如果一塊地很貴，開發商可以通過蓋很高的樓層（相當於有幾個房間可以出售）從而不把房價定很高也能賺錢嗎？

【唐亮的回答(166票)】:

需要給你普及一下容積率的概念：

假設政府要拍賣一塊10000平米的地塊，規定容積率不得超過3.0。

因此你拍得的這塊地可以蓋得房子建築面積最大不得超過30000平米。

不要以為兩倍已經很大了，其實你不可能把這些地全部用來蓋樓是吧？總要有些路、綠化、停車位等等。

這就又牽扯到了另一個概念：建築密度。

就是你能用這塊地的多少面積來蓋建築物，這一項政府會給你一個低限，比如不高於30%。

所以你就只能拿最多3000平米的地皮來實現最多30000平米的建築面積。

換句話說，你想拿這塊地實現最大利益就只能往上摞10層，或者你用2000平米的地往上摞15層，但可能你又正好在機場附近，有限高30m的約定，地上15層是不行的，真想做15層就只能做地上10層+5層地下室了。

所以想多蓋是沒門的。

另一方面，不要以為你有錢買下一塊地就想蓋什麼蓋什麼，想怎麼蓋怎麼蓋了。

政府對每一塊地都是有規劃的，比如這一塊是住宅，那一塊是商業，還有一塊是學校。

政府招來買地的人（開發商）只是想讓他們來實現政府城市規劃的願望，這麼說是不是很邪惡。

所以出賣土地的時候和土地合同內會約定限制好所有的規劃數據，比如上面兩個（另外還有綠化率、限高等，甚至包括住宅面積，停車場數量，自行車位，人防面積等等等等）。

這些數據或有上限，或有下限，但總歸是約束你的。

由於都是在拍賣前約定好的，所以這些數據跟土地面積一樣都嚴重影響成交價格（大家都不傻）。

以上數據純屬例子，但真實的也差不多，比如容積率一般2.0到3.5（超高層可能有4-5），建築密度一般50%以內，綠地率一般30%-60%等等。

【知乎用戶的回答(29票)】:

容積率。

這種提問風格，你們是一個人吧= =

假如我現在投資房地產，然後以低於其他房地產商很多的價格售賣，可以短時間內快速賺一筆嗎？

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題主是認真問的話我認真回答一下。

容積率

項目用地範圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。

1、政府出讓的每一塊土地都在規劃中明確了詳細的容積率，也就是這塊土地一共可以建造多少建築面積有上限，也就是你最多只能造那麼多面積的房間可以出售，不能隨心所欲，否則規劃審批無法通過，造不了。

2、地價與容積率掛鉤，同樣一塊地，容積率2.0的出讓價格就可能是容積率1.0的兩倍，也就是說，開發商想要拿一塊能建很高樓的地首先就得在拿地的時候付出更高的代價。

3、樓層越高，施工難度越大，單位建築成本會成倍增加上升，開發商沒有動力做這樣的事。

4、題主寫論文的話建議在熟悉的領域尋找題目比較好？

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不針對題主，只是覺得某些完全無視市場規律、藐視專業從業者智商、認為憑自己的聰明才智可以只坐在家中憑空臆想就能發現發財之道的人是臭傻逼。

哼我說的就是鏈接那個題主。

【知乎用戶的回答(14票)】:

政府賣地給一個公司造房子，不是單純這塊地多少錢這麼簡單的，有綜合指標，其中最關鍵的就是容積率。也就是說，造房的人買地，實際上是買的是能在這塊地上建多少平方的房子。當然還有建築覆蓋率，限高，綠化率等等其他要求，但是最關鍵的講就是這個了。不是你買下地想怎麼造就怎麼造，想造幾層，每層多大就能自己乾的。

【hjr的回答(17票)】:

