警惕樓市槓桿推手·每日商報

春節過後，一線城市樓市火爆，持續領漲全國的深圳房價2月份再創新高：房東喊價「一天漲三次」，房產交易中心排大隊。除政策利好外，藉助金融槓桿入市的投機行為是導致部分城市樓市火爆的推手之一。專家分析指出，這一現象值得關注，一定要警惕出現「槓桿上樓市」。時間內大漲，讓部分投資者情緒受到衝擊。但是，採訪中同時發現，高凈值客戶對於房產反而主要是在減持，目前想增持房地產的更多並不是手握大資金的超高凈值客戶，而是資產量相對偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有購房安排的剛需群體。上海希望銀行不要打價格戰目前，北京和上海已普遍出現首套房8.5折利率優惠，有銀行甚至給出8.3折或更低折扣，二套房利率原先在基準基礎上上浮10%的執行標準也有所鬆動，已有銀行開始執行基準利率。多個信源證實，3月2日下午，上海監管部門召開會議，主要就各銀行房貸價格、投放計劃和與中介合作的情況進行調研。有消息人士表示，監管部門的其中一個目的就是希望各家銀行不要在利率上打價格戰，保持價格穩定。「房價快速上漲，投機情緒加重，還是要謹慎。」有銀行零售一線人士表示。也有銀行表示將採取措施，以防惡意「撬動槓桿」的情況。銀行密切關注房地產信貸風險某大銀行個人房貸業務監測人士認為，目前銀行關注的風險，是擔心房價暴漲情況下，房子的評估價格虛高，通過少交首付的方式，套用銀行資金投向其他領域，比如高收益理財產品或者資本市場。多名受訪銀行人士還提到了當前假按揭的風險，也就是投機者看漲房價，進行虛假買賣，從銀行套取現金，而這需要銀行和房管部門雙把關。深圳銀監局表示，2016年將繼續督促各銀行採取差別化信貸政策，加強對房地產信貸的壓力測試和風險監測。人行深圳中心支行也表示，商業銀行應加強貸款人資質審查，對於利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。深圳市市長許勤此前在市人大會議的記者會上指出，深圳「正在研究調控政策」，把房價穩定在合理區間。記者從深圳市規劃和國土資源委員會了解到，目前調控政策正在研究中。▲發聲去庫存難度或加劇民革吉林省委專職副主委郭乃碩認為，一線城市本身具有較強的「虹吸效應」，「但非理性上漲顯然不利於房地產市場健康穩定發展；某種程度上甚至透支三四線城市購買力，加劇去庫存難度。」數據顯示，2014年末我國房地產庫存量為62169萬平方米，去庫存1年後的2015年末，商品房待售面積變成了71853萬平方米，反而增加了9684萬平方米。需預防金融市場波動全國政協委員李稻葵表示，對大城市最近出現的新一輪房價上升，要尤其小心。「現在的金融非常活躍，這一輪炒作房價上漲的金融力量比上一次大，很多人搞場外配資，一定要嚴格控制。不能讓現在的貨幣流動性相對充足的基本環境，演變成大城市的房價過快上漲。」李稻葵建議，第一要增加土地供給和住宅供給，加大對傳統大院的改造，第二要嚴格執行國家住房貸款有關規定，千萬不能搞場外配資，否則風險很大。▲現象一線城市房價飆升春節過後，上海、北京、深圳等一線城市樓市火爆，房價持續上漲，不少購房者驚呼一線城市房價「瘋了」。深圳市規劃和國土資源委員會3月1日發布深圳2月份樓市數據：新房成交均價再創新高，每平方米48095元，同比增長72.12%，環比增長3.40%。2月雖遇春節，但深圳樓市成交依然保持高量水平。當月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面積55.69萬平方米，同比分別增長172.54%和183.24%。根據國家統計局數據，深圳自去年4月以來持續領漲全國房價。而在上海，1月份新增個人住房貸款346.3億元，打破去年9月218.9億元的增量紀錄，創下近三年新高。「一線城市房價高漲，既有近期房地產去庫存政策密集推出的外溢效應，也是剛性需求進一步釋放的表現。」全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩提醒，必須警惕其中的非理性因素。▲探因借款人槓桿被放大人們在感嘆樓市瘋狂的同時，也不禁發出疑問：這些錢究竟從哪兒來？除了銀行體系的房貸高速增長以外，銀行體系以外的「場外市場」也在快速增長，給購房者提供的相關貸款產品也不少，贖樓貸、首付貸等都是針對首付款不夠又屬於無抵押貸款這類人群的。廣州一位P2P人士就表示，去年9月份開始，該公司的首付貸產品「房e貸」的成交量開始增加，去年11月、12月和今年1月份更是增長明顯，而此前每月在幾百億左右。首付貸等產品的流行，放大了借款人的槓桿。以一套100萬元的房子為例，按照銀行按揭最低首付兩成計算，首付需要20萬元，但如用了首付貸，自己可能只要攢夠10萬元就能買下一套100萬元的房子，首付貸最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。一位互聯網金融人士表示，首付貸這個產品其實已存在很久，此前並沒有大規模發展。記者採訪發現，除足額使用銀行貸款外，眾籌、P2P等高槓桿房地產理財產品的出現，已成為推動深圳房價過快上漲的新動向。這些產品主要由互聯網金融平台、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用於首付的貸款。還有房產眾籌平台，通過眾籌的方式湊齊房屋的首付款、月供、稅費、物業費，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。位於深圳羅湖百仕達小區的一套46平方米房屋持有4個月，出售後凈賺45萬元，收益率達到77%。業內人士認為，首付貸和眾籌購房突破了深圳首付比例不得低於30%的按揭貸款政策規定，同時加重了購房人的償債負擔。一旦房價下行，這類投資者因出資額很低，更易棄房斷供，從而進一步加大銀行按揭貸款風險。▲反應引發中產資產配置焦慮3月2日，某公募基金北京渠道客戶經理餘韻（化名）透露，其接觸的一個客戶看到近期深圳、上海、北京樓市瘋漲，內心很焦慮，手頭有大概300萬元的偏股型基金，買了幾個月還是虧損狀態，現在都想贖回，去追買北京通州的房子。記者採訪發現，這種因房價瘋漲導致心態焦慮的現象在特定群體有一定的普遍性。近期深圳、上海、北京等樓市短
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