武漢商業地產陷投資熱 或面臨20年難回本窘境

原標題：武漢商業地產陷投資熱或面臨20年難回本窘境

「雙十一」的號角即將拉響，當線上商家緊鑼密鼓籌備之際，線下實體商戶又到瞭望洋興嘆的時候。去年雙十一期間，天貓成交額高達571億，相當於全國在這一天每人花了42元，所產生的2.78億個包裹連起來能繞地球兩圈。

在電商飛速發展的最近五年里，實體商業已經被電商壓得喘不過氣，陷入了發展困境的最艱難時期。尤其是對於線下眾多的中小規模的實體商家而言，淘寶、天貓等電商平台上的商家已經奪走了實體商家大多數的生意機會。

電商出擊商業地產蛻變成買賣生活方式的載體

2014年中國網購市場數據顯示，2014年中國網購市場交易規模達到2.8萬億，增長48.7％，相當於社會消費品零售總額的10.7％，年度線上滲透率首次突破10％。其中，移動端購物市場規模達到9297.1億元，年增長率達到239.8％。

不管業內對於電商巨頭們這種賠本掙吆喝的價格戰表示擔憂，但電子商務的發展對實體零售衝擊日漸凸顯。以今年以來全國百貨業為代表的萬達百貨閉店調整為代表，另外各大實體超市、超市零售商也紛紛轉型

電商平台的飛速發展的同時，實體商業也並未停下開發的腳步。前段時間，世邦魏理仕曾發布數據，去年全球新開業購物中心總面積1140萬平方米，武漢就佔了100萬平方米，在中國各大城市中位居第一。據不完全統計，2014-2015年，武漢共有31家商業體已經或即將面市，商業面積總和超過270萬平方米。

大興商業，成為近幾年這座城市發展的標誌。從品牌入駐到商業主題式直至業態配比的變革，如今的商業地產項目，已不在是簡單的買賣商品，而是買賣生活方式的載體。

翻查國外案例，商業地產主題化是一大趨勢，塑造不同主題購物中心在大陸是競爭後的趨勢。可是很多主題類型的在武漢做的並不成功，華爾盟商業策劃經理黃永鑫一針見血地指出，很多商業體都只是簡單的複製，有些消費需求和偏好是隨經濟發展而不斷出現，不同地區由於經濟水平不同，同種主題不會全部都成功發掘消費群體的潛在需求。

孩子王的董事總經理徐偉宏認為，武漢的商業地產的體量逐年擴大，是城市發展驅使的結果。「我們不應該單單關注商業地產項目是否飽和，而更應該去挖掘商業地產項目的獨特性。這一點，進駐商業地產項目的零售品牌商家成為創新的關鍵。傳統零售商要將買自己的東西轉變為買消費者喜歡的商品，這樣的商業才能持久性發展。」

武漢商業地產價值引投資卻面臨20年難回本窘境

不可否認，實體店逐漸淪為了一部分消費者的「試衣間」。這是實體商業必須直視的現狀。所以，我們發現，越來越多的商業體，開始注重消費者的體驗感， 餐飲娛樂休閑的業態佔比大幅度提升，即是變革的開端，或許正是由於這一轉變，從總體趨勢上看，商業項目里的人並沒有減少，人們的需求也沒有減少。

華爾盟招商部劉煒分析稱，武漢一直被認為是商業地產價值投資的窪地。現在住宅地產投機資金在國家調控壓力下出逃明顯，股市仍然低迷，黃金進入長期下跌通道，商業地產或許成為住宅地產投機資金看中的下一個目標。

從投資的角度來看，目前商業地產爛尾現象太多，投資者都是購買出租，僅靠租金漲幅，收益很難達到預期估算的金額。投資商業需要多長時間獲得回報，他表示，理論上12﹣15年較為合理，但現實情況是大把的需要20年才能租金回報售價。

他舉例說：「以40平米的商鋪為例，總價140萬，按市中心商鋪租金200元/平米計算，租金收益一年9.6萬，十年總共才96萬，而商鋪僅有40 年產權，武漢某項目從2008年開盤至今，已經空置近5年，商鋪產權僅剩35年。投資一間商鋪，二十年難以收回成本，這裡面還不包含購置的稅務，所需辦證的費用以及其他開銷。這樣的投資實在太不明智。」

雖然租戶叫苦連連，但是依然阻礙不了商業地產租金的高漲。商鋪雖然過剩，目前仍是最有效的投資保值渠道。武漢華爾盟商業策劃經理胡昌華如是說。

武漢商業地產不會再出現調控投資失敗需自吞苦果

2011年，武漢市地稅局、武漢市房管局聯合發布通知，從3月1日起對二手房轉讓中的非住宅（含商鋪、寫字樓、廠房等）徵收5%的土地增值稅和3% 的個人所得稅，這意味著國家對商業地產的調控開始。然而兩年時間過去，商鋪價格、租金價格暴漲現象並未放緩商業地產膨脹的勢頭。商業地產會不會再調控成為投資客們心中的疑慮。對此，武漢華爾盟商業招商部劉煒表示，商業地產畢竟是投資型的，商業地產不會出現調控，商業地產直接對接日常消費，可以消化一些流動性資金，投資失敗是開發商與投資客自行承擔。

與此同時，他坦言，商業地產目前有過度開發的趨勢，自己對常住人口只有幾十萬的小城市動輒開發一個幾十萬甚至上百萬的商業綜合體，前景頗為擔憂。

「隨著國家不斷的調控住宅地產，越來越多的熱錢湧入商業地產開發當中，但是這些開發商有過商業地產開發運營經驗的屈指可數，項目起來了，如何去定位，如何去運營，都是問題，市場容量只有這麼大，商業地產的發展都最火爆的時候，也是大洗牌到來之時。」一連串地發問可以看出他對商業地產盲目開發得不滿，他認為，商業地產由於估值高於住宅，空置成本將比住宅高，投機資金後退，商業地產租金將隨周邊經濟穩定而緩慢增長。

未來租金難上漲武漢商業地產發展需邁向遠城區

交通是商業的命門，隨著武漢地鐵交通的開通及延伸，周邊等遠城地區商業地產似乎加快開發步伐，伴隨入住率的提高，郊區住宅區對商業的配套的需求也會水漲船高！雖然武漢的租金不及北上廣，但現在已然很高了，上漲的空間還有多大？華爾盟商業策劃師胡昌華繼續闡述：「租金的上漲不僅要考慮商家的承受能力， 還要看市場顯現的消費能力，未來漲幅空間不大，預計未來兩年，商業地產的價格也會開始下跌。」

中國消費經濟時代的來臨，商業地產的美好藍圖令人浮想聯翩。克爾瑞市場研究部經理吳昊充滿期待：「未來中國將是商業地產的十年，日本、新加坡、台灣都經歷了差不多20年繁榮期。」

對於未來商業地產的走勢，華爾盟商業策劃師金斌提議：「與其在寸土寸金的中心城區絞盡腦汁拿地開發，不讓試著走出去，在遠城區和城鄉結合部選擇有價值的地塊，相對低廉的開發成本也意味著能給出有吸引力的售價和租金。百聯奧特萊斯就是一個很好的例子。隨著舊城改造，城中村改造不斷推進，中心城區地塊已經越來越少，相比中心城區，遠城區更具有價格優勢，商業地產發展前景會很廣闊，未來幾年將會進入集中爆發期！」