房奴買房如何最省錢 解密商業貸款省錢之道

2012年09月28日 11:23

　　名詞解釋

　　商業貸款是用於補充工業和商業企業的流動資金的貸款，一般為短期貸款，通常為9個月，最多不超過一年，但也有少量中長期貸款。這類貸款是商業銀行貸款的主要組成部分，一般占貸款總額的三分之一以上。

　　商業貸款是指統計期末，住房置業擔保機構擔保餘額中，為商業貸款提供擔保所佔的比例。

　　因為手續簡單，審批速度快，相對於民眾來說，房地產商更加熱衷於購房者選用這種方式。有些房地產開發商公開宣稱如果直接使用商業貸款，可以在原來房價的基礎上直接打98折，一套100萬元的房子，一下子可以少付近2萬元房款。

　　商業貸款申請條件

　　在本地區工作的人員，具備如下條件才能申請個人住房商業性貸款。

　　1)十八周歲以上，具備完全民事行為能力，有當地戶籍所在地的戶籍證明，並經過公證部門公證；

　　2)由工作單位出具職務、經濟收入、聯繫地址的證明。

　　3)購買本地區銷商品住宅，所購住房屬於房地產開發企業與本行各經辦行(部)簽訂《商品房銷售貸款合作協議》範圍的樓盤；或者，借款人所在單位已經建立住房基金，並簽訂合作協議。

　　商業貸款與公積金貸款的區別

　　住房公積金管理機構制定的《個人住房擔保委託貸款辦法》和中國人民銀行等金融機構頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》，雖然都是為人們在購房中缺少資金而發放的貸款，但兩者又有所不同，具體區別在於：

　　一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機構發放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：

　　1、持續繳存6個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且目前還在繼續繳存。

　　2、具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力。

　　3、具有購買住房的合同或有關證明文件。

　　4、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式。

　　5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。

　　而一般的金融機構發放的住房抵押貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，即不限於住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的範圍大於前者。

　　二、貸款額度有所不同。銀行發放首次的個人住房按揭貸款數額，不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的70%。

　　一人申請住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。

　　三、貸款手續不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格後由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續較一般住房貸款的手續更為複雜。商業貸款在借款人簽訂購房合同後，直接到相關銀行經辦機構或與銀行簽訂合作協議的開發商處提供有關材料即可辦理。

　　四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規定在住房公積金計息利率的基礎上加規定利差。

　　五、公積金貸款比商業貸款多了評估費。商業貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進行評估，交納評估費。商業貸款比公積金貸款多了律師費。商業貸款委託律師事務所對借款人進行資信調查，律師收取4‰的律師費，公積金貸款則不需個人交納律師費。

　　從以上分析可以看出，雖然住房公積金管理機構對貸款的對象進行了限制，只限於住房公積金的交存人和離退休職工。貸款手續也比較麻煩一點，但是住房公積金管理機構發放的抵押貸款比一般金融機構發放的住房抵押貸款的利率要低一些，因此，它仍是一種十分優惠且受老百姓歡迎的貸款形式。

　　商業貸款須知

　　商業貸款額度

　　銀行發放首次的個人住房按揭貸款數額，不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的70%。

　　銀行發放二次的個人住房按揭貸款數額，不高於房地產評估機構的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的40%。

　　商業貸款年限

　　貸款期限最長不超過30年。通常，貸款最終到期日借款人年齡不超過(男65周歲、女60周歲).

　　還款方式

　　1、等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。其特點是每月還款的本息和一樣，容易做出預算，初期還款壓力減小，但還款初期利息占每月還款的大部分，還款中本金比重逐步增加，利息比重逐步減少，從而達到相對的平衡。此種還款方式所還的利息高，但前期還款壓力不大。

　　2、等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。其特點是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金金額逐日計算，前期償還款項較大，每月還款額逐漸減少。此種還款方式所還的利息低，但前期還款壓力大。

　　貸款利率按照中國人民銀行有關貸款利率的規定執行。見個人住房商業性貸款利率表。

　　辦理商業貸款流程

　　貸款程序

　　借款申請人與房地產開發商簽訂《購房合同》；

　　借款申請人在銀行開立活期存款賬戶，存入購房首付款，或向開發商繳納購房首付款；

　　借款申請人按要求填寫相關表格，提交審批所需材料；

　　銀行經辦人員或委託律師事務所對借款申請人所提交的材料進行審核及資信調查；

　　銀行審批，通知借款申請人審批結果；

　　借款人辦理抵押登記等手續；

　　銀行發放貸款，借款人按借款合同的規定還本付息。

　　房地產貸款，都需要購買相應的保險

　　借款人以自己的信用向保險人投保(借方既是投保人又是受益人)，因非自己主觀意願的原因(如失業)而不能如期償還貸款時，由保險人代為付款。

　　借款信用保險：貸方以借方的信用向保險公司投保，當借方不為或不能清償債務時(如借方失)，由保險人代為補償，其保險標的是投保人的合法權利，因第三者不履行法定的義務而受到的損失。

　　商業貸款申辦手續

　　1)可到各發貸業務部門詳細諮詢了解個人貸款種類、貸款發放對象、貸款額度等情況。

　　2)需向貸款銀行提供的資料和證明：借款人和配偶的戶口簿、身份證(原件和複印件)。借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要求提供婚姻證明等，

　　3)貸款額度與期限按現行政策規定，貸款期限最長20年，貸款銀行對借款人所提供的材料和證明進行審查。銀行審查借款人是否屬於借款對象，是否符合貸款條件，是否有足夠償還貸款本息的能力，然後確定實際貸款額度，並通知借款人承諾貸款。

　　4)借款人與貸款銀行簽訂合同。借款人、貸款銀行(保證方，保證期至將借款人房地產權證交貸款銀行收押止)三方簽訂個人住房商業性借款合同。借款人、貸款銀行簽訂住房抵押合同。

　　5)辦理公證。借款人和貸款銀行辦理抵押合同公證的程序，按公證處的規定辦理。公證費由貸款銀行負擔。

　　6)還清貸款辦理註銷抵押登記手續。當您與貸款銀行結清全部貸款本息和相關費用後，憑銀行出具結清憑證。

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