中國樓市的最後一個空頭

中國樓市的最後一個空頭

中國樓市牛市：空頭不死，多頭不止。中國股市熊市：多頭不死，空頭不止。

只要有人敢唱空，房價就會一直漲到空頭不敢說話的地步。

著名的房地產空頭，比如謝國忠、牛刀等，你現在還聽到他們的聲音嗎？

曾經是謝國忠、牛刀的粉絲，現在早已空翻多，大都已經買了房。一旦買了房，他立馬就會變成樓市的堅定多頭，他馬上就會自動屏蔽所有看空的言論，所以，看空的言論消聲，謝國忠、牛刀的粉絲越來越少。

現在不管是政府、媒體、開發商、專家學者、房產中介還是購房者和投機客，形成一邊倒的唱多，堅信 「中國房價永不跌」。地王們更是興風作浪推波助瀾，形成全民炒房熱潮，而政府居然作壁上觀，甚至樂見其成。現在只有和訊上有些零星的看空聲音。

雖然唱多的理由缺乏邏輯，但依然不能阻止壓倒性的看多，因為當市場瘋狂了，人就會失去基本的理性和判斷，房價暴漲已經沖昏了頭腦。

因為都看好中國房地產，所以，地王頻出，沒有最高，只有更高。2016年出現奇怪的地王現象，地王潮全面蔓延到核心城市周邊。地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現風險巨大，未來房價三年不翻倍，拿了地王的企業都將面臨入市難題。融信等房企很激進，綠城在09年也激進過，13年差點破產。8月初香港新界出讓了兩宗住宅用地，樓麵價僅為3萬人民幣一平米，這價格在鄭州拿地都已經非常困難。

因為看好中國房地產，所以，其他實業都被拋棄，沒人願意投資實業，做實業的也要從實業中掙脫出來。

因為看好中國房地產，所以大家沒事就買房，富豪貪官人均10套房，演員王寶強有9套房，中產階級人均2套房，普通人人均1套房，還有許多人在看房買房的路上。

賣房的人不是因為看空做空，而是為了置換，如小戶型置換大戶型，大戶型置換別墅。

國家已經去庫存了，從房地產的庫存轉換成居民的庫存，那麼，居民如何去庫存呢？最後，只有70年產權的房子賣給誰呢？又有誰來接盤呢？誰考慮過這些？資產價格持續沖高，最終購買力難以為繼。

居民和投資客都已經用洪荒之力加槓桿買房了，7月份，房貸竟然成了新增貸款的唯一力量。高槓桿必然帶來高風險，一旦房價下跌將會引發系統性金融危機。現在連「實業誤國，炒房興邦」 這樣的口號都已經出來了。

目前，中國的房地產正處於「結構性衰退」階段。我認為，樓市正快速趕頂，沸點往往是頂點，是即將崩盤的前兆，房地產市場周期性調整不可避免。

中國人喜歡扎堆跟風，形成群體性的行動和羊群效應，羊群最後都是要被宰殺的。我有鮮明個性，一是離群索居，與眾不同；二是逆向思維，反向操作；三是別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。不管是任何時代，清醒的永遠是少數，真理掌握在少數人手裡。一個金字塔結構的社會，只有思維能力頂類的1%才能看清一切。

中國樓市詭異全是政府操縱之結果，若控制房價，可以有許多好的辦法，可以立竿見影。中國式限購和中國式樓市調控卻是房價越調越高，可能是政府根本沒想降房價，而是讓房地產救中國經濟，其結果一定會摧毀中國經濟，現在已經初露端倪。

樓市的非理性繁榮是基於居民的高槓桿，首付20%相當於5倍的槓桿率。中國的居民槓桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數字估計會到44%。由於房價的上漲，投機客蜂擁而來，他們也是用高槓桿資金。只要房價下跌，個人住房按揭貸款的風險都會暴露出來。

