陳東海：畸高價格將掏空房市根基

在全球經濟仍然沒有走出寒冬的季節里，中國大陸樓市的溫度卻炙熱燙人。深圳、上海、北京房屋價格漲速更是令人瞠目結舌。高漲不歇的房價帶來了世界第一的GDP增速，然而，光鮮的表象後面是巨大的隱患。

普通收入戶與房無緣

據報道，深圳4-7月房屋均價12203元、12550元、14197元和14654元，各月房價環比漲幅分別為11.23%、2.84%、13.12%和3.22%。而7月28日-8月2日，由於成交結構的關係，深圳房屋周成交均價達20206元，比上一周環比增長23.43%。

8月11日的消息，上海上周商品房成交均價為18005元，環比前周漲13%。而8月12日上海證券報報道，8月上海商品住宅平均成交價格極有可能達到1.8至1.9萬元。相比7月15808元的價格，漲幅可能達到20％。

8月11日中國指數研究院發布數據顯示，北京7月商品住宅成交均價環比上漲9.05%，首次約達14500元。而4月份的成交均價超過12000元，6月份則突破13000元。

可見，目前深圳、上海的住宅均價已經遠超1.5萬大關。而按照目前的上漲幅度，在筆者寫這篇稿子時，北京的住宅均價也應該輕鬆到達1.5萬關口。

1.5萬的高價意味著什麼？如果按照收入來劃分階層，把社會分為普通居民、白領階層、金領階層、其他階層的話，那就是普通的居民將基本被趕出了房屋市場。據報道，7月30個城市的商品住宅總成交面積環比下跌約4%，其中有15個城市的商品住宅成交面積環比下降，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市還首次出現月成交量全部下跌的局面。儘管一線城市的房屋成交量下降有諸多原因，但是價漲量縮的現象表明，普通居民開始被畸高的房價趕出房屋市場則是一個非常重要的原因。

這一判斷，並非空口無據。據報道， 2009年上半年上海城市居民家庭人均可支配收入為14965元。那麼，一家三口的年收入約在9萬。如果普通住宅按100平方米、均價按1.5萬來計算，房屋總價為150萬，為普通居民家庭年收入的16.7倍，大大超過公認的3-6倍的合理區間。如果按照首付2成、貸款利率為5.94%（利率目前較低，長期必然走高）、20年還貸來簡化計算，則每年還款超過10萬元。每年還本付息額超過年收入，所以普通居民現在就被擠出市場。

白領金領也將退出市場

目前深圳、上海、北京的房價還在上漲中。如果按照上文提到的漲幅持續下去，那麼今年年底，北京的住宅均價將超過2.2萬元，深圳、上海則要超過3萬元；到2010年底，三地的住宅均價將遠遠超過5萬元。

根據統計局數據，2009年上半年全國平均工資14638元，金融業平均工資是全國平均水平的2.1倍。即使按照上半年上海居民家庭人均可支配收入為14965元，金融業收入為平均收入的2.1倍來看，即使是三口之家每人都從事金融業，平均家庭年收入也不足19萬。那麼100平方米的房子，總價格在300萬的話，假如首付2成，則貸款240萬。每年需要還本息20.5萬多元，還本付息額超過家庭收入。因此，白領階層基本上也被擠出了房屋市場。

金領的情況也不樂觀。按照上面的推算，2010年底三地的住宅均價將遠超5萬/平方米。假如金領家庭年收入在50萬，房屋價格500萬的話，貸款8成為400萬，則每年還本付息額超過34萬，占家庭收入的68%以上。如果目前房屋價格上漲的勢頭不止，金領將在2010年底之前被擠出市場。

基礎被掏空行業必崩潰

當普通居民被趕出市場以後，住宅就由生活必需品變成了奢侈品。在白領和金領被擠出市場以後，住宅就變成了「珍藏品」。某單價超10萬元樓盤開發商揚言，他的房子是收藏品。然而，他的房子雖然可以賣到古董的收藏價，但基礎卻是海市蜃樓。因為，目前房屋名義產權最多只有70年，而那個號稱是古董級收藏品的房子，房產商是上個世紀90年代拿地的，至今房屋的名義產權時間已經不足60年了。即使是在名義70年產權的時期之內，房子的產權也是不完整的，還可能面臨城市規劃和拆遷的困擾。而且在環境權上，房屋的產權也有缺陷，當今住宅並不能有效拒絕高架道路、電磁設施等近距離的親密接觸。一個產權時期極為有限、物質形態時刻面臨折舊老化、產權權力多有缺陷的東西，一個因為實體經濟低迷不振而使得資金轉移到樓市和因為「通貨再膨脹」政策而激增的流動性所爆炒的東西，又如何能成為珍藏品？！

當房屋市場把普通居民、白領、金領基本趕出市場，而基礎又是海市蜃樓的話，那麼這個市場的結局是可想而知的，其下場可能還不如上個世紀90年代日本東京的房地產市場，也許其結局更像是荷蘭17世紀30年代的鬱金香市場。

（作者單位：東航國際金融香港公司）

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