碧桂園的焦慮：高周轉不是我的維他命

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碧桂園近兩年勢頭較猛，去年更是以銷售額5508億坐上了中國房企「頭把交椅」，然而高速發展的碧桂園並沒有滿足。最近網上瘋傳碧桂園的「高周轉」也是引發了熱議。有記者問，對碧桂園的「高周轉」您怎麼看？我說，這個問題三言兩語講不清，不作全面分析，很容易斷章取義，造成誤傷誤導。但我可以肯定地說，「高周轉」不是碧桂園的制勝法寶，也不是保證碧桂園碧波長蕩漾，丹桂永飄香的維他命。

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碧桂園連發三文加速「高周轉」

碧桂園集團決定加強高周轉的文件在網上傳開，引發熱議，褒貶不一，毀譽參半。碧桂園連發三份由總裁莫斌簽署的內部文件，要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度。同時，投資獎勵需向一線城市傾斜。

三份文件分別是：4月5日簽發的《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》和4月11日簽發的《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》及《關於項目報建高周轉的通知》。三份文件中針對地產投資、設計、人力、大運營等方面提出很多具體意見和要求。

文件內容顯示，截止3月30日，碧桂園今年共獲取項目195個(共215個地塊)，其中三四五線項目146個，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉的要求。

為此，碧桂園董事局主席楊國強提出指示， 「高周轉是我們戰無不勝的法寶」「高周轉是抵抗任何風險最有效的手段」「項目總經理一定要認真研究所轄項目，項目每天的利息、費用、效益等瞭然於胸；懂得提前推進一天工作所增加的費用與產生的效益的對比，在守法的前提下，力求效益最大化。」

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對此提出超過40條具體的意見。

設計方面：文件要求所有三四五線城市項目須採用標準化產品，設計院接到營銷戶配及設計要求後，當天內出圖(通宵)。

碧桂園發布與高周轉匹配的激勵和處罰措施，主要針對三四五線城市的項目總經理。如：項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大於7個月，項目總撤職。

投資條線要求：為節省時間，原則上區域投策工作不允許到總部來進行彙報，須通過視頻方式與策略中心溝通；投資獎勵向一線投資團隊傾斜；凈地交付或首期凈地交付作為投資團隊考核條件，不幹凈地以最快速度搞乾淨，跳起來做，工作當天上報須當天處理完。所有沒有交地的項目不能算作完成投資任務。

成立「投資報建小組」，由片區分管投資的副總裁主管報建工作，建議莫總可取消報建的人，項目總做報建。同時負責協調政府降低預售條件；要合法合規的報批報建，和政府的主管部門做好溝通，讓他們知道快對政府對社會的好處。規劃是規劃局批的，要提前知道他們的意見，並做到一次報批即成；地上有障礙物時，地都是我們拿了，應補什麼錢、找什麼人去清除要果斷，不睡覺都要一兩天處理完畢。拖一天、十天、三十天是多少錢，我們補給人家的又是多少錢，不能撿了芝麻丟了西瓜，很多時候芝麻也撿不到！

運營方面：區域獲取地塊前應充分評估地塊能否實現高周轉。所有工作明確由碧桂園集團大運營工作組牽頭，各中心線條配合做好高周轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權，人事任免權，可先斬後奏。

人力方面：放開編製，提前儲備項目團隊，保證人等地。拿地提前做好項目總、營銷總、工程經理、開發報建經理儲備，拿地當天項目團隊抵達現場確保摘牌即動工；沒能力的人立即下崗解聘，我們要當天的事當天完成，問題是不是每個人都有解決問題的能力。未來領袖知道怎樣做，能夠將事情很快做成。

工程方面：土石方工程提前準備好挖機、車隊；建築隊提前安排好並做好施工組織安排。合法合規的做所有的事，項目總的能力好，進度就快，項目總要懂得上面所有，親力親為。

集團各職能中心、區域總、區域職能平台也應該以項目爭取每一天為工作的第一要務；總體工期方面：項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大於7個月，項目總撤職。摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0；21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職；如果35天內實現展示區開放，獎勵20萬；開盤工期3個月，獎勵20萬；3個月<開盤工期4個月，獎勵10萬；4個月<開盤工期5個月，不獎不罰；5個月<開盤工期6個月，罰款10萬；6個月<開盤工期7個月，罰款20萬；開盤工期>7個月，項目總撤職。

對區域內項目進行開盤工期絕對值強制排名及處罰，加大開盤逾期考核執行力度。綠黃紅燈考核，馬上開工就綠燈，開不了黃燈，延誤多少天就紅燈，免職就行，直截了當。集團高管會上通報各區域開盤工期絕對值排名及處罰結果。

高管會議後，楊國強還隨手算了一筆賬，證明碧桂園這樣實行高周轉的可行性：

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碧桂園的高周轉不可複製

細讀了碧桂園的三份文件和楊國強寫的簡訊，覺得沒有網上傳得那麼誇張。「高周轉」不是碧桂園的專利，算大帳也不只是楊國強獨有的強項。

在我看來，碧桂園的成功不是高周轉的功勞，而是與之相匹配的運營體系以及早年布局三四五線，擁有大量的土地儲備的原因。很多企業學不了碧桂園，一是早期沒拿地，缺少土地儲備；二是缺少深耕三四五線的歷練和公共關係；三是土地成本的制約。

碧桂園會不會長久碧水清波，丹桂飄香？「高周轉」絕對不是維它命！碧桂園強調高周轉，不是秀肌肉，而是要儘快變現。楊國強的知慧所在是禪悟到：四五線好景不長，三線也不是久留之地。