租房的學問

租房的學問

2011-03-04 文邢力

限購、限貸、加息、營業稅全額增收……新一波房產調控政策抑制了房價的上漲，一些購房者因購房成本大增而猶豫、觀望。目前正處於政策頻繁調整期，具體執行細則還不明朗，通過租房來規避政策風險，不失為明智之舉。

超負荷買房不如自在租房

在過去１０年中，房租的上漲幅度遠遠落後於房價的上漲幅度。如今，上海、北京等一線城市的租售比普遍在１：５００甚至１：６００以上，房產年投資回報率僅為２％至２．５％，低於一年期銀行存款利率。眼下的房價顯然有不小的泡沫。加上此次「新八條」和部分城市房產稅的接連出台，已將中央堅決抑制房價過快上漲的決心彰顯無遺。２０１１年，房價繼續大幅飆升的可能性已大大降低，此時購房無疑有高位接盤的風險。

與當下買房將承受極大風險相比，租房具有極大的靈活性，不需要承擔大量資金和預期可支配收入都沉澱在一套房子上的風險，租房省下的買房錢則可用於投資，既保證了資產的流動性，又有機會獲得更好的回報。尤其對於工作和感情生活存在許多不確定性、資本積累處於初始階段的年輕人來說，租房的優點更加明顯。

在國外，年輕人租房生活甚至租房結婚，都是很平常的事。據美國勞工統計局２００９年發布的調查報告，在美國，５２％的首次購房者年齡在３１歲，而美國人平均２１歲開始工作，２６歲結婚。也就是說，超過一半的美國人選擇在工作１０年、結婚５年以後買房子。與美國人相比，歐洲人的首次購房年齡更大。比利時人是３５歲，英國人是３７歲，德國人是４２歲。日本人平均４２歲時才首次擁有屬於自己的房子。

去年８月的一份調查報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡為２７歲。在當前極為嚴厲的調控形勢下，我們應該轉變住房消費觀念，不必強求置業。

租房選址有講究

有人可能會說，租房固然可以，房租的不斷上漲卻讓人很猶豫。的確，從歷史上看，房租和房價之間總是呈現接力上漲的態勢：在房價高速上漲的階段，房租相對比較平穩；當打壓政策頻出，房價上漲乏力，市場觀望氣氛濃郁時，則會引發房租上漲潮。

春節後，許多熱點城市都出現了房租上漲超１０％的新聞，尤其是中低端房源，租金上漲更加明顯。以上海為例，原來位於閔行區一套７０多平方米的兩居室，去年下半年月租金在２８００元至３０００元之間，春節過後報價普遍提至３２００元以上。從今年１月的ＣＰＩ數據中也可以發現，雖然ＣＰＩ同比上漲４．９％，其中住房租金價格漲幅卻高達７．１％，加上ＣＰＩ權重調整後房租佔比上升，房租上漲對ＣＰＩ的走高「貢獻可觀」。

在租金上漲期，通過一些選房殺價的小技巧可以減少開支，節約成本。首先，租房時應避開熱點區域，選擇輻射區域租房。比如在上海中山公園、徐家匯等商業中心，房租普遍比較高，而周邊的天山街道、田林街道的房租相對較低，但配套和交通並不遜色。同時也要考慮到交通和時間成本，如果光圖房租便宜而選擇交通不便或距離上班地點較遠的偏遠地區，會增加許多其他生活成本。總之，房子的位置最好選在公交車或地鐵在半小時內就能到達公司的地方，不但節省交通費，節省下來的時間成本更是一筆無形資產。

租金談判技巧多

除了上述「硬體」外，善用租房殺價技巧等「軟體」，同樣可以讓你省下不少房租。

在看房時，先不要表露對房子有好感，可假意告訴房東自己已看中同小區另一套房子並準備付定金，只是「接到中介電話順便來這套看看」，並把另一套房子的租金壓低些；或者明確表示已在另一處支付了定金，但也很喜歡這套房子，因此請房東降低租金以補償不能退回的定金，從而給房東降價施壓。

給房子挑刺也是殺價的重要手段。比如不停指出房子的缺點，像交通不便、樓層不好、裝修老舊、牆壁開裂、家電配套不足等，並用其他條件、環境更好但租金差不多的房子作比較，從而降低房東的談判籌碼和心理價位。

另外，對剛剛大學畢業的年輕人來說，「苦情戲」往往也會奏效。比如，明確告知房東自己大學剛畢業，在大城市無親無故，收入微薄，生活壓力極大，租房能力實在有限，並保證自己租房後一定會愛護房屋，定期打掃，生活檢點，不會打擾鄰居，還會長期租住等。不少房東會基於同情，或考慮到「房子租給他放心」而心慈手軟，降低租金或不再要求漲房租。

房東總是希望房子越快租出去越好，因為「空關」也是損失，這時就可以採取兩手準備。一方面，帶著現金，只要價錢合適馬上付定金或簽約；另一方面，要是房東堅決不降價，索性抬腿就走，讓房東擔心失去客戶。如果真的對這套房子有意，入住需求也不是很急的話，則可採取拖延戰術，即不答應也不拒絕，到最後房東磨不過去往往鬆口降價。

當然，應對房租上漲，有些偏門辦法是萬萬使不得的。比如，「房中房」（群租）已遭政府嚴令禁止，而且由群租引發的各種治安案件也層出不窮，更何況群租房的房屋結構往往會有一番「傷筋動骨」的改造，涉及到不少電線和水管的鋪設變動，漏電、漏水、煤氣泄漏等事故常常發生，這些隱患都會危及租客的人身安全。

合租對象要慎選

選擇與他人合租也不失為一種降低租房壓力的好辦法，但一定要慎選合租夥伴。合租人最好是同性的同事、同學或朋友，相互了解且可以彼此照應，以免出現不可預知的風險。至於異性合租，雖然曾出現「異性合租擦出愛情火花」的報道，但異性合租的風險相對較大。尤其對女生來說，千萬不可在未充分了解合租者的情況下貿然租住。如果是通過中介介紹或網上相識的合租人，一定要留下對方身份證、工作證等複印件及聯繫電話，以減少不必要的經濟糾紛。

今後五年保障房可期

不過，對中低收入群體來說，疲於應對房租上漲和無力買房的局面可能也是暫時的。「十二五」規劃已明確了「強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區改造，發展公共租賃住房，增加中低收入居民住房的供給」的指導思想，「一手抓房價、一手抓保障」也是去年４月以來房地產調控的核心。

據了解，僅去年一年，全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工５９０萬套，基本建成３７０萬套。而今年將是我國城鎮保障性住房建設進一步加速的一年，今年的保障性住房建設計劃達１０００萬套。而根據規劃，在「十二五」期間，我國將建成５０００萬套保障性住房，按照三口之家計算的話，可以解決１．５億城市人口的住房問題，基本實現「居者有房住」的目標。

隨著保障房建設規模的不斷加大，保障房申請門檻也在逐漸降低。對許多低收入租房者來說，未來幾年內，將很有可能入住經濟適用房或廉租房。至於收入不算太低但依然無力買房的「夾心層」租房者，將來經適房的大門也會逐漸向他們敞開。

（《理財周刊》）