買房指南(13)：怎樣計算購買力│脫苦海

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置業最重要的條件是有多少購買能力。超出個人經濟能力的物業，只會淪為幻想目標。置業最重要的條件，並不是理想家居如何，而是究竟有多少購買能力。超出個人經濟能力的物業，只會淪為幻想目標。一如明知豪宅別墅是理想家居，沒有足夠財力購買，卻不肯退而求其次勉強上車，反令自己擔驚受怕惶恐終日。又或者幻想樓價下跌來遷就自己的能力，結果只有大失所望。這樣簡單的道理也有很多人看不透。

購買力的決定因素

個人的購買力由幾項因素決定：首期丶有效收入丶年齡丶息率。首期是對初次置業的人最大的局限，但又有其用意，將在下文「首期的作用」詳述。如果已擁有物業，首期的難度就比較少，一來可以透過物業加按獲得一筆現金，又可把現有物業作為抵押品，獲取超過七成按揭，比如陳方安生事件，其實只是把現有物業作為附加的抵押品，將在下文「按揭財技」解釋。

金管局是管銀行而不管按揭人。據金融管理局2002年11月15日的新聞稿，七成按揭的目的是「確保銀行不會承擔超過任何住宅按揭貸款七成的風險」，「銀行可以提供高達九成的住宅按揭貸款，不過超過七成的該部分貸款需要得到保險保障」。現時可以使用按揭保險借出樓價的95%，即所謂九五按。以一層300萬元的樓宇計，5%首期是15萬，拿不出來不如多儲點錢吧！

銀行一般以每月有效收入計算的50%作為批出貸款的供款上限，即是只容許個人供款負擔比率為50%。所謂有效收入有兩個含義，其一是銀行一般只計算收入的固定部分，傭金丶獎金丶津貼之類未必會計算在內，當然銀行亦可以酌情考慮。另一方面如果按揭人現時同時供款予其他貸款，則相應的供款將會扣減。所以計算自己的購買力時亦要考慮這些因素，以免有失預算。

年齡間接影響供款年期，銀行內部對於最長供款年期會考慮按揭人的年齡，比如五十多歲便很難申請到超過二十年的供款年期。即使不考慮銀行的指引，也要衡量自己實際上能夠供多少年，否則當退休後亦要繼續供款。

最後一項：息率。隨著按揭市場開放，以前按揭息率是P+X%，現在是P-X%，比如現在P-3.X%幾乎是一般的報價，再加上日漸普及的H+0.X%按揭，所以即使目前香港人均收入與九七時差不多，供款能力卻大增。息率的高低也會影響購買力，關鍵在於銀行計算負擔比率不得超過50%時，是用申請時的息率，息率低導致每月供款下降，在低息期內銀行便能夠批出更高的按揭額。即使日後加息，供款比率回升到有效收入50%以上，銀行也不會理會。

那麽實際上如何計算自己的置業購買力呢？只須到網上搜尋器找「按揭計算機」，便有很多不同的網站可用，輸入如樓價丶按揭成數丶年期丶息率等資料，就能見到答案。有些按揭轉介公司提供計算機之外，更有iPhone App可供各銀行的報價及網上登記申請。

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