商鋪租金漲價15%至30% 商業地產炒作加劇已現不理性

　　自去年下半年開始，杭州的商業地產就開始逆市走紅。據戴德梁行2010年杭州商業地產研究報告綜述：在調控背景下，商業地產仍然逆市向上，需求強勁，租金和售價聯袂走高。

　　如今，2011年已經接近尾聲，面對執行已經一年有餘的「新國八條」提高首付、取消優惠貸款利率舉措，以及正好滿一年的杭州「限購令」等相關樓市政策，置業者投資住宅的成本大幅提高。「更多的投資需求流向商業地產。」業界紛紛如此表示。也有美聯物業分析人士指出，寫字樓、商鋪市場目前的租金都是創下歷史新高。

　　據戴德梁行及我愛我家商業部提供的數據統計，2011年從年初至今，尤其是沿街商鋪，租金漲幅大約在15%—30%左右，這對於幾乎滯漲的住宅類房源來說，幾乎是難以想像的。

　　商鋪租金持續上漲 今年漲幅達15%-30%

　　2010年底，仲量聯行就曾在「全球地產觀察」中指出，2011全球包括寫字樓、酒店、商鋪在內的商業地產市場將出現繼2007年以來表現最強勁的一年。具體行情如何，用數字來說話。

　　租金方面，杭州地段優越的商鋪租金基本已經回升到2008年峰值的水平，還有望在此基礎上繼續增長。「目前商業地產處於一個理性的上漲階段，今年的商鋪漲幅大約在15%—30%不等。」我愛我家商業部主任傅軍這樣表示。

　　「從今年春節過後至今，一些地段好的商鋪租金普遍漲幅為都在20%以上。」臣信商業部負責人汪謙霞舉例說，她印象最深的是香積寺路一間商鋪，去年底的租金叫價是18萬/年，結果今年是一位租客以一次性付清三年租房款之後又附加30萬元轉讓費的結果告終。「都這個價格了，還是很多人搶著要租。」她表示，有此結果是因為此前香積寺路上有一家服裝品牌店，以60萬元的年租金拿下了起先叫價30萬元的一間商鋪，租金足足翻了一倍。

　　目前杭州幾條主要道路的沿街商鋪租金都在持續飆高。據我愛我家商業地產提供的數據，武林路的商鋪租金在7000—12000元/平方米·年；獅虎橋路到孩兒巷之間的價格更高，價格大約在15000元/平方米·年。此外，鳳起路、慶春路、建國北路、延安路以及幾條以「文」字打頭的主線商鋪，若以天為單位計算租金的話，基本都在5—30元/平方米·天不等，最貴的諸如延安靠近體育場路路段上黃金、珠寶商鋪較為集中的沿街店面，租金高達50—70元/平方米·天。

　　高端寫字樓「奇貨可居」 開發商轉為只租不售

　　住宅「限購」席捲全國之際，商業地產爭奪戰的號角隨之吹響。同為商業物業，寫字樓也不例外。

　　來自戴德梁行的數據顯示，隨著黃龍時代廣場竣工，為杭州甲級寫字樓市場帶來95000 平方米的高質量寫字樓空間。但業內人士表示，由於杭州經濟的高速發展、各類型企業面臨擴張和產業升級等原因使寫字樓特別是高端寫字樓需求大幅攀升，加上投資客看好商業物業，促使本地寫字樓市場逐步趨熱。例如第 3 季度，在杭州市寫字樓租賃市場活動擴大的影響下，全市整體寫字樓平均入住率環比增長 6.83 個百分點。例如惠普在黃龍商務區的嘉華國際大廈租賃 1100 平方米的辦公面積；中石化旗下公司在黃龍商務區的世貿麗晶城歐美中心租賃 500 平方米的辦公面積；綠城與小百花的合資企業在黃龍商務區的世貿麗晶城歐美中心租賃 340 平方米的辦公面積等等。

　　在此環境下，據記者了解，近來杭州幾家開發商不約而同地對新開發的寫字樓項目（包括在售的或未售）採取「只租不售」的策略，這也使得一些地段優越、升值潛力明顯的高端寫字樓項目愈發「奇貨可居」。

　　如錢江新城項目諸如萬銀國際、迪凱國際、宏城國際等等，基本都是3—5元/平方米·天的租金。但據萬銀地產營銷部經理盧靜表示，目前已層為單位出租的寫字樓已經全部租滿，僅剩零星100平方米左右的單間寫字樓了。「如果是去年年底也許還有租到整層約1700平方米寫字樓可能性，但今年行情尤為火爆，供不應求。」

　　目前全市整體平均租金為4.46 元/平方米·天，環比大幅上漲 4.08%，同比大幅上漲15.84%，基本回歸到全球經濟危機前的 2008年和2009 年的租金水平。據戴德梁行研究預計顯示，從供應層面來看，預期未來12個月，將有超過 35萬平方米的甲級寫字樓入市，租金的穩步上漲還將進一步推高市場上的寫字樓售價。

　　商業地產價格炒作加劇 租賃市場已現不理性

　　商業地產行情火爆，就有中介門店經紀人無奈抱怨說，現在有意買或者租二手商鋪的客戶，比出售出租的房東要多很多。然而另一方面，需求旺盛供應量卻遲遲上不來，兩者相夾，直接造成不少房東自覺奇貨可居，想當然地開始漲價。「有時候反而更難促成成交。」

　　業內人士分析，二手商鋪相對於一手商鋪來說有一定的優勢，比如已經投入運營，周邊氛圍相對成熟，較容易判斷出它的價值。「購買商鋪的收益可能會比住宅大，但風險也要大很多，投資客入市時一定要謹慎，防止買到『死鋪』。另外，中小型商鋪與寫字樓相比，成本相對較小，投資靈活方便。」傅軍這樣建議。

　　然而，多位業內人士不無憂慮地認為，目前商業租賃市場上不理性因素也不少，本該由周邊商業氛圍和購買力來決定的租金，卻攀比之風日盛。「一方面因為店鋪售價上漲，另一方面，新接手房東為獲得不低以前的租金回報率，想當然地猛漲租金。」

　　商業地產作為經營型物業，並非靠單純的炒作就能把價格抬高。要受到項目前期的招商運營、後期管理等多方面因素的影響，對於投資者的專業要求也較高，盲目投資並非就能獲益。對於炒房團來說，這類項目也並不一定合適。同時對於持有商業項目的房東或開發商來說，提升租金也要考慮到自身周遭的商業氛圍以及經營能力。如果經營力度不夠卻草草提價，很有可能會進入無人願租甚至無人敢接的惡性循環。