一畝瓜田小密圈——武漢問題集錦

大家好！

我是值班瓜瓜。

為大家送上小密圈內武漢問題集錦！

想了解武漢的朋友看過來！

我是一條可愛的分割線>.

1、「瓜瓜，你好！蔡甸區不限購，首房首貸兩成。去年 中法生態城範圍內的 中國核建錦城單價4500，即將開盤的價格可能到七八千，而且還要搖號。附近的其他樓盤也要搖號。你覺得這個中法生態城範圍內的商品住宅投資潛力如何？求翻牌！」

A：如果是5000我會覺得到10000妥妥的，再等個五年二手市場建立，七八千就真的沒什麼興趣了，買了持有十年？七八千還不如加兩千買光谷東

2、「雖然歐神不感冒學區房，但我小孩要讀書，是買學區的80年代老破小（約23000元/平，約70平兩房）還是約04年電梯小（約28000元/平，45平一房），還是拚命搞武漢天地（約45000元/平，約90平兩房）呀？」

A:你這三個房子跨度好大啊，如果你只是為了學區讀書，那麼你就選個流通性最好的，用完也可以儘快變現啊

3、「目前我在異地的貸款情況如下：

1.正在還一筆純公積金住房貸款，約100萬，目前每月公積金正好抵消了月供；2.辦了兩筆信用消費貸，一筆27萬額度，一筆50萬額度，沒提款；3.辦了一筆住房抵押貸，200多萬的額度，沒提款；

問過2和3的銀行，都說沒提款是不會上徵信的。那我如果現在武漢辦接力貸買房，我的這個情況影響大嗎？是否如果接力貸的貸款金額比較高，就很受影響？如果不高，比如80萬，就沒啥影響？」

A:徵信看不到，就是沒影響。

一般都是見招拆招，真的遇麻煩了，再補收入證明。

4、「瓜瓜好，房產萌新小白，請問一下：本人武漢一套三百萬的房子，餘下三十萬按揭未還清，手上五十萬現金，感覺目前資金利用效率太低，想入手第二套該如何操作？對於貸款不是很懂……是否能結清房子上的貸款後，再用房子繼續向銀行貸款的錢買房？還是直接賣掉房子，再去買兩套？另外武漢買二套房可以考慮哪些樓盤？」

A:1.除非你是不滿意這套，否則一定是不賣，還清貸款，直接做30年七成的抵押貸款，可以貸出兩百多萬

2.兩百多萬買武漢如果是投資，你只有一張房票的話，用不完的，考慮投深圳嗎？

5、「瓜美美，我在江夏有套房，和我爸是共同掛名登記的，還沒辦房產證，在房產局記錄中可以查到我和他名下都有這套房，我這邊還另外有兩套房，他那邊另有一套。 1)我想去辦房產證，只寫我一個人名字，是不是就可以使他能有一個房票？ 2)在辦房產證時候，是否會因為只寫我一個人的名字（改變原有登記兩個人名字）而多繳稅？如果多，大概百分比是多少？ 3)現在辦房產證大概需要多長時間？」

A:1.要撤銷網簽，改成你一個人的名字，再網簽才可以2.不會多繳稅，不影響3.如果你之前沒有落宗，就會慢一點，二個月

6、「瓜姐你好，深夜思緒萬千，盡為買房所困。先說說我的情況，不是武漢戶口，武漢大專畢業，超過四年，沒有交過武漢社保，落戶要一年社保。目前A永久6萬,B臨時3萬。是走這倆途徑，c還是坐等補齊一年社保，18年初再戰房產市場。abc哪種划算，購房目的：剛需在前，升值在後。目標地點：光谷東桃花源等10000～12000的。還有能不能分析下藏龍島保利清能那塊片區樓盤。」

