亢奮中的海南，我們還能不能進場？

07-28

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回眸一笑百媚生，六宮粉黛無顏色。如今，海南正傲立船頭，接受著來自其他各省市的仰視。

從去年年底到今天，中央對海南態度可謂是——「打一巴掌，再送你一個超級大甜棗」。甜到海南的領導幹部出現在《新聞聯播》，都不禁哽咽道「為了這個事情，我們期盼了30年」。

今年春節前，就在海南因為中央督察組的點名批評還戰戰兢兢時，就有業內人士告知90度地產，過不了多久，中央就會獻給海南一份生日大禮，只是沒想到的是這份大禮來得這麼快。

這一次，自由貿易港的特大禮包砸向海南，不好意思，裡面沒有房地產的席位。但是，習慣了依賴房地產的人們，追隨的熱點依舊撇不開房地產，所以你會看到海南樓市一種從內到外的亢奮。不同的是，相比較圈裡人踏實的亢奮，圈外的人顯然更多了一層焦慮：進還是不進？不進還有沒有機會？

一項政策的落地、一個概念的提出，反映最靈敏的永遠都有地產的影子。當初，雄安新區成立時如此，如今自由貿易港身份加持的海南亦如此。只是，雄安是宣告新區成立在前，樓市調控政策在後；海南是政策調控在前，自由貿易港提出在後。

不過，不管何時出調控，中央用政策、制度鎖住喉嚨的目的都是——別讓樓市破壞了百年千年大計。

但是，這依舊擋不住海南樓市的亢奮。從3月31日「房八條」的出台，到4月13日自由貿易港的提出，再到4月18日發布的59國人員入境海南旅遊免簽名單，海南內外的亢奮狀態就一直直線上升。樓市的反應，就是房價的攀升、搶房源、開發商多個項目集體停盤。

「之前出台的房八條中規定，首付七成，就是為了防止後續出台的政策導致房價失控。但是即便這樣，也抑制不住房價每天還在漲。大家都在搶房，你不在本地可能感受不到。」

據海南中介王路透露，從4月1日開始，海南的房價就開始漲起來了，自由貿易港概念提出來之後幾天漲得最厲害，限購和不限購區域都漲。目前，海南省無論是海口、三亞這種成熟樓市，還是周邊的外圍城市，房價普遍上漲了3000元—5000元不等，各地漲幅在10-30%。

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代理海南項目的另一家中介李飛則這樣形容海南樓市，「在海南現在不是你在選房子，是房子在選你。半個月之前還會有一些房子可選，但是現在能選到自己預算的房子已經不錯了，很多人不太糾結位置和價格了，現在買到就是賺，以後還會更貴。」

海南樓市的亢奮使中介語氣更加急迫：如果想買這幾天就要過來搶房，或者看中合適的了直接異地交定金鎖定房號，因為等下一輪開盤的價格就不知道漲多少了，購買流程是五萬鎖定房號，一周時間過去簽合同，補交首付或全款。

各大開發商也做出迅捷反映，陸續封盤停售，不接受任何方式轉款，具體恢復時間待定。停售時間就在自由貿易港概念提出之後。開發商並未透露停售原因，但中介說，之前備案價格太低了，開發商意識到房價還會漲，所以封盤不賣了，等著重新備案調價。而「房八條」中規定，商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格，調整備案價格的須重新備案。

不過，從以往海南樓市數據看，海南房價繼續穩步攀升已是大概率事件，每一次上漲的規律是調控政策發布後緊跟的月份環比下跌，但過兩三個月價格又會上漲。國家統計局數據顯示，2017年三亞發布調控措施後，4月新建商品住宅價格環比下降1.2%，領跌全國，至7月份已經恢復上漲。海口在全省限購下，5月新房價格環比下跌0.6%，隨後也恢復上漲，今年3月，海口新房價格以2.1%的環比增速領漲全國。

北京房展組委會秘書長鄭向東認為，每一次出來利好政策，都會出現這種捂盤坐等價格上漲的情況。海南是根據每個區域情況整體供應土地，沒賣出去有庫存就不給你地，供應一塊放點銷售證。這是政府管控和市場兩方面影響的結果。

