之言，僅供參考。　　一、拆遷里的土地財政思維　　先從拆遷說起，「拆」字最近大熱，拆圍牆、拆牌樓、拆民房……拆拆拆，拆得不亦樂乎，貌似新常態要拆出一個新局面的感覺。這不，近日出台2015年中國拆遷年度報告稱，強拆手段更加血腥，當然在強調依法治國的背景之下，拆得也更冠冕堂皇了！　　現在到大街小巷遛上一圈，最直視的感覺是什麼？就是一個個血紅血紅的拆字，也算是城市一大盛景，稍稍走神，恍惚間看到一個滴血的「斬」字。有人不禁困惑，中國樓市「去庫存」壓力這麼大，為什麼地方政府還是「拆拆不絕」呢？其實，實體經濟越不景氣，地方政府就越依賴拆遷，越依賴拆遷就越顯示出其橫暴的一面，中國的政府有趨利的本性。

　　拆遷裡面有個利益格局，在這個格局中，所有人都在為著金錢在博弈，這裡面有拆遷戶、開發商、地方政府等幾方，當然地方政府廁身其中，扮演著大BOSS的角色，自然想吃上最大的一口，畢竟沒有什麼比通過出讓土地來錢更快、更大，更行之有效了。目前低迷的經濟現狀，更是強化了政府的強拆思維，無利不起早，沒有土地財政，靠什麼「恭喜發財」？　　更令人感到擔憂的是，政府這種「拆遷思維」推而廣之，漸漸上升一種政府慣性思維，動不動就拆的節奏：城市規劃要變，就是說要「拆圍牆」；巡視整改要求，就馬上「拆牌樓」，網路有不諧聲音，就立即「拆帳號」……拆拆拆，一拆便了，貌似一拆天下平的感覺。　　拆遷思維反映在城市建設上，就是房地產思維；而房地產思維反映在政府經營城市時，就是土地財政思維。因此，地方財政就與房地產死死地捆綁在了一起。誰最不希望房價跌下來？當然是我們的政府；誰最有能力操縱房價，當然也是我們的政府——為什麼呢？還是一個與民爭利的利益格局決定的。　　有人一直想中國房價能不能被操縱？當然在一定範圍內是可以被操縱的，中國的經濟並非實質意義上的市場經濟，只能說是政府主導的經濟模式，特別是房地產經濟，在一線、強二線城市，政府絕對是控制遊刃有餘的。政府手中拿著土地資源，同時又可以配置教育資源、醫療資源、商業資源、行政資源等各種社會資源，更何況還有降首付、降利息、降稅等政策手段，自然可以大有文章可做。政府通過各種手段引導人們到哪裡去居住，不妨看看，現在許多樓盤的推出，往往就是配套上一系列所謂的教育資源、醫療資源、商業資源等等，而這些資源又恰恰是老百姓趨之若鶩的。　　政府依賴房地產，且房地產比起股市等易被操縱，自然就會採用房地產救市。從目前的情況來看，房價確已被操縱了，經過一年多政策調控，效果已經顯現出來。　　二、漲房價里的國家賬本　　還是回到大家熱衷於討論的房價上來。　　從這幾年的房價走勢來看，好像被政府玩弄於股掌之間，一旦房價出現下跌的趨勢，一定是密集型的利好政策連夜出台的節奏，而緊接著就是新一輪的漲價。