A:1.武漢再次啟動大漲沒那麼快，所以選擇哪一種看你的預算和經實。不過好的項目可以值得下手了。

2.關於光谷東和光谷南的分析我已經分析過很多次，公號文章和小密圈都有，你可以翻看一下。其實你仔細觀察一下武昌的地圖，從最早的司門口商圈→首義商圈→中南商圈→街道口商圈→光谷魯巷廣場→關山大道，十年一個歷經一個舊商圈，再崛起一個新商圈，再到現在我非常看好的光谷東，整個武昌的發展其實大方向是一路向東的。北上有沙湖東湖，南下有南湖湯遜湖，其實武昌除了積玉橋連接青山（如果武鋼搬遷會更狠）的濱江商務區有機會，武昌是很難南北延伸發展的，所以武昌大的方向一路向東是沒有疑義的。而且光谷區域規模以上工業產值占武漢市規模以上工業產值60%，產業集聚武昌東，所以光谷南肯定和光谷東無法比，自住環境不會差，會承接光谷東的外溢需求，光谷東雪坡夠長，而且後勁更強勁。

7、「瓜瓜，你怎麼看待漢口這邊的江岸區的二七濱江商務區；除了你看好的光谷東，漢口這邊是否有推薦的區域或樓盤？謝謝瓜瓜！」

A:二七濱江一直是我非常看好的一個版塊，非常完整的內環濱江版塊，多個品牌開發商整體開發，不過一直覺得沒有什麼切入點，而且起步的價格已經很貴了。除非自住我沒什麼興趣。漢口我比較傾向於地鐵近郊次新 上次去看了下華潤翡翠城不錯，價格也可以

8、「一入瓜田，三觀盡毀！問題是：徵信報告對購房具體有什麼影響？購房本金不夠，本人1辦信用卡開卡影響徵信，可否開父母和老婆的卡，到時候需要用他們的名額再補上欠款，這樣是否可行？或瓜神有無其他更好建議？」

A:徵信對房貸審批有影響，所以一直說要多核所以可以先開父母的

9、「歐神，本人想在武漢投資一套房產打算持有六年左右，有兩種方案：方案一 是以我父親名義買，算二套，我做接力貸，只能貸五成，二十年。方案二 是以我父親名義全款買，然後做房產抵押貸出七成，三十年。 困惑的是： 1.父親已64歲，不知能否貸出以及能否貸三十年。如果可以，那方案二更好吧？因為可以等限購解除後，再讓他賣給我。 2.我們雖同姓但處於異地兩個戶口本上，擔心會被查出有關聯不允許買賣？那以後讓他先賣給親戚，再讓親戚賣給我，可行？ 3.萬一限購很久才解除，我會面臨貸款年限縮短的問題，且本人名下在外地已有幾套房產和抵押貸記錄，又可能會影響日後的房貸，對吧？ 苦惱中，望解惑，謝謝」

A:1) 抵押條件只有更苛刻。抵押絕對不可能30年，大概率6年，甚至押不出。選A

2) 親戚間買賣無法貸款。銀行主要查戶口簿，也看面相。信貸員不是傻子。3) 時間拖長的話，你可以試試5+2

選A，不用考慮了。

10、「瓜瓜，現在光谷2w以上的盤都沒日光了，今天金地自在城開盤，不用搖號，直接買。是否接盤能力變弱了？」

A:必須有衰減，不能一直日光下去吧，那才是可怕的

11、「瓜瓜你好，我家房子1市值120萬貸款80萬，房子2市值260萬貸款200萬，寫字樓期房2018.6月交房，全款市值180萬，私人借款20萬，月供包括公積金在內1.4萬，年收入包括租金27萬左右。手頭0現金，信用卡信用貸未用， 坐標武漢。再買可以武漢或者深圳，深圳準備辦戶口。夫妻雙方父母都有房票，但是年齡都是70多了。接下來該怎麼辦？夫妻雙方首房首貸資格沒有了。再怎麼籌措資金買房？這種情況下，買哪裡有推薦嗎？」

A:兩套房子都還沒到截斷的時候，只有寫字樓全款可以融資，但是也沒交房，無法抵押貸款，你只能考慮一下裝修貸消費貸。融點錢出來在武漢買套小單子做做吧，畢竟老人房票無法貸款了，你們又沒有首套資格，去深圳錢不夠的