題主，往往是一塊地能蓋多少層，能建多少個房間，才決定了它的價值和價格，不是反過來的。我從事的工作就是給政府部門和開發商評估一塊地的開發強度。

所謂土地開發強度，主要涉及到三個指標，一個是建築高度，一個是建築密度，一個是容積率。建築高度大家都懂，建築密度是建築底層面積/用地總面積（建築底層面積＋綠化面積＋道路面積＋其他面積），容積率是地上（大多數城市地下面積不計入）建築總面積（建築每一層面積相加）/用地總面積。大家很容易發現，容積率的大小和建築高度，建築密度是正相關的。

土地那麼寶貴，那為什麼政府還要控制土地開發強度呢？因為土地開發強度過大的話，有很多的負面影響，得不償失。

建築高度太高的話，會遮擋周圍現有居住小區的通風、採光、日照條件，這就違反了物權法；有機場的城市，機場周圍建築太高會影響飛機起降安全；在地震帶上的城市，還要考慮高層建築萬一倒塌會不會掩埋道路，影響疏散和救援。

建築密度太大，那綠化密度肯定就小了，環境品質變差，通風采光也會變差，所以為了保證每個街區，每個地塊都有綠化，建築密度也不宜過高。

最後是容積率，容積率很高的用地，裡面居住或者工作的人肯定也很多，人一多會帶來各種基礎設施的負荷問題。首當其衝的是交通問題，人一多停車怎麼辦？地下建多層停車庫成本很高的。還要考慮早晚交通高峰，用地周圍的道路能不能解決那麼多人的出行。另外，供水供電，網路通訊，學校醫院這些公共設施都有各自承載力的上限。

最後肯定有人要問，那政府決定土地開發強度是有科學依據的嗎？其實這個問題可以變成，城市規劃這門學科是嚴謹的嗎？我想說這是個有點尷尬的問題，我們以後再聊。

【DuYosef的回答(2票)】:

不能！首先政府不讓鍵，各種控規條件擺在那裡呢。。。

再次，建安成本提的很高，沒法弄

還有，沒人人會買50層以上的住宅。。。。

【我是一隻魚的回答(2票)】:

容積率政府已經定死了，你無視各項控規來蓋房子就是作死

【夏榕的回答(1票)】:

除了容積率，樓層越高，建築成本越高

【張亮的回答(1票)】:

郭德綱的相聲裡面說過於謙承包公共廁所以後蓋了幾百層的樓房，每間都是兩居室，哈哈，歪樓了。

【尚木的回答(1票)】:

我是搞規劃的，題主你要知道，大城市裡面的地不是賣的用地面積，不是說給你10000平方米，其他只要不瞎弄，隨便你蓋！政府賣給你的是建築面積，也是人們常說的樓麵價！一塊10000平米的地，政府算好，賣給你25000的建築面積給你！

【keepminority的回答(1票)】:

貴陽號稱世界第一大樓盤的花果園就是這樣乾的，基本都在30層以上，每層10戶左右。超級高的容積率使得整體房價可以變得很低。至於居住體驗嘛，你看看那還有一半樓沒有完工的情況下就已經水泄不通的交通就懂了。

另外，如此高的容積率是得到了當地zf許可的，花果園所在的彭家灣片區以前是全貴陽市最著名的舊城區（說白了就是貧民窟）。借著＂舊城改造＂的名義，貴陽市zf將整塊土地的開發權交給了本地最有實力的地產商宏立城。說到底就是自身財政緊張不足以改造這個片區就和地產商進行利益交換。對貴陽市zf來說，這樣做順利地改造了舊城，為領導自己的政績工程添上了一筆。對地產商來說，獲得了一大片靠近市中心的可開發地區，同時還獲許能夠得到超高的容積率。修好以後那絕對是大賺一筆。

至於花果園這個項目本身，我覺得得辯證地看，一方面這種造城運動導致了交通負擔加重、房屋供應量過剩、對周圍環境的破壞、舊彭家灣居民回遷後窮人們繼續聚居在一起產生新的＂高層貧民窟＂。不過這樣的樓盤也確實解決了不少窮人居住條件太差的問題，同時也使得貴陽房價不至於太高。不過長遠來看，明顯還是弊大於利

【愚者之影的回答(1票)】:

樓上有很多人回答了容積率、建築密度、建築物高度和施工成本的問題

我補充一點房間層高相關的

題主的問題問的不是太明白，按照我的理解，題主的意思是可能是：能否把房間的高度（專業叫「層高」或者「凈高」）提升，從而把一個房間建成內部的上下兩層，從而提升可使用面積，進而降低房價

答案是可行的，在現實生活中也有許多這麼做的例子，開發商一般管這種設計叫做LOFT（當然這種東西和LOFT原本的意思相差很遠）

但這種東西沒法運用在住宅上面：

首先，一塊土地的建築物是有限高要求的，即最大高度是固定的，單層高度增加則勢必減小層數，反映到可售面積上並無太大差別，開發商這麼做不一定經濟

第二，即使能夠建很高的住宅（超過100米的超高層），開發商也一般不會輕易選擇，因為超高層住宅的居住品質很差，而相應的建築標準卻很高，綜合下來經濟性很差

第三，民用住宅建築的建築規範很嚴格，單一層凈高（包括錯層）都不許低於2.4米，否則就算有質量問題，這麼算下來這種雙層房間至少要4.8米的凈高，算上樓板還要更高，這和分兩層賣沒什麼區別

綜上所述，基本上沒有開發商會賣這種住宅

但是，但是，為什麼我們在市場上會遇到很多類似的產品呢

因為它們都不是住宅

在全國大部分地區，政府一般會默許開發商用商業/寫字樓用地來開發"類住宅"產品，而這類產品遵照的是商業/寫字樓的設計規範，對層高等等的規定很松，所以完全可以設計出不滿足住宅規範的產品，這樣對於開發商而言就很經濟了

但對於購房的人，那就必須要注意，你其實買到的只是層高略高的商業或者寫字樓物業，產權只有40年，而且論面積來看，你買的還是一層的面積，至於上面那層，是開發商發福利送給你的

【劉宗的回答(1票)】:

如果你指的高度是層高，是把層高做高，然後住戶自己加樓板變複式，間接增加戶型面積，也是不行的。

拿武漢來說，新出的《武漢市規劃管理建築面積計算技術規定》 「第十條 住宅結構層高不應超過3.6米，且最低不應低於2.8米。結構層高大於3.6米且不大於5.8米（3.6+2.2米）的，按該層外牆結構外圍水平面積的2倍計算建築面積；結構層高大於5.8米且不大於8.0米（5.8+2.2米）的，按該層外牆結構外圍水平面積的3倍計算建築面積；結構層高大於8.0米的，以此類推。」

也就是說，你把層高做的超出了3.6m，超出的部分是要計入建築面積的，比如你做了4.2m，原本100㎡的戶型按規定要算200㎡，如果每平方5000￥，本來50萬的房子價格要賣到100萬，這在價格上是沒有競爭力的是吧。

如果你卡著3.6m做，隔樓板，1.8不到的層高不能用吧。

而且普通住宅層高做高了會增加建安成本，開發商不會同意的。住起來能耗也大。

所以普通住宅層高，一般都是2.9m，3.0m，3.1m的都很少。

【凡人的回答(0票)】:

即使在之前監管不力的地方，增加容積率需補繳土地出讓金

【YC的回答(0票)】:

土地面積 乘以 容積率（拿地時已經規定） 等於 （可以建最大的）建築面積（不含各地規定的很少不計容面積）

【大雞哲的回答(0票)】:

1.成熟的城市規劃會對地塊的用途做出規定，如綠地，商業，住宅，公共建築等等。不是所有地塊都可以用之賣樓賺錢。

2.即便你抓著一塊住宅用地，市政規劃也會控制它的容積率，密度，綠化率，還有限高，建築退讓，甚至日照等等。

3.好了，即便沒有以上那些，你把房子無限制地做高或者挖地下室。越做得高或者越挖得深結構和風荷載的因素會讓你的成本如同滾雪球一般越滾越多。

4.房地產紅利已經越來越少。國家勢必將經濟增長點從房地產轉移，否則國家經濟會崩。

【包弟的回答(0票)】:

城市規劃，容積率，政府

【夜叉的回答(0票)】:

首先，我把政府層面的關於容積率的問題拋開，這樣才能更好的解釋。

當不在意容積率的時候，理想狀態當然是在同樣的「建築面積」內，通過更多的層數（不管是往高了蓋還是往深了挖），以獲取更多的「可售面積」。

這個時候必須要說的是「層高」和「建築高度」，普通住宅層高在2.8米，這個是凈高，就是室內的高度，要保證這個凈高就需要做到3.2米左右每層的層高（因為有樓板的厚度，樓板可以理解為房間內的地板）。建築高度上，80米高的建築，和120米以上的，150米以上的（這裡具體多少米高會有質變我說的可能不準確，但是這個意思沒錯）在建築設計和工程造價這兩個方面會有本質的區別。

我舉個 ，100米高的普通住宅的整體造價，會是99米高的住宅整體造價的125%（數據可能不準，意思絕對沒錯，數據黨退散）。這個差額來源於建築設計，不同高度的建築，為了保證其使用的安全性，有明確的消防標準，就是多少個電梯、樓梯，最遠的房間距離消防通道必須多少米等等，以及地基的深度，另外還有建築結構（不可能蓋100米高的磚混樓吧）....

好了，那麼按照題主的問題「地價高，但是樓足夠高，是否可以讓銷售價格下降」。

從理論上得出的答案是可以的，原因是同樣的地價（不管蓋多高，地價不變）下，樓高增加的成本分攤到實際可售面積中去的時候，總利潤額不變的情況下，可售面積的價格是降低的。

但是，以上是單純的數學問題的答案。

從實際角度來說：

1、銷售數量增多，銷售周期就會增長，營銷成本和資金成本就會增加，這個會增加10%—20%，甚至更多，變相的單位可售面積又要加價才能保證總利潤額不變；

2、可售面積增加，相應的產品配套和附加單位要增加（比如住宅產品需要做10%的保障房，這個是跟著總的建築面積算的），變相的變相的單位可售面積又要加價才能保證總利潤額不變；

3、銷售價格是個均價，它在實際銷售過程中，按樓層差和戶型、朝向等多種因素進行增減，會對每一套可售產品產生影響，同一個樓內最貴和最便宜的產品可售面積單價會相差成千上萬甚至幾萬，那麼貴的那些實際上銷售價格是遠高於均價的。就很有可能賣不掉。而越高，這樣的就越多。（你說差價少點呢？那也不行，人人都把好的挑走了，剩下不好的價格也不低，還是沒人要）。

4、單位建築成本是上漲的，除了保證總利潤額以外，還要保證利潤率。投資1億一年賺1億和投資2億兩年賺1億，你選哪個？

最後，說一下其他人都提到的容積率。其實還有一個是建築密度。在不限高的情況下，土地拍賣的時候容積率和建築密度這兩個指標已經決定了能蓋多高，有多少可售面積。所以在拿地的時候開發商就已經算好了多少錢拍下一塊地是能賺多少錢的（炒地皮除外）。所以會每塊地王一出來，周邊樓價上漲，不是因為拿地的總價高，而是可售面積的單方總成本高（也就是樓面地價）。

綜上所述，題主的問題，理論可行，實際不可能出現。

【HungryHunter的回答(0票)】:

其他答案已經說到了容積率的規定。即使政府沒有這個限定，開發商也不會無限修高。摩天大樓的成本和養護費用也是很高的。而且修樓也不僅僅考慮住的那幾個房間。舒適度，安全，配套設施，都會影響銷售。住了那麼多人，商場、娛樂餐飲，交通，都是問題。

成本只是定價的一個因素，地價又只是房價成本的一個因素。高地價時開發商賺100萬。降低地價，開發商能賺200萬。為什麼開發商要少賺這100萬呢？房子又不是賣不出去。只有房子賣不出好價錢了，開發商不願意修房子了，降低地價才真正有用。供不應求，又是剛需，自然只有少數人買得起房。更改城市發展策略，讓人別只往北上廣深，省會城市涌，別只往市中心涌，才是正路。當然，等房價真的開始大跌時，降低地價會起作用。

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