當局一方面去槓桿，一方面卻讓居民加槓桿，豈不自相矛盾，不知意欲何為？整個社會的負責率之高令人生畏，是引爆中國經濟的火藥桶。

由於房地產「一枝獨秀」，對其他實業產生擠出效應。

為了給火爆樓市降溫，各國政府之對策：

加拿大不列顛哥倫比亞省上月出台新政，對非加拿大籍購房者徵收15%的房產稅。這一政策效果驚人，使得本月溫哥華樓市兩周內銷量暴跌66%，房價大幅下滑28%。

澳政府去年起加強了對中國和其他地方買家濫用購房法律的打擊力度，一些在澳大利亞擁有住宅物業的外國業主被勒令出售手中房產。非定居居民非法購買現房將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁。

去年紐西蘭宣布對炒房者徵收重稅，買房後兩年內出售者必須繳納增值稅，為售價的33%（中國僅為5.6%，等於是鼓勵炒房）；擁有5套或以上房產出租的業主，將被銀行視為商業地產投資者，按照商業貸款利率繳納房貸，高出個人住宅貸款利率3到4個百分點。

韓國政府對擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。

新加坡政府先後兩次通過額外買方印花稅抑制投機性買房，規定外國買家和非個人購買私宅時，必須繳付高達15%的額外買方印花稅。

法國法律規定，本人居住房屋（一家只能有一處）以外的房產，如果擁有期限低於30年，出售時的升值部分要繳34.5%的升值稅。

在英國，如果房屋空置超過3個月，房主將面臨高等法院下達的強制令，違反強制令將受到6萬英鎊罰款、房產收回甚至監禁的懲罰。

他們用限購政策了嗎?沒有!限購不是市場經濟，他們基本上通過增加交易環節和持有環節稅收達到控制房價之目的。

房價上漲居民財富豈不是增加了，為什麼各國都視房價暴漲為洪水猛獸？因為房價上漲對國民經濟有百害而無一利！它山之石，中國從來都是視而不見，都要另搞一套，以顯示其特色和高明，實際上愚不可及！因為一是意識不到其危害，二是達不到調控之效果，三是中國經濟江河日下。總之，中國房地產泡沫對中經濟造成不可逆轉的災難。

今年上半年中國經濟增長基本上主要是依賴房地產市場的增長，比如住房銷售面積達6.4億平方米，同比增長27.9%；住房銷售總額達4.9億元，同比增長42.1%。

在2014年930號文件及2015年330文件之後，中國貨幣政策全面寬鬆，中國居民購房按揭貸款利率降到歷史以來的最低，首付比例降至最低，鼓勵居民利用銀行金融槓桿進入房地產市場。國內銀行住房按揭貸款從2011年的月均增長693億元飈升到2016年上半年的月均3993億元，增長5倍多。今年7月份更是增加4500億以上。截至今年6月底，個人住房貸款餘額達到16.55萬億元，今年上半年個人住房按揭貸款增加2.36萬億元，今年上半年居民的住房按揭貸款佔GDP比重及中國居民按揭貸款月支付比重都達到上個世紀90年代日本房地產泡沫破滅時的水平。

住房購買不是消費而是投資。如果購買住房是消費，那麼房價的上漲也必然會反映到居民消費價格指數上，十幾年來中國房價飈升，中國居民消費價格指數CPI豈能不瘋狂上漲？如果CPI瘋狂上漲，中國央行的基準利率能夠這樣一降再降嗎？

當前大量銀行資金通過個人住房按揭貸款流入房地產市場是投資而不是消費，沒有流入實體經濟。

欲降低中國房地產風險，就是要讓房地產市場回歸到居住的屬性。投機可以，用自有資金，不能用銀行的錢。堅決取消一切形式的限購，買賣自由，不能以犧牲民眾的購買自由去實現政府控制房價的目的，實際非但沒有控制房價，反而因限購而導致房價暴漲。

有人妄言 「沒有一座城市因高房價衰落」，果真如此嗎？世界經濟史表明，高房價可以帶來一定時期的繁榮和增長，也因高房價而引發金融危機，美國08年金融危機就是由房貸危機引爆的。