樓市風向標 炒家不死
他們對樓市走勢有著天然的敏感，即便在最嚴厲的房產政策之下，在調控一線的上海，他們依然能找到資本升值的空間。
南都周刊2010年度第19期封面
樓市風向標
從中央到地方，在政府頻頻打出的組合重拳之下，2009年金融風暴中借政策優惠得以鹹魚翻身的樓市，終於在2010停下了波瀾壯闊的「大躍進」。號稱「史上最強」樓市新政滿月了，高企的房價是否仍然撲朔迷離，未來的樓市將會如何演繹其走勢？
資本是市場敏銳的探測器，大膽逐利、規避風險，每一輪的潮漲潮落，總能從中提前發現端倪。於是，一度被稱做撬動房價的溫州炒房團，無疑成為最著名的樓市風向標。即便在最嚴厲的調控寒風之下，在面臨打壓的前沿陣地上海，他們依然能找到資本升值的空間。
房企大佬身為市場帶頭大哥，他們代表的成熟企業的商業理性，每一次樓市變局之際，他們總能未雨綢繆歷經洗禮而不衰，開疆拓土拿地賣房一舉一動都暗示著未來的「麵包」價格。當恆大舉起全國85折大旗之後，萬科北京某個項目只是額外打了個98折，就有媒體打出了「引發房產價格全面調整」的標題，而在一次房地產商的私人聚會中，「萬科降我們就降」的半似玩笑之語，讓你看到這個老大哥的標杆風範。
房產中介作為市場的晴雨表，他們的樂與憂體現著樓市的冷與熱，也折射著在這個弔詭的交易市場上買賣雙方的博弈與較量。
摒棄從前輿論通常的算命先生式預測，或者莫衷一是的觀點呈現，自說自話地講著中國房地產市場化10餘年來樓價升與降的虛妄故事，我們希望從觀察擷取的幾大風向標現象，以及總結的十大衡量指標，在風吹草低中能夠撥開一絲樓市迷霧。
【內文導讀】
炒家不死
萬科2010
焦灼時光
風吹草低見樓價
炒家不死
華府海景營銷經理蔚崢嶸正在為溫州看房者講解周邊環境及未來規劃。
「太太炒房團」團長羅夏蘭在與銷售代表就價格和折扣問題進行協商。
曾經的網路紅人「二月丫頭」，銷聲匿跡多年後，轉型從事起了房產業。相比較起當年，如今更多人叫她「妮可」。
他們是最普通的溫州炒房團，他們是最著名的樓市風向標，他們是資本的代言，他們對樓市走勢有著天然的敏感，即便在最嚴厲的房產政策之下，在調控一線的上海，他們依然能找到資本升值的空間。
南都周刊記者_ 王宏宇 溫州、上海報道 攝影_劉浚
「炒家」還是「投資家」
主持人「散會」的話音還未落，與會者就已經爭先恐後地離座去趕電梯。位於溫州國貿大酒店5樓的這間偌大的會議室里，轉眼間只剩下稀疏幾個人。
在裝走紀念品、剩下的水果和香煙以及桌子上的塑料擺花後，這剩下的幾個人也一鬨而散。為什麼走得這麼急，他們要早點趕回溫州：「廣播里說了，溫州的車牌號從今天開始，已經有字母了，晚一點遇到堵車高峰，耽誤了買菜燒飯，可不划算。」
這天是5月15日。離史上最嚴厲的樓市新政發布，已經過去了一個月。章蕾一個人坐在會場里，一臉疲憊。在她身後，工作人員正忙著拆除「新政後的上海樓市暨某某樓盤推介會」的背景牆。
「低端團都是這樣。我們的高端團是酒會，聽眾素質要高一點。」章蕾無奈地說。這位《上海僑報》的工作人員，網路上的紅人「二月丫頭」，一半工作時間在上海，另一半時間則在溫州。幾年來，她最主要的工作就是組織溫州看房團去全國各地掃房。
「直到現在，我們仍然每周都發團。」章蕾堅稱樓市新政對她們沒有影響，「住宅地產受限了，商業地產開始明顯升溫。今天我們請來了近10個炒房團的團長，都很感興趣。本來預計請50位投資者參會，結果來了80多位。」
但新政也並非對每個人都毫無影響。溫州百盈房地產公司總經理張和平就很不開心，從新政出台到現在，他的公司還沒有一套房子成交。「我的客戶中很多人都改去炒金了。」無奈之下，他最近正嘗試帶一些三線城市的團去看房。
張和平的前同事，現在的開啟房地產公司負責人楊琳琳境遇也不太好。她說新政出台時，因為貸款辦不下來，開發商拒退定金，杭州的地產曾經動蕩過一陣，她有一個朋友，當初買房時「怕不賣」比規定的10萬還多交了20萬定金，結果新政出台後開發商拒退定金，最後找了工商才討回來。
曾經熱衷組織炒房團異地購房的房產中介公司，也開始慢慢轉型。楊琳琳的公司就引進了一位新投資者，計劃打出「財團」的概念，「像溫州曾經的中瑞、中馳財團那樣，整套拿樓出來賣。」
楊琳琳說，現在溫州的炒房團有三個特點，一是「公務員團」多，即買房者身份多為公務員，遮遮掩掩；二是投資者開始青睞二三線的低價小戶型房；三是很多人對100萬元以下的商鋪有了興趣。
而「新國36條」出台後，風險投資界更希望溫州資本轉向創投。5月15日，在2010溫州民間資本發展高峰會上，講師將新政解讀為「一種信號，一種導向」，稱溫州資本要像過去從「草根」到「官商結合」那樣再次轉型，因為從付出成本高達20%-40%的 「官商結合」轉向只需20%成本的「風險投資」，「不用陪著喝酒，不得肝硬化，也沒有政治風險」。
溫州中小企業發展促進會會長周德文則抱怨說，房產新政對溫州投資熱情來說是「一記重創」，而新的「國36條」到底是否有誠意，仍未可知。5500億存在銀行里的溫州資本到底何去何從，取決於溫州人能不能儘快從「炒家」變成「投資家」。
溫州夜宴
窗外凄風冷雨，但潘大叔仍然不為所動，一筆一畫地寫完了合同上每一個字。
作為本次推介會上對章蕾推介項目感興趣的一位「意向投資者」，按慣例，在交了2000元現金和填寫完個人資料後，辦理了「VIP卡」的他被請到酒店頂層的餐廳包廂，參加開發商組織的晚宴。
晚宴其實只有兩桌，一桌是樓盤的銷售人員，陪著潘大叔這樣的中小投資者；另一桌則是幾位專業投資者，由僑報的工作人員、開發商的副總和營銷經理陪著。兩桌的投資者彼此並不熟識，也不打招呼和交換名片。一位工作人員悄悄地對記者說，專業投資者們都是公務員，他們不願意透露自己的身份。
旁桌正高談闊論新政後的樓市走向，潘大叔這桌可不管那些，他們只顧吃菜。酒過三巡，就開始鬧哄哄地要交換名片和電話。
這桌上的來賓除了自稱「醫生之家」的潘大叔外，還有「太太炒房團」的團長羅夏蘭，退休的語文老師周阿姨，做服裝生意的林小姐，做房產貸款擔保生意的林文章，做書包和運動包生意的黃建武以及廣發銀行的洪成建。退休的潘大叔擅長中醫推拿，沒事也會給別人看看病，他兒子也在醫院，一年薪水20多萬。
潘大叔的手藝可不是吹的。看見林文章氣色不好，潘大叔二話不說，挽起袖子只是推拿幾下，林文章便開始談笑風生，連誇「好手藝」。林文章穿著一條印滿外國美女的白色褲子，據說這款褲子現在溫州很流行，幾百塊一條。他是個很費褲子的人，每年都要穿破好幾條。
潘大叔剛坐定，大家就吵吵著要服務員上醬油碟。所謂醬油碟，其實就是一個小碟里放上醬油、醋、麻油、糖，每個人面前擺一個，遇到冷盤，自己蘸著吃。「對溫州人來說，再豪華的飯局，沒有醬油碟，也都不是好飯局。」周阿姨說這裡的飯菜雖然貴，但是不好吃，興奮之餘還讓記者改天去她家裡嘗嘗地道的溫州菜。周阿姨的大兒子在溫州，小兒子在上海，她這次參團，是幫小兒子看房。