　　現在的房價已然如此，捷報頻傳，嗖嗖嗖地狂漲。那麼，到底哪些城市在瘋漲？明眼人都清楚：就一線和強二線（可稱之為「准一線」）城市，那已到了一飛衝天，試與天比高的程度。　　想想去年樓市的狀態，一片哀鴻遍野的慘狀，如今又一副慨當以慷的場面，去年還是保持謹慎的態度，只有一線城市玩高端，深圳領跑，北上廣積極跟進；今年局面越做越大，一線城市就不用說了，南京、杭州、蘇州等強二線也強勢加入，「搶房了！搶房了！搶房了！」實體經濟遇冷尚且不顧，但是樓市何止是回暖的程度，簡直要又要大熱起來的前奏。　　是不是錯覺？確實亂花迷人眼，連嗅覺靈敏的溫州炒房團表示心裡沒底，不敢玩這麼高端的資本遊戲，明顯的信心不足；另外，上海鏈某家被查更是傳遞出一個很不好的信號，據說在干「套貸「的事，套貸這事筆者或多或少聽說過的，也有同事跟我談及自己碰到過中介來商量套貸。種種跡象表明房地產投機性風險在加大。　　風險有多大？拉升樓市的做法與2015年拉升股市的做法如出一轍，裡面隱現兩隻巨大的手：一隻政府的手，另一支是資本的手，但無論是哪一手，都具有極其貪婪的本性，可謂各懷鬼胎。　　這種做法無疑風險巨大，現在股票市場不景氣，實體經濟更是愁風慘月，罪魁禍首恰恰又是樓市引起的。當一個國家的房價開始瘋狂高攀時，說明這個國家的經濟即將盛極而衰。因為錢本身沒有價值，錢只有流動起來才有價值；而當錢流動到房子這個環節時，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動不下去了。清醒的人都知道：讓樓市降點溫，恰恰讓中國理性回歸，騰出時間和空間來更好地做經濟轉方式、調結構的大文章，哪怕是置死地而後生也好，至少可以尋找到新的增長點。但這屆政府沒搞二三年，又忘記初心，狠狠地殺起回馬槍來，全面轉向房地產，希望能繼續吸血，能多吸一口是一口了。可能是這一屆政府折騰了二三年後發現：不發展房地產，中國經濟似乎看相更慘。　　當然，誠如筆者前文所言，中國的樓市其實能被政府所掌控的。　　一線城市是個「標杆」，政府一手搞資源配置，另一手搞政策釋放，再加上在房地產發商和無良中介的積極配合之下，確實可以實現一線城市的房價拉升，製造「恐慌性搶房」的假象，從而起到示範效應。目前北上廣深等城市房價一飛衝天，那麼強二線城市，比如靠近上海的南京、杭州、蘇州為什麼不漲價呢？不漲也大可以穩住高房價啊！也就是說，一線、強二線（准一線）給人「穩住大盤」的感覺，這就是目前強二線城市房價飆升的調控意圖，通過這種樣手段，讓中國樓市出現「半壁江山已定」的感覺。　　半壁江山已穩，更是傳遞出「樓市要大漲」的錯覺，而又給購房者一個明確的 「趕緊買」的信號，從而緩解一下中國樓市低迷的現狀，甚至可能轉移掉三四線城市巨大的「去庫存」壓力。需要重申的是：三四線城市「去庫存」壓力一直存在，只是被一線、強二線的虛火引起的漲價潮所掩蓋。國家此舉明顯地置三四線城市死地於不救，甚至是背後捅刀之舉，自然加速了中國樓市的分化，這個風險恰恰是無比巨大的，首先是一線、強二線的投機性更強，很可能引來類似去年股災一般樓市大震蕩。　　此輪樓市調控政策，動向相當明顯：主救的是一線二線城市的樓市，而對三四線城市的樓市採取任其自生自滅。如此救市政策，且不管會不會將中國經濟推向危險的崩潰邊緣，畢竟箭已在弦上，不得不發了。但這樣的樓市政策，恰恰也反映出另一個新的城市化動向：那就是大力發展超級大城市，放棄或者擱置新型城鎮化道路了。　　三、新城鎮化退卻，超級城市成形　　好，接下來說說國家接下來的城市化道路的抉擇。　　麥肯錫在幾年前發布的報告里就對未來城市增長四種模式作為分析，分別是「超大城市型」（人口2000萬或超過2000萬的超大型城市）、「中心輻射型」（在大城市周圍出現的中小型城市群）、「分散式增長型」（大量的中型城市）、「小城鎮主導型」（數量更多的小城市）。　　如果注重穩定社會結構、平衡區域發展的話，中國自然選擇「小城鎮主導型」的城市增長模式為最佳方案，那麼也就沒有當前如此嚴重的城鄉和地域差距了。但因為資源配置掌握在政府手中，行政級別的政府就具有配置資源的權力，不僅掌握著土地資源，而且還掌握著教育、醫療、行政等社會服務產品的分配，最重要的是，中國的地方政府就像公司一樣，把追求利潤最大化當成行政目標，在這種模式之下，自然是「弱肉強食」，不要說要「小城鎮主導型」搞不起來，就是連「分散式增長型」也難以維繫，真正可行的方案只有兩種：就是「超大城市型」和「中心輻射型」。而在這兩種中，全世界最通行的是前一種，因為它最節省資源，對於一般人也更方便，可能會考慮到中國各級政府的利益，「中心輻射型」更有可能採用，通過大型周邊的衛星城來解決現有各種問題。

　　這已經是既定的城市化發展模型，目前已經具備規模的就三大城市群（超大城市型加中心輻射型），從北到南：一線的北京輻射到京津冀地區；一線的上海輻射到長三角地區，一線的廣深輻射到珠三角地區。　　世界一般發達國家的城市化率在80%，世界平均水平在50%，像中國這樣非移民國家城市化率能一般能夠發展到60%多到70%，目前中國的城市化率已超過了50%，考慮到中國的計劃生育造成的老齡化和農村的人口結構，實際上不會再有大量多餘的農村人口進城，可以這麼說，不少內地的農村基本上「空心化」了，剩下一大批「留守老人」和「留守兒童」，未來人口移動主要發生在城市之間，也就是小城市向大城市遷移，而引導遷移的關鍵原因就是跑到大城市裡去搶奪資源。　　如果說，過去一二十年的房地產政策導致農村的「空心化」，將來上演的可能是四五線城市的「空心化」。將來一二線城市新增人口更有可能集中在衛星城，市區可能不會再大幅增加了，甚至還會出現市區人口向衛星城市轉移。　　為什麼會在衛星城市倒優越於內地的一些二線三線城市呢？原因很簡單，老百姓購房不僅有個剛性需求，而且還有一個改善性需求，人都是這樣的，趨利避害，都想往高處走的，哪裡有好的社會資源就會往哪裡擁躉。這些衛星城市近水樓台先得月，相對可以分享到一線城市的資源。這些跡象已經很顯現：比如靠近上海的蘇州崑山、靠近深廣的中山、佛山都有房價就有上漲的趨勢了。　　結語　　既然國家樓市調控政策這麼明晰了，典型的「抓大穩中放小」策略，一線漲勢已定，強二線穩中有漲，如此一來，三四線城市「去庫存」的壓力不減反增，可以想像的到是，這些城市人口會進一步減少的，從此不再有增加之可能，只有那些在城市周圍承接部分功能的城市才有發展，而剩下的那些城市的多餘房子空置的可能性很大，那根本不是房價的問題，因為無人問津的產品無所謂價格不價格的，就如同徹底「空心化」的農村，那裡的耕地也所謂價格不價格的，甚至徹底讓渡給了大自然。　　正因為如此，根本不是要你們逃離北上廣深，而是即使擠不進北上廣深，也是偶安於北上廣深附近的一隅，即便是那些一線的衛星城市。　　個人微信號：jiaye6108　　公眾微信號：meriguanjian(觀鑒） ～～～～～～～～～～～～～～～～圖鑑002期|401愚人節拐進了404房間原創 2017-04-01 賈也 觀鑒

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