首套房首付比例低至20% 救市大幕再次拉開？

本文轉自微信公眾號：快理財

房地產去庫存終於迎來重磅政策力頂。

2月2日下午，央行、意見會聯合發布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，提出在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。對於實施「限購」措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。這也意味著，像上海這種今年繼續執行限購的城市，暫時還無法享受這項政策。

房地產救市大幕再次拉開？

遇到經濟危機的2008年，樓市進入了一個非常低迷的時代，2009年政府開始救市，今後的5年內房價暴漲幾倍。

遇到經濟轉型的2014年，加上全球經濟低迷，與2008年如出一轍，樓市進入超級低迷期，理由是高庫存，說白了就是2009年救市的禍根。

2009年救市，之後一年內有33萬億的資金規模進入房地產行業，投資過剩的結局，印證到了2014年以後的高庫存身上。

如果按照市場規律，進入這樣的地產狀態，地產行業會遭受調整期，先知先覺的企業會提前預備現金流，甚至停止投資和拋售房產。

2015年這一年李嘉誠做到了，拋售眾多內地物業，做最後的公司戰略調整，直接說明一個大問題，地產行業遇到了調整窗口。

但是誰還看到其他大的房地產企業拋售房產，集中現金流的動作，實際大的地產公司已經不再地王，這就一再說明地產行業的調整期到來。

返回來我們再看看。2008年的一幕，讓人目瞪口呆不？

房價被高度管制，不是你想降就能降，看看地產龍頭萬科降價的後果。

2008年，根據萬科公開的年報，公司銷售金額比前三年翻了5.7倍。王石不斷看到這樣的市場信號：深圳、上海、北京、成都、武漢等大城市都出現了市場開始下行的明顯信號，成交量環比下滑20%-30%……萬科看到全局式市場調整不可避免。

12月，王石對外宣布，萬科不拿「地王」，開始調低開工計劃，同時開始降價。

最開始的一個樓盤：廣州萬科金色康苑項目，每平米均價比周邊樓盤低3000-4000元。4天後，他同意了記者提出的「拐點論」說法。

此言一出，引發嘩然，地產圈炸開了鍋，很多開發商大罵王石「胡說八道」。

外界的壓力遠非如此簡單，更令王石感到心力交瘁的是來自各地政府的壓力。

2008年5月，某城市召集開發商開會，沒有請萬科。王石知道，會議的內容不過8個字可以概括：不許降價，遠離萬科。同時，在幾個重點城市，有關部門派出調查組，進駐萬科查稅、查賬。在杭州，因為降價，已經買了萬科房子的業主，沖砸售樓處，王石通知了有關部門，有關部門派了特警去，但特警站在旁邊袖手旁觀……很明顯這就是地方政府的一個態度。？

地產公司的業務本來就是千絲萬縷跟政府有關係的，如果政府都擺出了這樣的態度，地產公司該如何生存？然而王石更擔心的是，這不是一個地方政府，而是會蔓延。

你降價，觸碰到了別人的利益，讓別人怎麼干？

那一年，南京市政府又給萬科開了四千萬罰款單，為什麼，因為降價；這就是萬科降價的後果。

當時的王石，已經做好了辭職的準備，可一旦辭職，他的保護傘也沒了。

地方會保護你么？你的同行會保護你么？一旦你辭職了，你所在的公司會保護你嗎？

王石被逼上絕路，萬科再次恢復原價，此後，再沒有地產商敢主動大規模降價。

這再一次說明，樂福居說過的，房價不會降的原因所在。

第一：地方債壓力過重的依靠房地產行業，地方政府60%營收在土地出讓金，地方建設發行外債是有期限的，到期國家不能失信，這一點都知道，所以60%的重頭戲不能失效，這是他們的救命稻草。

2015年初的43號文件確立了，地級市政府一改土地財政的過去，重大項目發行債券一律上升的省級審批和決策，倒逼地市級政府要拿到好項目才可以建設，但是目前遠水解不了近渴，近期5年內的地方債就無法兌現，過渡期必須聯合保信譽。

由此可見，降價風潮就是地產奔潰的前兆，誰捅馬蜂窩誰倒霉，一起撐著等待政策救援，2015年的到來救命稻草終於解套了，最主要沒人敢降價，特別是領頭羊。

第二：這次救市還能救出一個牛市來，一二線一路飄紅，三四線穩中有漲，穩中有降，都很正常；但是不會暴跌。

反過來講，如果樓市像深圳一樣暴漲，也問題多多。

首先，釋放不了剛需，暴漲那麼多剛需擋在了門外，說了半天還是炒作的，槓桿的，那有什麼意思。

其次：槓桿樓市一定會有副作用，深圳有多少資金進入房地產，銀行業最清楚，將近三分之一的銀行貸款都在樓市。

其實，剛需即是高房價的推動者也是高房價的受害者，一旦釋放剛需房價就會推高，一旦推高房價剛需就受傷。

第三：各地方政府在兩會期間，去庫存成為焦點；不出意外正在醞釀新一輪的救市政策。

可能一：公積金納入農民和個體戶進入落地階段，全面推動住房公積金擴大收益範圍人群，包括農民和個體戶。

可能二：各地方會針對性，因地施政策略，一市一政策，甚至一縣一政策，繼續加大補貼力度。

可能三：減輕企業稅負，包裹土地出讓金，各種稅費等等的減免，為企業和購房者減負。

可能四：加強租房市場的建設，建立以租釋放售房的過程，先進城，先安置，先工作，再買房的策略未來導向。

總之：房價不能降，不能暴跌，沒剛需創造剛需，沒錢有槓桿，房價維穩最重要，但是維穩的政策導向一般都會是漲勢。