主辦方本來還讓大家等等開發商領導來祝酒講話後再動筷，不過鬼才等他，大家二話不說就開吃。魚翅羹不好盛，林文章於是站起來單手拿起斗大的湯盆，給大家分個精光。
羅夏蘭無疑是這一桌的中心。作為「太太炒房團」的團長，她名聲在外。她從2005年開始炒房，在上海折戟，直到現在還沒恢復元氣。最近的樓市新政之下，她已經半個月沒出過門。「不過這次看房可能是一個好的開始。」羅夏蘭目前手裡有3個待選項目：一個是北京潘石屹的朝外SOHO，一個是山東棗莊的項目，還有一個在新加坡。
「沒有300萬別想娶媳婦」
在溫州人看來，外地的房子再貴，也貴不過溫州。溫州本市房價早已坐3（萬）望6（萬）,即便是瑞安、樂清這樣的縣級市，房價也已經衝破3萬。像蒼南、龍港這些以炒房聞名全國的鎮，甚至都有望成為國家首批「鎮級市」。
即便新政對炒房有諸多限制，做箱包生意的黃建武還是覺得，沒有比買房更穩妥的投資項目了。他炒過房也炒過股，2007年專家說股市賺錢，又說基金最穩健，他就去買基金，手頭的基金果然從9毛多漲到兩塊七，但沒捨得賣，轉眼2008年就變成了兩毛，從原本賺100萬，變成了賠200萬，到現在還攥在手裡。「還是炒房穩妥，從炒房到現在，我在樓市上沒虧過一分錢。」他下一步的計劃是「去北京郊區買一些超市」。
在廣發銀行工作的洪成建也如此。他和黃建武經常搭幫炒房，雖然都是小賺，但從2005年到現在，還沒有虧過。不同的是，「以前覺得合適就買，現在則要掂量掂量」。他手頭的房子不多，除了去年在杭州買的一套房子，剩下的大多是三線城市的酒店式公寓和商鋪，由於開發商包租金，壓力並不大。
29歲的洪成建畢業於溫州大學，早年落戶到溫州瑞安的農村戶口，當地獎勵了三套房，靠著這些房，加上2004年後炒房賺了一些，才「勉強」娶得起媳婦。訂婚花了20多萬，結婚花了40多萬，這讓他有點吃不消。不過他很慶幸自己結婚早，「現在溫州婚宴都要1萬元一桌，肯定請不起了。」
話題說到溫州的嫁娶，大家你一言我一語說得更熱鬧了。羅夏蘭說，她有一個親戚，研究生畢業在溫州，對方家裡有10套住宅和兩處商鋪，都沒看上。溫州現在的訂婚標準是男方三套房，女方一套房，在溫州房價已經飆升到3萬元每平米的現在，這意味著「沒有300萬你就別想娶媳婦」。
黃建武說，買房投資是溫州人的常態。他很熱心地要幫記者和攝影記者介紹溫州的女朋友，「真的不錯，隨便一家都有個幾百萬」。他說，他們這些人是標準的溫州老百姓，並不是專業的炒家，真正的炒家是溫州的大老闆，「他們有一個算一個，都在炒房，抬升房價的是這些財團，不是我們這些溫州的老百姓。」
上海正午
次日中午12點半，一輛福特全順14座旅行車準時停在國際大酒店門口，幾位溫州投資者的上海看房之旅，就此起程。
大家一上車就熱烈討論起物業稅的開徵問題，「到底是8%還是0.8%？0.8%還可以，8%可就要命了。」
說歸說，房子還是要去看的。由於連天陰雨，車子看起來並不太乾淨，車況和路況也不大好，坐在后座的黃建武索性躺下來呼呼大睡。車子路過氣勢磅礴的杭州灣跨海大橋，整個車子里，沒有一個人向外看一眼，這裡甚至整個上海對他們而言，顯然都已經習以為常了。
他們的手機都是非智能型的老款，並沒有上網功能，看的雜誌也只是《租售信息》這類。出了溫州市界，他們打電話時會說「回去再細說，漫遊著呢」。到了目的地上海金山，主辦方把人們安置在經濟型酒店，兩人一間，他們也安之若素。在車上，開發商介紹項目周邊商業，他們聽得很認真。經過5個小時的長途顛簸，吃過晚飯，位於上海郊區的金山街上已經空無一人，他們仍然堅持自己「出去逛逛」。
上海僑報地產部的工作人員方芳說，溫州人很能吃苦，卻不懂享樂，這讓外人很難理解。她見過一個溫州的投資客，自行車把上掛了個袋子，裡面裝了幾十萬房款，一路騎了40里去買房。有個法國的溫州僑民回國買房，拖著大大的旅行箱下了飛機，一路坐長途車回溫州，再坐公交車回自己家。「我真不明白他們有那麼多錢，為何還要這麼節省？」
第二天一早8點鐘，投資客們就已經準時起床，前往目的地。這是一個上海高鐵金山站旁的樓盤，名字叫「華府海景」，距市中心45分鐘車程，住宅起價每平米1.8萬，寫字樓起價1.6萬。當地有一處世博分會場，而在一條馬路對面，就是金山規劃中的9公里黃金海岸線，「濱海商務區」，遠遠看去甚至可以看到沙排賽場和在建的水上樂園。
這些溫州客人很容易就接受了開發商介紹的這些概念，對附近在建的上海百聯很感興趣，也很關注金山未來要從美國引進的「正宗奧特萊斯」。不過黃建武有點失望，因為開發商把商鋪都留起來了，這次賣的只是上一期剩下的大約20套住宅和新開盤的寫字樓。
看樓的過程平淡無奇，同普通購房者的待遇並無差異，但效率更高。男的一撥，女的一撥，銷售員在觸摸電視上講解PPT，再浮光掠影地看一段宣傳片，看看樣板間，戴上安全帽匆匆去工地，到樓上再看一眼。全部流程走下來，也不過半個小時。剩下全部的時間，都用來選樓，討價還價。
開發商上置集團的營銷部經理蔚崢嶸對此次看房滿懷信心。這是樓市新政後，他接待的第二批溫州看房團。上周的那一撥訂了一整層的寫字樓，這讓他接待時更加親切和藹，有問必答。
向溫州客人介紹時，蔚崢嶸毫不避諱自己也是炒房客，他的銷售團隊里已經有不少人買了自己的樓盤，「這裡性價比很高，上海的名流也都很認可，你們有喜歡足球的嗎？前國腳申思和祁宏都在這裡買了，前幾天趙本山還派人來看房了。」
介紹樓盤時，他還不忘給投資者們談談政策與大勢：上海的新政細則預計本月20日之前出台，而據內部披露的物業稅草案來看，未來的物業稅率很可能是8%。他認為，這肯定會打壓住宅房價，但同時也會讓人們注意到調控範圍之外商鋪和寫字樓的投資價值，「在國外，人家炒房都是炒商鋪，沒有人炒住宅。」
挑房子仍然是分組進行。投資客們雖然不動聲色，但似乎每個人對房產的性價比都心裡有數。林小姐說，這樣的房子，這樣的價位，在溫州哪還用輪到購房團，早就被搶光了。
「我還是看好住宅。」雖然覺得蔚崢嶸說得有道理，洪成建還是選了一套不到80平米的住宅，不過想了一下後他又選了一套不大的寫字間。在銀行工作的他，可以自己搞定異地貸款。林文章給自己選了套住宅，打了個電話，又幫自己的老闆選了套寫字間。潘大叔也留了一套，他說兒子會開車過來再看看。
隔壁傳過電話聲，周阿姨正要兒子自己過來看房，她旁邊的林小姐則在猶豫到底是選住宅還是寫字樓，最後她定了一套住宅。羅夏蘭也出手了一套。6個人加起來，一共選了8套。
「發煙發煙。」林文章先開口了，蔚崢嶸於是給每個人遞了一支煙，「一支煙一萬塊錢折扣哦。」 林文章很不經意地提到，今天早上看電視說，安徽合肥的商鋪發售，給出的折扣是85折，很多人排隊去買，「他們也打電話要我去。」