12、「問個小白問題：給代持者房票如何付費？過戶、公證時付多少？持有期每年付多少？房子售出時付多少？親戚間關係較好，想了解市場行情，對雙方都公平點。謝謝！」

A:一般是凈利潤的5%-10%，還有一個保底，上海北京一般保底20w，武漢5w，具體分幾段時間怎麼付自己協商

13、「美女，根據你對武漢房市的了解，武漢最遲大概於何時開漲？最晚應於何時建倉？謝謝！」

A:如果你是買一套兩套，那麼手快有手慢無，有看好的就買，不要賭博如果你是大量建倉，那麼找房票，準備更多的錢，提前埋伏，就已經需要很長很長的時間了什麼時候開始漲，我只說儘早埋伏，才不錯失，普通人很難把握住大漲前夜還來得及建倉的，就算來得及，那你來得及出貨嗎

14、「瓜瓜女神，問一下，武漢首套房房票代持，一般給房票多少錢?」

A:一般是5-10%的凈利潤，加上一個保底，武漢保底我一般五萬

15、「萬能的多軍們，小白剛上道，最近一直在水庫補課，請教2個問題。1.隱匿版在哪看？2.信用卡當空接龍具體怎麼操作的？小白智商不夠用，想不明白如何接龍，月供是支出，信用卡是借款，最後怎麼填平支出？」

A:1.隱匿版就是流傳的數字，輸進去就有文章2.月供就是凈支出，沒辦法的，賺錢呀3.空當接龍就是把信用卡額度變成現金，自己多辦幾張卡去刷出來，刷幾次你就懂了

16、「求瓜神講解，並發兩套甚至更多的操作細則和各環節的注意事項，謝謝瓜神」

A:現在調控之後大部分城市並發有難度，主要是要協調好兩個樓盤的銀行審批放款的時間節點，保持一致，其中一套銀行審批通過以後不要放款，要兩套都審批通過後，再同時放款，以免有的銀行審批後放款前二查徵信。都在三十天內要完成。謝謝打賞！

17、「瓜瓜，金地自在城最近開的是47層超高層，4梯8戶，我準備買個78平的小的，我想問問：1.超高層和塔樓的房子，會不會以後不好出手。2.投資的話選什麼樓層，性價比相對高點，以後好出手一些呢。第一次買房，所以問的比較細」

A:1.買，不要考慮那麼多，這次精裝18000均價比周邊毛坯一萬八九的價格性價比不錯，這個盤是我之前推薦買的

2.小戶型就不用考慮板式塔式的問題了

3.投資的話選擇中低樓層，投資豪宅要看景觀，投資剛需要看價格。

18、「瓜瓜，你好，問題1 你有沒有專門裝修出租或出售的裝修隊伍？如果有好的能否做個推薦？ 問題2 在武漢鳳變冰可行嗎？依你的經驗如果可行，哪個區更適用？」

A:1.我不做鳳變冰的，所以沒有御用裝修隊

2.武漢做鳳變冰一般是中介和房蟲在做，利潤在15%左右，武漢房值不高，所以也沒多少錢的

19、「瓜瓜，光谷東的桃花源二手，均價1w左右，可以入嗎？」這個樓盤大概需要持有五到十年吧，到時會漲到大概啥格局呢

A:可入,不做對未來精細化的預測，但是翻倍是沒什麼疑問的事情

20、「我是一位家庭主婦，水庫的文章對我震撼很大，我想辦信用卡，但是沒有工作單位，你有沒有能夠掛靠交四金的渠道？或者有什麼其他的好辦法？」

A:朋友公司幫忙，或者上淘寶，很多專業代繳的

21、「請問您怎麼看現在武漢的樓市，新盤依舊日光甚至秒光，KFS售價只能降不能漲，落戶政策開放，這些是否會帶來武漢樓市在16年後的新一輪上漲？預計在什麼時候？武漢新的格局將是如何？」

A:這個問題呢是這樣的，供應量減少，落戶政策放鬆，你說呢，開卷題。A:可是呢，這是在武漢啊，又不是宇宙中心，去年那樣大漲過後不需要歇口氣啊。沒多大影響的，再等二年吧，以穩為主

22、「5年前父母買了葛店中心鎮，現在二手不僅賣不出去還跌了，請問是止筍後買武漢其他板塊還是持有？扔進去的錢不多，但是沒貸款。」

A:又沒多少錢又沒貸款又是老人房票就丟那裡吧

23、「請問你一再提到光谷東，是什麼讓你對它如此有信心？政府規劃是不錯，但是記得歐大講過，上海在板塊炒作的時候也是有驚人規劃的，一旦賣地結束一切歸於正常。」

A:1.在1w的倉位里光谷東的人口產業規劃都是最好的，是有希望的2.光谷東可以炒5-10年，雪坡夠長3.歐大是以16年論的，你準備持有幾年？可以賺錢不就完了 我可以看得到的

