如何收回EB-5投資款：讓開發商一起投

上回談了項目的完工風險，主要和能否獲得綠卡有關。這一期我們介紹一下開發商的出資比例對項目風險的影響。這不僅僅適用於EB-5項目，也適用於一般的地產開發項目。

簡單來說，開發商自己投入的資金越多，投資風險越小。這個結論來源於經濟社會的一個基本理論：每個個體都會把自身的利益置於別人之上。在市場好大家都賺錢的時候，這個現象不明顯。但是一旦市場不景氣、或者遇到意外挫折，就誰也顧不了誰了。所謂「夫妻本是同林鳥，大難臨頭各自飛」。

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在西方社會，除了道德和輿論的約束外，主要依賴法律手段制訂投資人和開發商之間的遊戲規則。開發商不能用欺詐手段、行為必須符合投資合同。投資人和開發商之間的現金流分配依照投資合同進行。

除此之外，西方社會協調投資人和開發商之間關係的一個重要方法是讓開發商自身投入足夠的資金。如果項目失敗，開發商和投資人一樣損失慘重。美國人用一個俚語「skin in the game"來描述這種讓開發商和投資人利益一致的方法。俚語的出處有不同的典故。其中較為流行的說法是：人類社會在貨幣出現之前，動物皮毛是可以用於交換的硬通貨。如果一個人願意出個「皮」投入生意中，這就說明這個人有足夠的信心和誠意做這個生意。

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由於EB-5行業欺詐現象較多，所以開發商有時候會用各種方法讓投資人覺得開發商出資很多。而實際上開發商並沒有出，或者出得沒這麼多。此「皮」非真皮也！如何鑒定皮之真假，且聽下回分解。

作者自2001年起定居美國，並一直從事房地產開發、投資和中介工作。曾創立美國百合溪地產和貸款經紀公司，擔任美國萬嘉爾德地產開發投資集團資本市場總監、中天嘉華集團美國哥倫比亞資產管理公司首席投資官、美國夢基金美國區域運營經理等職。十多年來，共參與了12億美金的一手實地地產投資和開發項目，主要負責項目前期可行性評估和盡職調查。

作者畢業於美國威斯康辛州立大學商學院房地產系。他曾就讀中國人民大學國際經濟系和英國雷丁大學房地產系。作者熱心支持美國EB-5計劃的永久化，提倡註冊投資顧問制度在中國的建立。