海南的樓市，很多人自問，我要不要進場？這個問題答案取決於兩方面：第一，你能不能進場；第二，進場的成本有多大。

在自由貿易港概念提出之前的3月31日，海南省發布了「房八條」。這次購房門檻再次提高：非海南省戶籍家庭只能買1套住房，首付不得低於七成，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓，在限購區域買房須提供5年以上的社保或個稅繳納證明等。

其實，上述幾方面就決定了你能不能進以及進的成本。

如果要進，那麼以家庭為單位你能進1套，但進場的區域有限制，因為政策規定非本省戶籍居民家庭在實行限購政策的區域購買住房，需提供至少1名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

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海南目前實行限購政策的區域指已出台限購政策的海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個市縣劃定的限購區域。這些區域中大部分也都是國家重點保護的「生態地區」，而且土地鎖緊庫存減少的情況下，必然要加大進場的難度，控制進場的人數。

但是，如果你納稅或繳納社保不夠5年，你可以在上述限購區域之外的地方進場。而且這些不限購區域房價未來還可能會上漲，因為這些地方還有GDP考核。既要生態又要GDP，如此一來，只有通過「漲地價」這種見效方式來切入，地價漲了房價必然也會漲。

其次，如果你能進，你也要看看你進場的成本有多大？首付不得低於七成的規定必然會增大很多人的購房成本，這相當於70%沒有槓桿可撬。更何況，90度地產多次調查的海南樓市結果是：很多項目的付款方式都是全款購買或者先緊著全款購房者。這就是現金流為王的時代。

90度地產曾從北京某房產代理商得到的一份房源信息匯總表上顯示，海南現在的房子幾乎都是期房，開盤時間集中在2018年和2019年。這意味著即便是提前進去的人，也多數是拿不到產權證的，從購房到拿到不動產證期限至少需要2、3年的時間。

從投資心態來看，如果你買房純粹為投資變現，對不起，海南不歡迎你，你也沒有這個機會。因為「房八條」鎖定了房子的流轉，5年禁止轉讓+3年左右時間拿到產權證，你買的房子至少有8年時間不能賣。兩點相加，房子「冰封」，也徹底將你的變現投資預期打壓下去。

所以，投資若是賭博心態的話，與其賭房，還不如將來去海南「賭馬」。

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有人調侃海南就是扶不起來的「阿斗」，而每一次都是敗給了房地產。

海南經歷過三次炒房，第一次炒房是建省時期，泡沫過後剩下一堆爛尾樓；第二次炒房是2010年的國際旅遊島概念，其後又陷入長期疲軟無力。第三次就是如今自貿港獲批，海南樓市熱度依舊不減。

業內有些大咖認為，海南沒發展起來有其自身原因。可以說，海南是直接從農業社會跨到了現在以旅遊和現代農業為標誌的發展階段，沒有經歷工業化，底子相對薄弱。總結起來一句話，就是越跑越慢。

「僅僅旅遊業不足以支撐海南全方位的發展，如果說山西、東北經濟問題是過重造成的，海南則是過輕造成的，沒有工業化，沒有一產，各地都在發展的時候，又受到生態保護的限制，不能發展這些。」鄭向東說，未來海南走的是彎道超車的道路，這一點和香港一樣，香港靠自由貿易成為東方明珠，貿易帶來金融、物流、能源、旅遊，拉動人們去那邊消費。

未來，海南的樓市還有沒有空間呢？其實可以從海南的任務清單中來尋找答案。4月14日，國務院發布了設立國際能源、航運、碳排放權等交易場所，重點發展旅遊、互聯網等現代服務業等一系列任務清單，明確到2025年，海南將初步建立自由貿易港製度，營商環境達到國內一流水平。

旅遊休閑、娛樂健康、高科技企業、金融業以及阿里巴巴、京東、騰訊在海南的「落戶」，帶來的將是物理空間場所需求的加大，而當產業、資本、人口都聚集在一起的時候，就有商業的升級，這時候，或許才是海南樓市擴展空間的機會。