24、「現在家人在光谷看房，好焦慮啊，價格都上兩萬了，有些地段好的，房子本身又有問題，比如暖氣水管爆過導致牆壁受損啊，飄窗會進水牆上有霉，外牆有太多修補之處，在地下車庫裡發現牆壁很多鼓包因此推測開發商太差樓房質量差。好害怕幾年後房子越來越差影響升值。 不知道這些都屬於很大的問題嗎？還是太挑剔導致？ 如果以低單價為王道，是否表示當這些問題房的單價是均價的七折或八折時，還是可以入手的？」

A:矯情所致，價格高起來什麼都不挑了

25、「請問藍光coco這個盤適合投資嗎？位置稍偏，但是單價才1.6萬左右」

A:不如直接去買光谷東1萬的

26、「歐神好！武漢剛下了規定，新開盤不允許漲價只能降價，否則不能備案，這對二手房市場會有何影響？影響二手房走勢嗎，麻煩解答下，謝謝！」

A:坑了一批剛準備開盤的kfs坑不了第二批只能使得長遠的開發量更少。

27、瓜神，請說說你看好光谷的幾點理由？」

A:1.武漢的GDP光谷做了大貢獻，光谷擁有兩個國家級的經濟開發區。

2.武昌有50萬的大學生，光谷的年輕人最多最有活力。

3.光谷的房價還不算太貴

28、「瓜瓜你好，我初步看了一下水庫的文章，個人感覺歐神建議一般買價格低一點的房子，但是我感覺一些價位高的可能漲的更多啊，比如武漢天地由1萬到4萬，100平可能就賺300萬，為什麼不這麼投資？是因為相對高端的不好出手嗎？抑或是風險大？」

A:武漢天地一期2008年開盤，均價1w左右，到目前4w+，4倍。同年08-09年融僑華府均價5500，目前2.8w，5倍，光谷大部分是6倍。武漢天地的流通性有剛需項目好嗎？總價制約

29、「瓜瓜你好！江夏廟山站東方雨林值得投資嗎？能否幫分析下這塊的優劣勢和發展前景？謝謝！」

A:光谷南主要是承接光谷溢出的置業需求。優勢在於價格相對光谷低。旁邊有地鐵有永旺，基本的生活交通配套是可以滿足的。相對劣勢是，作為光谷南延伸，該區域一直不是光谷重點外擴的方向，區域未來發展相對光谷東沒有政府造勢，缺乏想像力——這是我之前就回答過的。

東方雨林處於光谷南，配套有，環境佳，除了大雨擔心內澇以外自住ok的，可是去看看地圖，東方雨林處於光谷南，前有南湖，後有湯遜湖，根本沒有一塊完整的大塊的土地可供開發，所以這也是政府大力發展光谷東的原因之一，光谷南投資後勁肯定不如光谷東的。

30、「瓜瓜，您好。1.漢口范湖地鐵站的2004年兩房單價19000，總價180萬

2.漢口唐家墩地鐵站的2004年兩房單價15000，總價150萬

3.青山區二七橋旁邊的新房（大華濱江天地）單價17000。請問瓜瓜，投資用選那個？謝謝」

A:正常情況長持我會建議選最便宜的，不過基於次新流通性更好所以選大華濱江也不錯，青山濱江打暴擊的可能是武鋼搬遷（喊了很多年，如果真搬）那青山濱江將會崛起

31、「白沙洲和漢陽還有上漲空間嗎，比如剛剛開盤的保利新武昌，還有漢陽四新的盤」

A:有是肯定有的，不過四新的價格補漲以後不便宜了，不如光谷東。我覺得淘淘白沙洲1w的盤還比較窪。

32、「深夜剁手，萌新報道。弱弱地問一句，能提前付本圈 2/5/10 年的年費么？」

A:沖著這一句，瓜瓜準備的一百本歐神簽名文集，第一本就送給你！！

歡迎歡迎！！私信我快

以上為試閱部分。