預定了一套寫字間的洪成建還是擔心寫字樓租不出去，他說，去外地買寫字樓，對方都是包租的。在被拒絕後，他表示折扣不夠低就不買了。他私下對記者說，自己的心理價位是93折。
開發商方面派出的副總張帥面有難色。不吭聲，猛抽煙。一會兒，他們去外面開小會了。回來說，上周給大客戶買一整層的折扣是96折，這次也算團購吧，按大客戶96折處理好了。
這時投資客們說，85折是開玩笑，但96折沒法接受。於是開發商又出去開小會，回來說那就沒辦法了。接下來就是難堪的沉默，足足3分鐘。隔壁傳過話來，溫州客也要求開小會。
就這樣開過無數個小會後，最終的折扣定了下來，95折，但要一次性付款。下午兩點，合同終於簽完可以吃飯了。此時離最初來到這裡已經過了足足5個小時。
「我們的樓盤原來主要是針對上海客戶，並沒有去溫州推廣。」36歲的上海人張帥看起來對接待溫州客有些頭疼，「市區已經有一些寫字樓開始漲價了，四五天就可以賣掉一層。不過新政出台後，上海的細則還沒有出台，市場觀望很明顯，投資客觀念轉變還需要一些時間，所以有些合理的折扣也就打了。」
「即便沒有新政，房地產市場也會越來越成熟。現在是正常的，原來是不正常的。長線投資肯定是國家鼓勵的。」張偉補充說。
這次慶功宴明顯比昨晚的那場夜宴提升了檔次，是在豪華包房進行的。開發商接待客戶的幾位高層似乎已經精疲力竭，沒有來參加。不過，溫州客們似乎也無心戀戰，連聲催促快點吃飯。但很遺憾的是，電梯壞了。
僑報的工作人員仍在猶疑的時候，幾位五六十歲的溫州客已經毫不猶豫地拔腿上了樓梯，坐下來三下五除二吃地完飯，連聲催促「開車」去上海市區。
上海正午的陽光已經偏西。他們下午要去那裡走馬觀花看世博，然後坐火車回家。畢竟，炒樓仍不是生活的全部。萬科2010
在」地產教父「馮侖看來，王石在摸清政府思路方面，確實有著非常好的直覺和經驗，這讓萬科在歷次調控之時總能平安過關。
文_ 龍行之
當恆大舉起全國85折大旗時，受到的是媒體一連串的質疑。但萬科北京某個項目只是額外打了個98折，媒體就蓋上了「引發房產價格全面調整」的標題。估計正在與萬科暗爭老大位置的恆大心理多少有些不忿，但這就是萬科，它是企業的風向標。
「萬科降我們就降！」5月中旬，在一個房地產商的私人聚會中，有幾個上市開發商半帶玩笑地說道。雖然這只是玩笑並非決策，但萬科在國內住宅市場的影響力可見一斑，所有人都在用放大鏡盯著萬科。
萬科降價？
5月16日，萬科北京的一個項目萬科紫苑降價開盤的消息傳遍了大江南北。
確實是降價了嗎？該項目的開盤價格為2.5萬/平方米，在附加若干優惠條件後，實際最終售價為2.42萬/平方米。3月13日，該項目前一期開盤時的成交均價是2.425萬/平方米。如果說降價，那這個項目的確實比前一期打了個98折。項目開盤當天售出了近50%的單位。
98折算不算降價？這是業界爭議的焦點，而北京萬科營銷總監肖勁的回答也是公關味十足。16日他表示，北京萬科積極響應政府的號召應對市場變化，在與客戶充分交流的基礎上，最大限度的迎合百姓需求，按照購房者願意接受的價格提供萬科的產品。但幾乎是同一時間，萬科北京的負責人毛大慶表示，價格已經調整到合理水平，暫時不會再有降價的措施。
如果僅從價格上而言，這次萬科的確是作出了800元的微小調整。萬科紫苑實際上是萬科與中糧在北京聯手開發的首個住宅項目，2008年中國樓市陷入深度調整之時，萬科亦在該項目一度推行部分房屋「100萬一口價」的變相降價策略，當時在北京樓市曾引發一輪爭議。但今年樓市熱力四射，該項目上一期3月13日開盤時，160套項目一天內售完。如果沒有遭遇調控，新一期的樓價完全可以提高10-15%開盤。
不過，這次僅僅下調幾百元的微小調整，更像是萬科的試探或營銷手段，並不是業內所熟知的萬科降價風格，更難與2007年底王石拋出的那波席捲全國的「拐點」降價潮相提並論。
我們不妨把時間推回到兩年半前，2007年12月9日，廣州陳家祠地鐵站通向康王北路萬科「金色康苑」樓盤的短短几百米路的兩旁人行道上，早已擠滿了聞風而來的市民，以至於保安不得不分時段放行；直通售樓部前長龍最前面的人兩天前就已經「到位」。
當時買房者的普遍預期都是20000元/平方米的心理價，因為周邊項目當時的市場價格也達到了18000元/平方米。但萬科卻祭出13800元/平方米的「重磅炸彈」，當天開盤不到兩小時，「金色康苑」推出的156套單位，便宣告售罄
這才是萬科的降價模式，一步到位，直接衝擊購房者的心理底線。不僅僅是廣州，當年的萬科在全國各地都掀起了一輪輪的降價潮，深圳可以看作其第一波行動。2007年10月萬科降價潮的始發地「第五園」的降價幅度甚至達到了24%。此後兩個月內，以珠三角的廣深為發源地，萬科先北上至中西部的成都、武漢，再東進至上海，又溯北至北京，降價風暴幾乎波及了其勢力版圖內的各核心城市。就連二線城市都未能倖免，杭州四盤同降，東莞更打起了7折的旗號。
在萬科示範效應下，中國樓市陷入了長達一年多的價格調整期，不過率先祭起降價大旗的萬科卻率先脫險，收穫了最急需的現金流。
低調2010
事實上，當這次被稱為「史上最嚴酷調控」開始後，是恆大率先在全國舉起全線85折的降價大旗，不過其迎來的卻是媒體不同的解讀。而萬科北京這個項目800元的微小調整就被媒體就蓋上了「引發房產價格全面調整」的標題，這就是萬科的風向標作用。
現在，所有人都在耐心地盯著萬科，等著這位真正的大佬給出答案，看看其是否會重現兩年前的境況。不過，在萬科紫苑的小嘗試之後，萬科既無言語，也無再跟進的動作。
與兩年前的一往無前相比，萬科的2010年顯得異常平靜。從財務數據上看，萬科降價的動力也並非迫在眉睫。近期公布的萬科一季報顯示，目前萬科財務狀況非常安全，足以應對市場變化的各種可能。報告期末，萬科持有現金179.2億元，高於短期借款和一年內到期長期借款的總和127.4億元。無論從現金流還是存貨，公司都已將風險控制到最底。
在剛過去的4月，萬科的銷售成績也在合理範圍之內。該月總共實現銷售面積63.3 萬平方米，銷售金額78.0 億元，分別比2009年同期增長 6.3%和 48.0%，也比3月環比有所增長。要知道此輪調控正是開始於4月。與其他競爭對手相比，萬科在調控面前顯得遊刃有餘。
「萬科內部一直在調整，我們希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60%，如果當月不到60%怎麼辦，我們會調整開工節奏，以促銷手段把房子賣出去。」早在虎年年初，在對機構投資者解釋萬科的策略時，萬科總裁郁亮就給出了答案。
