報告稱北京租金將大漲，漲幅超過房價，比紐約更有潛力

當前市場普遍認為，中國租金收益率太低，一線城市大多只有1.5%，且租金上漲乏力，漲幅持續低於房價漲幅。

但長江證券分析師謝皓宇、蒲東君在報告中駁斥上述觀點，指出1.5%的租金收益率並不低，考慮到產業結構升級，未來租金將快速上漲，且漲幅超過房價，將複製紐約的經驗。

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未來一二線城市租金回報率將提升

目前租金回報率提升只需出現在一二線城市，特別是一線城市。

因為租金回報率在大部分二線和三線城市已經達到3%~4%的水平，所以不需要提升，需要提升的就是一線和某些二線城市的租金回報率。

租金回報率的提升，要麼租金上漲，要麼房價下跌。

一方面，從目前一二線城市的城市化進程以及產業結構來看，房價從長遠來看還是會保持繼續上漲的趨勢，即便美國1960年完成城鎮化進程進入存量房時代，房價也還是保持上漲態勢。

另一方面，一線城市人口會因為產業結構調整出現再次流入，帶來住房需求增加，推動租金和租金收益率的上漲。

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長江證券以紐約的歷史經驗為例，闡明產業結構調整將推動租金和房價上漲。其指出，在接近10年的逆城市化、之後的再城市化過程中，伴隨著產業升級和調整，紐約的租金和房價從1980年開始上漲，且租金漲幅超過房價是常態：

紐約經歷了近10 年的逆城市化（1970-1980 年）、然後到再城市化（1980 年以後）的過程。在多年的變化中，紐約的人口增速經歷了四個階段1，也就是在第三階段的1970-1980 年間，人口出現持續性外流且10 年外流了82 萬人。不過1980 年之後，人口再次迴流，到1990 年迴流了25 萬。直到現在人口依然保持低位平穩增長。

紐約從1980 年開始，伴隨產業升級和調整，產業就業人口開始迴流，同時帶來的是產業增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲了450%，名義房價上漲了547%，而且租金漲幅超過房價漲幅是常態。

紐約新舊產業成功交替後，服務業在產業中占絕對優勢，其中高端服務業尤其是金融服務業也成為其支柱產業，佔比GDP17%。早在1970 年，紐約的服務業佔比就已率先攀升至76%，1980 年服務業徹底取代製造業成為整個美國的主導產業，到2000 年佔比更是高達90%。在1980 年後紐約後工業化時代，以計算機、金融業、出版、印刷等產業為基礎的服務業構成了紐約市的新經濟基礎的同時，租金也一直保持上行通道。

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回到中國房地產市場，長江證券表示，以北京為代表的一線城市類似於20世紀50年代的紐約，且更具潛力，預計隨著第三產業比重的加大，以及非首都核心功能的疏解，租金和收入都將持續上升，租金回報率也將回歸至合理水平：

對比紐約，北京目前處於逆城市化產業外遷導致人口流出的初期，也就類似紐約的1950年代。因為紐約和北京人口流動路徑存在相似之處，既然現在北京處在人口流出的初期，那下一步必然是產業結構的調整和升級，新舊產業的替代會伴隨人口的流入，帶來租金的上修，也就對標紐約的1980 年之後。

報告稱，一線城市以工業化進程最快的北京為例，對比數據發現，無論是房價增速還是租金增速，現在的北京都比紐約更有潛力：

一是因為北京的產業結構調整才剛開始，收入結構調整也還沒到位；

二是因為北京的城市化進程發展比紐約晚40 年左右，紐約已經在80 年代就已完成工業化。

與紐約相比，北京作為世界城市的產業基礎還未形成，產業轉型仍然在進行中，甚至還有很長的路要走。

從長期來看，第三產業比重還將加大，第二產業質量要提升，疏解非首都核心功能及相關產業要不斷加強，這些都會帶動租金和收入的進一步上升，使租金回報率回歸到一個合理水平。

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