萬達商業地產是如何煉成的

談到商業地產，萬達無疑是亮眼的明星，以「萬達廣場」為標誌的項目運作和品牌創造了一個個奇蹟。今天給親們推薦一張關於萬達廣場從定位選址到後期運作的好圖，站在甲方操盤手的角度聊一聊操盤中的一些關鍵點及普適性的原則，取一取商業地產教父級大佬王健林的真經。一張圖看懂萬達的商業地產經王健林的八點真經一、解決資金：尋求低成本的、能長期使用的資金在這個行業里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。解決不了長期資金的問題，商業地產是很難做的，即使能做，也走不遠。二、找到人才：自我培養做購物中心，是先做商業規劃，然後找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業物業管理。因此，這裡需要複合型的知識。現在中國商業地產人才非常緊張。萬達現在幾乎變成了一個學校，一些人來萬達做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們乾脆自己建一個專門的培訓學校，慢慢培養商業地產人才。三、只租不售：血的教訓萬達在銷售了商鋪後，很多商鋪的經營都出現了問題：商鋪在銷售後再進行商業規劃、整合，無法保證經營的整體性和有效性。2004年，我們做了一個決定，購物中心只租不售。說到這裡，大家可能會說：你講商業地產只租不售，你有錢有資金管道，我們規模小，但也想做，怎麼辦？我給大家出三招：1.在購物中心旁邊規劃開發一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。2.如果在一個核心區，旁邊沒有地做住宅，可以在購物中心上面規劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。3.如果不能做寫字樓或公寓，用地性質就是商業，那麼就把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩定的，幾乎很少增長。四、做對程序：招商在前，建設再後做購物中心，一定要先租後建，招商在前，建設在後。做一個購物中心，一般要招七、八家主力店，一定要是不同業態的組合，能滿足一站式購物需求，同時提高比較效益。招商在前還能節省巨大的投資，在設計階段與進駐的各店對接好，就沒有無效面積，所有面積都能產生租金。五、商業定位：地址、規模、主力店具體到技術層面，商業定位決定項目的成敗。那麼，商業定位注重哪幾個環節呢？1.定地址：多番考察+了解政府規劃選址是零售人員、物管人員與開發設計人員智慧的綜合。有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節、非黃金季節，一天的時間，中午、晚上都看看。另外，了解當地的城市規劃也非常重要。2.定規模：15萬平米是最佳上限按照中國的國情和快速發展的態勢，我個人認為15萬平米是最佳的上限。3.定主力店：娛樂、休閑佔比加大關於主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業態方向發展。六、搞好設計：抓住四個關鍵點商業設計的專業性要求比住宅設計還要高，搞好設計有四個關鍵點：1.人流動線這是設計方面的第一要素。我們自己的體會，單一通道是最好的，最多一個環路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。2.視覺通透在國外做購物中心有個設計要求，一眼至少能看到十個店招。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買慾。3.交通體系卸貨區全部安排在地下，人車分流，不和地面爭位置。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。另外，廁所最好設在離電梯與扶梯近的位置。4.主力店的技術標準不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。七、商業物管：後期管理是最大難點一個商業項目，招好商開了業，才是挑戰的開始，為什麼？第一年很可能有部分商家經營不下去，選擇退出，俗稱「掉鋪」。其風險最終還是轉嫁給開發商。所以，「掉鋪」後選擇什麼業態的商家重新入駐、選擇哪個品牌、給他什麼樣的租金才是整個商業地產的重中之重。招商是一個持續性工作，商業招商的火爆不一定證明後期運營的成功。八、承受壓力：至少要兩年培育期一般來講，商業項目要有三年的培育期，最少也要兩年。開業之後麻煩事很多，主力店、業主、商戶的投訴，機電的維保，環保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩定，很麻煩。所以，想從事購物中心這個行業，一定要有承受壓力的心理準備。
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