多年來，萬科一直沿著「3+X」戰略進行區域聚焦發展。其中三大戰略聚集地分別是指：長三角，上海、蘇南與杭州形成犄角，每年貢獻近130億元銷售額；珠三角，以深圳、廣州為核心，年銷售額超過150億元；渤海灣，以北京、天津為核，年銷售額近100億元。三大戰略聚集地以外，也就是「X」區域，即二三線市場。從2008年開始，萬科就開始有意避開一線城市土地市場「地王」的糾纏，向二三線城市傾斜，在2009年萬科拿下的44個項目中，超過90%都位於「X」區域。
在萬科董秘譚華傑看來，萬科轉戰二三線城市，有其理由。「2009年核心城市土地市場爭奪比較激烈，高溢價成交情況頻頻出現，萬科在拿地方面比較謹慎，主動規避了爭奪過於激烈的土地。相比之下，二、三線城市更容易找到價格合理、收益空間較好的項目資源。」
現在萬科仍在實行轉移二三線策略。繼2010年3月份新增6個二三線城市項目後，萬科在4月份又新增兩個二三線城市項目，而自2010年以來，在萬科的新增項目中，沒有一個處於一線城市。
萬科一季報公布的銷售面積分區統計顯示，珠三角同比下降45.1%，長三角同比下降33.9%；環渤海微小下降，而位於中西部的二三線城市卻同比增長了43.1%。
另外，據萬科2009年年報顯示，從銷售額指標看，在本次調控的一線重點城市中，京滬廣深四地份額合計不到35%，而對比國內一線地產商50%的平均水平，萬科有著明顯優勢。
更重要的是其三線項目的利潤率並不差，萬科2009年的結算毛利率為21.99%，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對萬科整體的營業收入和凈利潤都做出了較大貢獻。值得同行對手借鑒的是，萬科在杭州、佛山、寧波、瀋陽、珠海等二三線城市的盈利能力均高出公司平均水平。
也許正是因為早有準備，萬科的2010顯得更為低調。但隨著調控繼續深入，萬科降價的可能性依然存在。一位長期與萬科接觸的證券界人士向記者表示，萬科的判斷在於下半年在銷售方面的壓力將會繼續增大。「他們做出這個判斷的原因，是基於萬科自身產品供應節奏在上下半年中呈現四六開的比例，即上半年萬科只有全年計劃中40%的可售房源，餘下的60%資源將在不確定性巨大的下半年投入市場。」
萬科的安全閥
事實上，每次面對調控，萬科總都顯示出前所未有的主動。就如同2008年，當別的開發商還忙著合縱連橫、抱團取暖，公開對外宣布集體不降價時，萬科卻全神貫注於銷售數據，只要銷售情況觸及其「安全閥」，就是義無反顧地調價。
2008 年2月21日是農曆元宵節，上海萬科在特賣會上推出的240套房源，賣出去80%，當天回收款項在2.57億。萬科上海降價後，馬上引起巨大轟動，謾罵者有之，跟隨者有之。事後回看，這可以說是成為整個中國樓市的事實拐點。
而做出這個轟動效果，僅僅是萬科區域公司不到兩周內的決定。1月25日，到案場巡察的上海營銷總監發現，幾個案場的客戶來訪量都在下降，有的案場下降比例高達40%。當天下午，促銷的想法誕生，兩天內促銷方案形成。接下來的一周里，所有的促銷房源以及價格被選定。此後一個工作日內，特賣會的所有細節被敲定。
有這樣的結果，是因為有相應的結構。2008年的萬科還沒有正式的風險管理部門，所以萬科發言人也一直表示，面對突發事件，也是戰戰兢兢，如履薄冰。來一件處理一件，並沒有什麼系統的方法論。「包括降價在內，都是由分公司決定的」。
萬科管理推崇的是「戰略總部、專業區域、一線執行」模式，這是萬科2006年開始實行的分權制度，以往總部、一線公司的兩級管理架構開始向三級管理架構過渡，同時還將過去總部負責的設計、工程、銷售等專業管理職能逐步下放到區域中心。
拿地權在集團，定價權在一線公司，區域中心更像是個後台機構，按上海區域負責人劉愛明的說法是，他所做的事情便是與每一個一線公司一起制定戰略，從而形成區域整體的戰略；制定產品和管理的標準，並將其推廣；歸類、分配並整合資源。
據說萬科全國的項目降價期間，萬科總經理郁亮曾經到SOHO老總潘石屹的家中做客。潘石屹問郁亮，為什麼萬科降價25%，而不是像其他企業一樣降價5%或10%。郁亮回答萬科做過市場調研，只有降價25%才能馬上對成交量產生影響，5%—10%已難以對市場起到作用，而25%正是萬科的極限。
而此次面對史上最嚴調控，萬科有無設定的「安全閥」？那就是郁亮口中開盤當月60%的銷售量。不過暫時看來，市場沒有預想中的悲觀，萬科安全閥尚未觸及。
學習萬科好榜樣
如果回顧自2004年以來的數次地產調控，不難發現萬科在王石的帶領下幾乎每次都能平安度過。
2004年前後，當國內主流開發商集體「向上」，瞄準利潤空間大的中高檔住宅和豪宅、捨棄中低端產品時，只有萬科率先「向下」延伸產品線。
如果說萬科這次是碰巧踩上了政策節點，那麼2006年「國六條」等新政措施的評論中，也能找到萬科「先知先覺」的論據。王石說他在2005年就發現1998年到2004年這段時期內，原來一直高呼的「居者有其屋」開始有意淡化，這可能意味著原有的住房思路會進行相應調整。於是2005年10月，萬科開始著手徵集城市中低收入人群居住解決方案，啟動關注低收入人群住房問題的「海螺計劃」，最後成就了「新式圍屋」的廉租房實踐。2006年「國六條」和九部委《意見》，都表態要加大廉租房等政策性住房的建設力度，正印證了他的這一判斷。
至於2006年調控傳達出來的「中小戶型」市場信號，萬科似乎也早有預判。早在新政之前，萬科在上海、天津等地便陸續推出了小戶型產品「螞蟻工房」，大受歡迎，成為當時萬科最熱銷的產品類型之一。這與後來主管部門力推的「90/70」政策，積極發展小戶型住宅的精神，可謂不謀而合。
始於2007年年底的那次地產寒冬，王石和萬科一邊拋出「拐點」論調，一邊在全國率先掀起一場降價風暴。在隨後的銀根緊縮、市場寒冬之中，萬科率先收穫了最寶貴的現金流。
2009年，當樓市一片大好之時，王石在接受《華爾街日報》時稱，中國房地產已經產生泡沫，萬科隨時做好了泡沫破裂的準備。而這個準備之一就是萬科殺了一個回馬槍，從徹底的住宅地產商，變回曾經實行過的住宅與商業地產兩輪驅動，準備之二則是上文所提及的轉戰二三線，稀釋風險。
了解王石的馮侖，幾年前，就提了一句「學習萬科好榜樣」，讓迷茫的房企跟著萬科尋找方向。在馮侖看來，王石在摸清政府思路方面，確實有著非常好的直覺和經驗。而靠著豐富的經驗和敏銳的「直覺」，跟著政策走，順勢而為而非逆勢而行，其實也是王石和萬科一直擅長的經營理念。焦灼時光
廣州市興國路上，房產中介上街攬客。樓市新政風暴，讓京滬廣深等一線城市的二手房成交量畫出一根癱軟的陰線。攝影_孫炯
地產中介的一天
南都周刊記者_牛思遠 黃修毅（見習記者）石萌萌 （實習生）長沙、上海報道 攝影_牛思遠
