再談樓市投資的中心價值論

2016年3月7日摘自《理財周刊》 城市化發展到今天，房價上漲的區域將逐漸縮小到兩類城市：中心城市——有人有錢有股市；宜居城市——有山有水有故事。 樓市升溫，從深圳傳導至上海和北京。兩年前我在《理財周刊》專欄文章中寫的「中心價值論」已得到驗證。天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在，房價上漲的區域縮小到20多個城市的中心區，僅佔全國659個縣級以上城市不到5%。 房價上漲的核心驅動力究竟是什麼？第一是超額貨幣，第二是致富慾望。所謂「剛性需求」，既非居住需求，更非投資需求，而是人們靈魂深處的財富慾望。 城市化發展到今天，房價上漲的區域將逐漸縮小到兩類城市：中心城市——有人有錢有股市；宜居城市——有山有水有故事。沒有股市，又沒有故事，城市人口外流的趨勢就難以改變。城市化就是「三流社會」：人流，錢流，逐水流！已陷入水資源危機的城市，幾乎都是人口外流的城市，房價也就必然會隨著人口的外流而下降，乃至樓市崩盤。 不久前，中央召開了「城市工作會議」，這是一個極具歷史意義的會議。因為，把城市工作提升到國家最高級別的會議，意味著都市文明已經取代農耕文明，鄉土中國已經走進歷史。農耕文明是男權社會，土地+勞動是農耕文明之本，所以男人的「男」字就是「田+力」，等於土地+勞動。都市文明是女權社會，女人+貨幣是都市文明之本，所以法國時尚大師香奈兒說：「城市是女性的靈魂」！能理解這句話，你就是半個經濟學家了！ 男如山，女如水；男人偏好權力，女人偏好貨幣，權力在流動中貶值，貨幣在流動中升值，所以現代社會「無金融不富」，財富的貨幣化顛覆了人們對財富的原始慾望。從貨幣到金融，再從銀行金融到證券金融，這是全球化市場形成後的財富階梯。多數人不願意承認房地產並非獨立產業，而是金融資產的載體，而女人與房產有天然的聯繫，所以家庭主婦的英文是housewife，直譯是「房子老婆」，都市家庭的模式就逐漸升級為「女人和兩張紙」：房子+票子！ 從土地+勞動升級到房子+票子，都市家庭就形成兩種家庭財富的經營模式：房子鏈接樓市——房地產驅動型；票子鏈接股市——證券化驅動型。所以人們經常會看到股市和樓市的互動：樓市熄火，股市發瘋；股市熄火，樓市發燒。兩個財富市場的源頭都是同一個因素：超額貨幣。 財富貨幣化的背後是貨幣產業化。上世紀70年代以來，主流國家的政府幾乎都接受了凱恩斯主義的經濟學，把紙幣和債券變成了政府宏觀調控的工具。上周我已解讀了「央行放水」的前因後果，超額貨幣一旦流入市場，轉瞬間就會流入中心城市，尤其是金融中心城市。金融中心是一個財富磁場，會通過貨幣流與交通網突破城市的行政區劃，創造以金融為中心的城市群。 過去3～4年間，經濟增長減速，產業結構調整，調整至今的結果是第一二產業佔比下降，第三產業佔比上升。可想而知，第一二產業佔比下降意味著農村及三四線城市的就業機會減少，人口在城市間流動，必然加速流向中心城市。2012年人口凈流入的城市還有40多個，2014年下降到30多個，如今已下降到20多個。 在人口凈流入城市，房價也不會普漲，上漲區域將限於城市中心的豪宅和辦公樓。對全球100個金融中心城市的觀察顯示，金融中心的城市中心幾乎都在30平方公里之內，全球幾乎沒有大於50平方公里的「城市中心」。基於這個觀察，前年我在深圳前海啟航的會議上講過：深圳未來房價上漲的範圍將在以前海為中心的30平方公里區域，深圳核心區的豪宅房價將上探均價15萬元/平方米，天價或將超過50萬元/平方米。2014年9月我也講過，北京、上海的豪宅，若不能達到30萬元/平方米的天價，是開發商的恥辱！如今，北京、上海都有了上述豪宅成交記錄。
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