5月14日，周五。長沙驟雨初歇的清晨，「新環境」中介公司的五一廣場店裡，依然有些晦暗。
八點半，區域經理謝武廣準時開始了他的晨會訓話。「有一個店長說過，新人一個星期後就應該成為老員工，做到出類拔萃。大家既然來到這裡，就要在最困難的時候，能撐起一片天。」他表情嚴峻，似乎並沒有因天氣的轉好而緩和一些。
謝武廣所轄小組的22位置業顧問排成兩排，安靜地聆聽著眼前這位前「金牌置業顧問」的教導。看上去，這些大多二十齣頭的年輕人並不太擔心本周350萬元的目標。被他們稱作「謝總」的謝武廣，曾有4個月做到公司全長沙銷售冠軍。他們相信，「謝總」有的是辦法。
不過，謝武廣自己倒沒有盲目地樂觀。在充滿激情的鼓勁之後，他對這些底薪只有200-400元的年輕人，意味深長地說了一句：「希望大家能面對困難，堅守崗位。」
員工們的信心並非沒有理由。3個月前，謝來到這家位於長沙核心商圈的門店。第一個月，謝武廣的組就做到了公司在長沙100多家門店裡的第15名。隨後兩個月，這個小組蟬聯全長沙門店業績第一。
作為長沙最大的房地產中介，2001年成立的新環境房地產經紀有限公司在長沙、株洲、湘潭擁有200餘家連鎖店和3000多名員工，並在武漢、成都和海南設立了分公司。這家雄心勃勃的「地頭蛇」甚至計劃三年內在全國發展1000家分店。
「公司三年後上市」，也是謝武廣拿來激勵下屬的口頭禪。在他的規劃里，同樣有一個宏偉的目標：5年掙夠300萬，10年內擁有1000萬資產。
從跑掉鞋跟到「站街」
始於一個月前的樓市新政，讓滋養出雄心壯志的好日子面臨著一個難測的變局。殺跌房價的「新國十條」，早已讓京滬廣深等一線城市的二手房成交量畫出一根癱軟的陰線。
三周前，北京頒布的「家庭限購一套房」政策手起刀落，而上海要開徵房產稅的傳言則如懸顱之劍，讓粘潮的空氣里顫動著不安。
「在一個月前，還領著客戶四處看房，跑得鞋跟都快扭斷了。現在倒好，同事們開玩笑說都快成『站街』了。」上海一家規模位列三甲的房產中介業務員小高感慨道。2009年火爆的樓市，讓這位來上海打工的山東菏澤姑娘，經不住小姐妹的慫恿，辭去了原本穩定的酒店前台工作。未曾想，手還未熱就遭遇「史上最嚴厲調控」。以她1000元的底薪，在上海生活的壓力可想而知。
但小高很難輕言放棄，一個月前一筆成功的交易，帶給她的震撼記憶猶新。「一個小夥子開著車來，打開後備箱里的小考克箱，十萬塊現金就這麼摞在我桌上。」遭遇今年一二月份連續的成交量大幅下跌之後，三月底「反翹」的上海樓市，曾為她帶來入行三個月的第一筆交易。
然而，眼下的情況似乎更糟糕了。佑威房產研究中心數據顯示，5月第一周上海市商品住宅成交7.1萬平方米，相比前兩周跌了35%，並且成為五年來同期最低的一周。全市商品住宅成交面積已經連續三周大幅下跌逾30%，和2008年9月、10月份樓市最低迷時期的成交量相當。
小高所在齊河分店緊鄰世博園，齊河路上一字排開的21世紀不動產、中原地產、豐臣地產等十餘家中介同樣乏人問津。中原地產乾脆把業務員的電話串成了「並聯」，偶爾一響起的短促鈴聲，常引得數人搶答。這邊是拍桌子的懊喪，那邊的電話里已喏喏連聲，「好的好的，那我們再等等看，您要買的時候再聯繫。」
觀望的情緒，自然也蔓延到了地處二線的長沙。
謝武廣的小組到目前只成交了2套房，而上個月是11套。就在前一天的門店經理每周例會上，透露的消息是，目前公司只完成了200多萬元的業績，許多門店甚至都沒有開單。這樣的成績，不但距年初制定的目標「月均2000萬」相去甚遠，也比不上之前幾個月1000多萬的水平。
而來自長沙市房產研究中心的數據也顯示，5月第一周長沙二手房共成交450套，成交量下跌了近一半。只不過，比起成交量的驟減，房價的下降要小得多，只有10%左右。
「還有業主反而漲價的呢。」謝武廣無奈地說，眼下正值買賣雙方博弈的關口，只是苦了白忙活的中介。前一天，他的組接待了10批看房的客戶，沒有一套成交。
老將出馬
但無論市場形勢如何，該忙的總還要忙。晨會一結束，謝武廣就去了門店附近的工商銀行，幫一名置業顧問查詢4月份成交的一個二手房售單，看客戶購房款是否到賬。隨後又去二手房交易登記中心查詢過戶情況。
這是一個典型的投資盤，50多平米的單身公寓，總價40來萬。買主是一位北京客戶， 4月中旬來長沙看中了兩套房子，合計七八十萬的費用一次性付款搞定。
「這種類型是五一廣場店最多的售單。」謝武廣說，長沙市中心區房價最貴也就9000-10000元/平方米，相比北京、深圳等城市顯然是「價格窪地」。今年初來了不少外地客，但4月份以後這部分客戶數量驟減，倒是商業地產受影響不大。
這不，查完這個售單的情況，謝武廣又奔向星沙（長沙經濟技術開發區所在地，位於長沙縣、芙蓉區和開福區交會處）。在那裡，有一套客戶看中的寫字樓需要他去幫忙談價格。
忙碌的老將不止謝武廣一個。
5月15日，小高牽線了十來天的客戶總算如約前來，年輕人陪同母親的身影在櫥窗外閃過，小高一下子從座位上彈了起來。分行坐鎮大堂的周經理破天荒提出親自陪同看房，「我在這個地區做了7年，已經三四年沒有直接過問業務了。」
一個月來，周經理所轄分行的成交記錄寥寥無幾，她就像艄公趕鷺鶿一樣，把業務員驅趕到一線：A組在交易桌前兩排迎候；B組在店門持白板攬客；C組則分散到周邊居民區「掃房」。
周經理親歷了2007年的「二套房限貸」、2008年金融危機房市的起起落落，對這個地處上海內環與中環間、以「自住房」為主的區域，她認為抗跌性很強。「大部分投資客早在2007年的時候就被擠出去了。當時，一溜十幾人排著隊簽合約。」
2007年的中介市場，在她眼中尚未脫去神奇的光環。「當時那些騎著自行車來放盤的人，兩三個月後都換成了寶馬。」周也從一個普通業務員一躍成為分行經理。
縱使經理出馬，小高寄望甚高的「潛在客戶」到頭來還是「跟丟」了。「二套房」認定新標準，對於290萬的房子要五成首付，讓買家最終選擇「等等看」。
「現在賣家不願輕易放下身段，就是在等政策。如果上海市的房產稅等調控細則在本月底出台，到時，就輪到我們『砍』投資客了。漲市他們牛，跌市我們牛。相信到時二手房交易會回暖。」周經理分析說。
儘管店裡部分老職工提出休假，希望過一兩個月形勢明朗後再復工。「但公司一般都不準假，現在更要維護好長期的客戶關係。等到降價的房源一入場，就是我們的天下了。」言語間，2009年樓市復甦後一副殺得性起的樣子又在她臉上浮現。
艱難談判
當謝武廣趕回店裡時已是中午，巡視一圈後，他又騎著那輛酒紅色的電動車出門了。
這次他要去的是公司位於松桂園的旗艦店。這是4月9日才開張的新門店。作為區域經理，他還要負責松桂園店等幾個門店的管理。當然，這些門店的業績也直接影響到他的收入。
下午一點，陰沉的天空又淅淅瀝瀝地下起了雨。和五一廣場店一樣，這裡也是門可羅雀的景象。雖然位於長沙最繁華的地段，但除了偶爾有人駐足看下張貼在外面櫥窗的房源，只有一個想要租房的客戶來諮詢。
「新店長的能力還不夠，先降為主管，我親自指導半個月再說。」謝武廣嘆了口氣。松桂園店的三位店長——謝鵬、李琪、李平和都曾是謝武廣手下的得力幹將，但眼下新店開張第一個月就入不敷出。半個月里，只成交了幾個租單，一個售單。
原先的情況可不是這樣。這三位此前都是業績出色的置業顧問。尤其在樓市火熱的2009年，三個20多歲的年輕人當年業績都達到了30萬元以上。按照35%-45%的業績提成，他們的年收入超過10萬。在白領月薪不過一兩千元的長沙，這不能不叫人羨慕。
他們的收入是和長沙的投資客一起成長起來的。
在長沙話里，炒房客被稱為「藍子」。這些「藍子」們大概分為三類。第一種是長沙本地投資客，尤以公務員居多；第二種是來自省內的投資客；第三種則是來自溫州等地的外省炒家。前兩種炒家喜歡便宜的二手房，常常是自住投資兼顧；資金雄厚的外省客則偏愛期房，純投資。「特別是溫州人，專門選比較高檔的新樓盤，整棟整棟地買。」謝鵬說。
在長沙體量最大的樓盤湘江世紀城，新環境就一口氣開了五家門店，專門接待來放盤的投資者。而長沙的房價也從2005年的1000-2000元/平方米開始，節節高升。謝鵬說，2009年年初長沙住宅均價3000多元，一年時間狂飆1000多元，「現在長沙二環以內已經找不到2000多元的房子了」。
松桂園旗艦店也是在這樣的背景下開業的。2010年初，正是前幾年低價進入的投資客們出貨的時候，誰曾想開門才一周，就被政策調控的大棒悶聲砸下。如今，長沙的調控細則依舊未出，投資客從一線城市轉戰二線的預期也還是水中之月，唯一能抓住的只有自住客了。
「現在就跟2008年一樣，整個市場按兵不動。」謝鵬說，「這兩天也有來看房的，都是剛性需求的客戶，而且很猶豫，看完房子就說會跌。」
謝鵬說這話的時候，另一位店長李平正百無聊賴地窩在裡間的會議室。抽了兩根煙後，他趴在玻璃桌上睡著了。過了一會兒，第三位店長李琪也進了會議室，他今天下午的主要任務是促成5月份松桂園店的第二個售單順利成交。
這也是謝武廣來這裡的原因。這套60平米的房子總價不過20多萬，買房者是一對因拆遷要換房的夫婦，如果在平時，他是不樂意做這種生意的。「投資客比較好說話，自住的客戶很麻煩，為了三四百元也要扯很久。」
果然，一開場，在拆遷辦工作的夫妻倆就丟出一句：「恆大集團都降價了，而且這兩個月樓盤供應量很大，七月份二手房肯定會跌！」
「那都是虛的，提高單價再打折，吸引客戶去看房。」謝武廣立馬提高聲調，試圖從氣勢上壓倒對方的壓價企圖。「你們搞拆遷的應該知道，今年八九月份很多去年拆遷戶的貨幣補貼到期，到時候大家扎堆買房，二手房肯定要漲的！」
「29萬的價格太高了，4800-4900元/平米我們現在可以買到新房了。」夫婦倆不甘示弱。
「你說的新房是什麼位置？這套房子可是市中心的，能比嗎！」謝武廣見招拆招。
雙方你來我往，磨了足足近兩個小時。但這對夫婦死守著26萬的價碼，還要求包含所有交易稅費和手續費。這樣一來，凈房價只有24萬左右，和房東的底價27.5萬差了3萬多。
謝武廣一揮手，把李琪和接單的置業顧問叫出會議室，劈頭蓋臉一頓臭罵：「怎麼回事！26萬不是凈房價嗎？來之前都不問清楚？這怎麼談，難道要賠本做生意？」
罵歸罵，房東已經在來門店的路上，謝武廣也只好硬著頭皮，期望房東肯退一步。
房東是一個長沙本地的「藍子」，顯然也不是省油的燈。又是兩個小時的談判，買家中途離場去看了另一套房，感到壓力的房東則堅持不要買家的8萬元貨幣補貼。因為之前就有買家住進去了，但財政撥付的貨幣補貼遲遲不到位的情況。
下午五點半，精疲力竭的三方把價格談到了26.3萬，但貨幣補貼的問題始終沒有達成共識。
「沒辦法，有心無力，儘力了。」從會議室出來，謝武廣無奈地苦笑，聲音有些嘶啞。
聽來的好消息
在謝武廣他們談判的時候，會議室外是另一番景象。
謝鵬和李平坐在電腦前，在房產網站上發布著房源信息。門店裡，稀稀拉拉坐著幾個新來的置業顧問。整個門店安靜而冷清，不時可以聽見會議室傳出的激烈爭辯聲。
通向會議室的走道旁，雪白的牆上貼滿了置業顧問們制定的當月業績目標。在署名劉翠的那張白紙上寫著：「五月份業績目標三萬元，平均每周完成八千業績。達標後買一台數碼相機獎勵自己。努力做好自己的主推盤。想到就行動！加油！決不輕易言敗！」
這是一個不低的目標，如果真能做到這個業績，置業顧問可以獲得公司提供的張家界旅遊獎勵。儘管這些天她總是勤快地出去看房和了解商圈，但從另一面牆上的業績完成圖上可以看到，半個月來她還沒有開單。
比起五一廣場的門店，這裡的人手少了一半。但最困擾店長們的，還是「老手」只有區區三個，剩下的初來乍到，遇上流年不利，「老手」自己都顧不過來，更不用說帶新人了。
陳煥勇就是這樣一個還找不著北的新人。這位湖南科技大學的畢業生曾經在杭州做過電話銷售，剛來上班才兩天。無事可做的他，不敢學旁邊的人那樣玩遊戲，只好獃坐在電腦前，無聊地點開一個又一個網頁。
「我現在心態已經很平和了，租單再小也是錢嘛。」剛接待了一位客戶諮詢的馬晶調侃道。他同樣還沒開單，好在手頭還有一個寫字樓的潛在租客，過兩天就會來看房。只不過，要完成牆面那張白紙上12000元的業績目標，看起來比較渺茫了。這個23歲的長沙小夥子多少感覺到了夢想與現實的落差。
而在上海的小高，也開始有些茫然起來。「老員工都勸我歇一段。聽說中原地產已經輪休了。」「隱開工」成了小高不少同事的策略。他們每天早上一進店，就搶先佔了後排的位置；待到下午暑氣氤氳，便伏在長條桌上。從櫥窗里望進來，除了一台台電腦，幾乎看不到幾個人頭。
「要是去年畢業的時候就入行，現在估計房子都買了。」腦經活絡的馬晶談起公司里去年暴富的那些前輩就憧憬不已，「最牛逼的一個，6個月做了一個600多萬的門面，直接提為區域經理了。」
已經是區域經理的謝武廣卻沒什麼心情感懷過往的繁華。晚上六點半，他回到五一廣場店，召開每晚的例會。會上，他向這些揣著致富夢想的年輕人宣布了一個好消息，這是他從買房夫婦那聽來的：「6月20日黃興北路拆遷動工，大家6月初就去貼海報找客戶，拆遷戶肯定要買房，我們要提前動手。」風吹草低見樓價
文_穆思
「麵粉-麵包」法則
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麵包比麵粉貴是常態，麵粉比麵包貴是變態。
但是這個法則在房地產投資中十分受用，因為做地產生意類似於期貨，從拿地皮（即麵粉）到開發出住宅單位（即麵包），最短也要耗費兩年左右時間。如果地產商對後市看空，就不會頻繁出現「地王」。
據香港信報專欄作家曹仁超回憶，這個形象的比喻最早是出自已故的新鴻基地產主席郭得勝。那時是1985年，香港地價突然高漲起來，第二年甚至出現了地價加建築成本，居然比樓價貴、三十年不遇的怪現象。
郭得勝當時指出：「今年買的土地，三年後才建成可供出售物業，到時如樓價漲得厲害，便不嫌今天地價貴了。地產商看好後市，便不惜高價買地，自然出現麵粉貴過麵包的現象。表面上不合理的事，其實是合理的。」
國內的第一波地產潮大約始於2004年，先是出現地價高過樓價，接著樓價飛升。這年秋天，我畢業多年後重回杭州，聽說母校以過萬的單價賣地，而附近新售的電梯公寓甚至不及這個價，一幫老同學都覺得學校賺大了。到了2008年，回想起來，方嘆開發商英明，就算土地閑置，也升值良多。
無論信息渠道，還是商業觸覺，個人投資者沒法和李嘉誠、王石等人比，因此要好好關注「麵粉」價。一個地產商可能出錯，但集體出錯的可能性是比較小的。在這些地王中，投資者尤其應該對最大的幾個地產商（所謂龍頭）格外留意，比如A股的萬科，以及香港上市的中海外、華潤置地等。
2009年底，就在政策開始調控房價時，民企三巨頭雅居樂、碧桂園和富力以255億元的天價聯手拍下了廣州的亞運城地塊，購得了中國新地王。
「新國十條」會不會精確打擊到這些地王呢？如果麵粉麵包法則仍有效，除非有非常手段，否則上升通道是很難輕易打破的。
市場寬度指標（market breadth indicators）
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該指標主要是嘗試分析指數的上升或下跌，是否獲得成分股的走勢配合，從而分析後市走勢。例如滬深300指數若創新低，但成分股創新低的數目卻在持續減少中，這可能反映後市離底部不遠。
股市或樓價指數，均由成分股或成分樓盤組成。在某些情況下，即使樓價指數顯現上升或下跌的趨勢，但指數內成分樓盤價格的走勢，也可能出現轉弱或轉強的情況。這分歧或不協調的現象（divergence），可能正正反映指數上升的力度正進一步減弱或增強中，後市或出現轉勢的跡象。
市場寬度指標便是量度指數的升勢，是否得到成分股或成分樓盤上升的配合。市場寬度指標測市方法有很多種，其一便是計算成分股或成分樓盤的價格高於或低於移動平均線的數目，並與指數走勢比較，嘗試找出一些不協調的情況。
人均GDP（Gross domestic product per capita）
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人均GDP，而不是可支配收入，也可以預示房價漲跌，聽起來有點扯淡。
然而無情的現實反覆說明，可支配收入沒法解釋房價的漲跌：聯合國認為合理的房價是一個家庭三年的收入；世界銀行認為5倍可接受，OECD國家的大都市通常是6倍，多年來看空的專家都拿這一條作為武器，但結果卻是北京、上海、深圳這樣的大城市現在高達14-17倍……房價增速遠超過可支配收入增速。
相對於可支配收入，人均GDP的實戰效果好一些。放在國外是這樣，香港也是好例子。香港人均GDP接近3000美元時是1977年左右，那時地產進入快速發展期。李嘉誠的長江實業正趕上了這一好光景。到了1997年樓瘋期，據IMF的數據，那時香港的人均GDP為27055美元，此後急轉直下，到2006年又才超過這一數值。現在，香港除豪宅外大多數樓盤還沒收復1997年的失地。
人均GDP為3000美元至8000美元的說法，頗有事後之明，但不少國際投資者會用它做參考，除中國外，最近符合這一標準的是馬來西亞，吉隆坡的房價後市如何，有待時間證明。
說到國內，縱觀全國主要城市2004至2007年人均GDP水平及同期新建商品住房價格和交易量，可以發現顯著規律：人均GDP處於3000至8000美元時，住房價格上漲速度明顯加快，二者與人均GDP在二維坐標中呈現「S」形；新房交易量隨人均GDP增長先上升後下降，呈現「倒U」形，交易量高峰出現在人均GDP處於5000至8000美元區間。
2009年中國人均GDP為3711美元，跨入3000美元關口。按照這個理論，全國層面而言，住房市場剛剛進入加速上升階段；城市層面而言，一線城市人均GDP普遍超過8000美元，住房市場高速發展期已過，二線城市正處於加速階段，三四線城市則蓄勢待發。
什麼時候是退出期呢？從全球看，在人均GDP未達到3萬美元之前，房地產總是很有潛力。
成交量
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股市經常出現這樣的情況：上升或下跌時，但缺乏成交配合，即指數與成交量走勢出現背馳，這可能反映後市走勢或出現逆轉。樓市是否也有類似情況出現呢？
深圳市場在2007年第三季度的升浪就能看到成交量與樓市走勢出現明顯背馳的情況，即樓價持續上升，但交投正在減少，反映樓市的上升動力正在轉弱。
當房價出現下跌時，樓市成交金額往往不一定出現明顯增加，反而成交量會維持在偏低的水平。反之，升市所累積的成交，較跌市的高。
這現象也許反映當樓市出現下跌時，很多業主或投資者寧願把物業用作自住或收租用途，也不願賤價沽售物業，間接令樓市大跌時，成交隨即萎縮。
換言之，若然利用樓市成交額分析走勢是否得到配合，於升市中的作用會較為有效。即當樓價上升時，成交金額理應會出現同步上升，否則投資者便要小心；不過，在跌市中，成交額變化的參考價值則不是太大。
幣值
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不少投資者持這種觀點：本幣升值，則看好樓市；本幣貶值，則看淡樓市。他們口口聲聲說是歷史經驗，而「歷史」卻僅僅局限於匯改以來的中國和加入「廣場協議」後的日本。
其實這種經驗很片面，隨便找個例子就能證明其謬誤，就像美元指數從2002年的120跌至2005年的80，貶值1/3，但同期美國樓市卻進入上升通道的衝刺期。
租金回報率
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說到股票，稍有見識的投資者都知道「價值投資」，重要指標除了市盈率，還有一個股息率。像歐美等發達市場的投資者，其股票可能幾年都增值不了多少：比如巴菲特的至愛之一可口可樂，近十年都在50美元上下爬行，但高於銀行利率（1.2%）的股息率（3.3%）仍吸引了大批追隨者。
與之類似，租金回報率則是地產投資的「股息率」。在不考慮物業升值與否的情況下，租金收益率可以在一定程度上反映出樓價的低估或高估程度。
其基本計算辦法為年租金除以購房總價，複雜的演算法是：
租金回報率＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業管理費
該公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。
說穿了，如果租金回報率很高，你就不用太在乎房價的絕對價格。舉例來說，美國是金融海嘯重災區，房地產價格大幅跳水。去年，美國最大開發商之一雷納（Lennar）在佛羅里達州南部開發了一處住宅房產，使用面積138平米至172平米，曾售價12萬至15萬美元，現價6.55萬美元。出租大概每月租金700-900美元，年租金合計8400美元-10800美元。該地產的收益率為12.8%-16.5%，房價租金比為6至7.8。
如果這個數字沒有錯的話將非常可觀，意味著不計其他因素，你在不到10年時間就可以收回成本。這種情況我們在國內是看不到的。
再說說香港。根據美聯的統計，1997年6月30日香港回歸前「樓瘋」期，香港住宅物業投資回報率為3.96厘，房價租金比則為25.25倍；2003年SARS肆虐，在疫情最兇猛的4月，香港住宅投資回報率為6.96厘，房價租金比率則只有14.37倍。因此，15倍也成為了不少香港投資者的黃金標準，換成租金回報率，即是接近7%。近來由於炒家湧入，香港的租金回報率一下就掉了下來，僅3%上下。
最後說國內。研究數據顯示，2004年至2008年，中國房價增幅高達6%到10%，而租金漲幅僅維持在2%上下。上海已長期偏離這一數值，如果按國際標準，則上海目前的房價相比合理價位高出一倍以上。奇怪的是，以往幾年來看，一線城市住宅市場的低收益率無論在旺市或淡市一直維持低水平。可見，持續的低租金收益率更大程度上只能反映了投資者的風險溢價降低。
根據廣州市房管局公布的2009年房屋租金參考價，我們也可以看出：房價飆升，但租金相對平穩，一些地段不升反降，整體收益率只有2%略高。
結論是投資者都在坐等升值，而不去衡量價值投資（收息），因此該指標在國內的有效性也大大減弱了。
波動率（Volatility）
精準度：☆
波動率是用作量度數據的波動性，數字愈高，反映數據的波動性（風險）將愈大，反之亦然。當然，波動率上升可以反映數據大幅上升或下跌的情況。
較明顯的是，若樓價從低位重拾升勢，波動率很多時均會從低位開始回升，例如香港在2007年9月。這在某程度反映樓價經過一輪牛皮鞏固後，令波動率回落，其後展開新一輪的走勢狀況（當然，波動率由低位回升，也可以反映大市鞏固後重拾跌勢）。故此，投資者若在波動率處低位回升時才入市（假設樓市回升），獲得較佳的投資回報的機會將較高。
值得留意的是，在過去十多年全球地產市場的走勢中，新一輪樓市上升周期多數在波動率於極低水平突然抽高時誕生。也可以理解為，低波幅即「沒得炒」，而當大部分人鬱悶離場時，樓市出其不意地暴升，多次大升市都出現這種形態。
地產股
精準度：☆
股票是靠預期吸引投資者的，但有趣的是，地產股多年來都未有預見性--全國房價從2006年開始不斷擴大漲幅，即使2008年如深圳市場有大幅回調，全國房價總體上也是穩中有升。地產指數卻在2008年的熊市中比大盤跌幅更大。
2008年11月開始地產指數從700點見底回升，2009年7月創反彈新高，超過2200點（漲幅超過200％，遠超大盤），隨後進入下降通道，不管房價如何創新高，急轉直下，至今又跌了一半，不及2007年高點3316的三分之一。
總之，國內的地產股表現出最大的特點是波動性大。在牛市中領漲，在熊市中領跌。你可以在股市復甦期通過地產股賺錢，但休想從地產股身上看到未來房價的走勢。
通貨膨脹（CPI）
精準度：
從歷史數據看，CPI高漲之下，地產保值一說也站不住腳。房價深跌下行例子很多，比如1989-1991年，英國通脹率明顯上升，英國房價漲幅卻大幅回落，1990年房價零增長，1991年和1992年負增長。1975日本在較高的通脹之下，地價大跌9.2%。1995年，香港通脹率高達9.1%，房價卻下跌5.84%。2008年，香港通脹創11年新高，房價卻大跌19%。此時不是保值而是貶值。
地產稅
精準度：☆
還記得經典的遊戲《大富翁3》嗎？不愛股票獨愛實業的你好不容易蓋起了大批摩天大樓，卻碰上沒良心的錢夫人拋出查稅卡……
在遏制房價方面，理論上政府的非常手段可不少，除了土地增值稅（我國已有），還有資本利得稅（capital gain tax）和物業稅（property tax）。資本利得稅在屋主賣出房產時一次性徵收，稅基是屋主買賣間的價差。而物業稅是每年徵收一次，稅基是房屋的市場價值。
日本政府慣用資本利得稅對房地產進行調控。當地產價格上漲時，提高短期持有者的資本利得稅以抑制投機，降低長期持有者的資本利得稅以增加有效供給。該政策在前三次地產快速上漲期間被證明是有效的，但是到1985至1990年地產價格第四次快速上漲時，短期投資者的實際資本利得稅稅率已經高達84.45%（加上其他各種所得稅），轉讓的成本高於持有的稅收負擔，大部分投資者不再願意出售地產。特別是在地產被市場長期看好時，惜售心理更加明顯，市場出現了供給不足的現象，進而加速了地產價格的上漲。房地產市場出現典型的量縮價漲的形態。
韓國房地產歷史有兩段值得研究。80年代，居民收入提高以及物價上漲驅動了韓國的地產牛市，而供給不足加速了房價的上漲。到80年代末，韓國房地產市場已經出現了嚴重的泡沫。1987年，韓國政府開始徵收累進位的物業稅和閑置土地增值稅。由於缺乏公允的地產價格，加之地方政府的利益關係，稅基被嚴重低估，降低了實際稅率，更重要的是，對未實現的收入徵稅，遭到了納稅人的抵制，進而減輕了該稅對地產的調控力度。但同期政府大幅增加土地供應的政策減小了房地產供給壓力，使房地產泡沫得到有效控制。2006年後，韓國房價再次飛漲。2007年，韓國政府將資本利得稅提高到60%，和日本情況類似，結果是交易量減少，韓國樓市不降反升。
德國穩定的房價水平一直為人稱道。1977年至今，德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長3倍。房價的穩定增長很大程度上歸因於德國穩定而健全的稅收體系。除了傳統的物業稅以外，德國還要徵收交易稅（3.5%）、資本利得稅（所得稅中徵收）、遺產稅和贈與稅等。同時,針對地產投機的法律增加了投機者的風險：德國法律規定,房價超過「基準價格」的20%，出售者面臨最高5萬歐元的罰款；如果房價超過50%將構成犯罪。
(本文來源：南都周刊 )
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