編製建造昌化龍崗鎮物流貨運站項目的申請報告

第一章　　項目概況１.１項目名稱：貨運站建設工程可行性研究１.２承擔單位：臨安市龍成貨物運輸有限公司１.3建設地點：臨安市龍崗鎮無他村1.4建設性質：新建1.5項目建設內容和規模：本項目總用地面積約5畝（摺合3500平方米），總建築面積約4600平方米，根椐項目的建設性質和規劃要求，整個貨運站區分為三個區域，一是倉儲區約２８00平方米，分二期，一期約２３00平方米，二期明年開始建約５００平方米；二是貨運物流商務中心８００平方米，為二層鋼架結構，主要信息服務功能，商務辦公功能，員工食堂住宿後勤功能；三是建一個露天停車場１０００平方米，車位25個，滿足進出車輛的要求，避免停在公路旁，消除不安全的隱患。同時配置符合監管要求的卡口設備，如電子欄杆，電子讀寫設備，電子監控設備，電子地磅……項目建成後，年交易量可達４萬噸。1.6建設期限2011.8月－2013.8月1.7總投資及資金籌措本項目總投資1500萬元，其中工程費用1150萬元，工程建設其他費用350萬元，資金籌措方式自有資金1000萬元，申請銀行貸款500萬元1.8項目投資效益現代物流是一個多元發展的複合型新興產業，是一個生產性的服務行業，加快發展現代物流業，建設現代物流中心，對提速臨安市昌化地區城鄉一體化進程，推動產業、物流、商貿三大中心全面繁榮具有重大的現實意義。項目通過運用全新現代服務業管理信息理念，對貨運物流過程進行多要素的計劃、實施和控制，將運輸、倉儲、整理、配送、信息等環節有機結合，形成完整的供應鏈，從而為用戶提供高效率、多功能、一體化綜合性服務，有利於產銷信息和市場信息的溝通，促使生產企業提高產品質量，調整產品結構，增加名優和適銷產品的生產供應，對於建立、健全和完善以市場為導向、規範交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用。項目的建設，是適應現代物流業發展趨勢，推進二昌地區工業化和城鎮化進程的一項有利措施，是支持物流市場機制建立的需要，對有效帶動項目區域商業市場的健康發展，優化資源配置，改善投資環境，實現經濟社會可持續發展，提升本地區綜合實力和競爭力具有重要意義。1.9項目主要技術指標序號指標名稱單位指標備註1總規模萬元15002用地面積畝5總建築面積Ｍ２3800倉儲區Ｍ２3000綜合服務區Ｍ２800綠地率%項目總投資%投資利潤率%投資利稅率%財務內部收益率……投資回收期財務凈現值財務內部收益率第二章項目建設的必要性和可行性2.1項目由來其一：現代物流的發展是經濟發展到一定階段的產物，特別是後工業化社會對通過資源、勞動生產率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘後，對流通環節利益的獲得既有動力，也是現實的途徑。從現代物流發展的規律分析，其發展的推動因素主要來自於企業發展戰略的改變、企業物流能力的培養需要、物流新技術的應用和物流服務的專業化分工與協作等幾個方面。在經濟發達國家和部分經濟發展水平較高的發展中國家和地區，企業除注重技術、產品、市場和客戶開發能力的培植外，更為注重維持穩定而有效的供應鏈、使產品的服務更貼近用戶、建立即時供應系統、實現零庫存等物流戰略的建立。當前，物流業已成為世界現代流通領域的重要組成部分，也是加快地區經濟循環，提高流通效益的重要環節。物流發展的客觀要求也是我們建設項目的主要決策依據。其二：本單位臨安市龍成貨物運輸有限公司是一家以物流為主業的專業運輸企業，是二昌地區運輸規模最大，線路覆蓋面最廣，管理服務較為完善的專業運輸企業。但是，由於本公司主要承運的堅果食品類具有良好口味的休閑食品，隨著人們生活水平的不斷提高而逐漸被消費者接受傳播，消費市場不斷擴大，消費規模不斷增加，現在當地許多生產廠家不斷建房擴大生產規模，上規模的企業家數也年年增多，因而貨運量一年比一年上一個台階，每年大約以20%規模遞增，就我單位而言，第一年貨運量大約一萬七千噸不到，到第二年就達到近二萬六千噸了。但現有的場地已遠不能滿足現有貨物的堆放量，尤其到春節前二個月旺季時節，貨物堆積如山，甚至露天堆放到公路兩邊，同時大的貨車在公路兩邊直一輛橫一輛停在那裡，甚至有時還佔道，更是不安全，人員車輛貨物擠得動蕩不得，每逢下雨下雪，領導和員工都急得象熱鍋上的螞蟻，不知所措，更危及到食品的質量和安全，使公司隨時置於不安全高風險的境地，為此現有的倉儲場地已遠遠不能滿足了實際的需要了，建有一個新的倉儲貨運站已迫在眉捷了，內在的形勢促使我們加快這個建設項目已不容猶豫了。鑒於以上因素，本公司為利用現有的運輸規模，進一步完善自身的物流體系，完善基礎設施及服務功能，擬在本公司現在場地的畋鄰區,建成一個具有現代化配套設施，集交易、配送、信息、服務為一體的專業化倉儲和貨運基地，對於建立、健全和完善以市場為導向、規範交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用2.2項目建設的必要性其一：項目建成能改善和滿足不斷增長的生產和流通的需要。因昌化地區特有的地理環境而形成的獨有的特產山核桃早已聞名於世，同時我市不斷屢創新高的旅遊大好形勢而伴隨旅遊休閑食品山核桃等堅果食品銷量也直線上升，加之現在電子商務的發展更是為我地區的堅果食品銷售如虎添翼，所以市場銷售地區不斷拓展,規模不斷增加。但是，隨之而來伴隨的問題是現有幾家昌化地區物流設施和規模已不能滿足不斷增長的生產和流通的需要了，已嚴重滯後而影響了正常的生產和流通了，剛從2012.10.12日杭州網報道標題臨安白牛村有40多位炒貨網商近四分之一是淘寶3皇冠以上的賣家文章中作者特別提到物流倉儲和電子商務人才成「短板杭州的電子商務村發展已漸成氣候。除了「白牛村模式」外，還有電子商務企業+農戶模式，電子商務公司通過向農戶收購農產品進行網上銷售，如一直穩居淘寶網站堅果類商品銷售排名第一的「新農哥」。此外還有由傳統的農業企業轉型而來，如谷得福、美享等；這兩類農產品電子商務企業臨安擁有總量不多，共有11家，年銷售額超2.6億元。同是做炒貨生意的電子商務村，臨安清涼峰鎮新都發展得同樣出色。市農辦數據統計，到目前為止，新都村擁有電子商務網店約20多家，主要經營以山核桃為主的堅果類炒貨食品，去年全村網店網上銷售的年銷售額已達到7000萬元。這些走在前列的農村電子商務村在發展過程中均碰到了一些困難和問題。談到目前白牛村電子商務遇到的發展困難，臨安市農業信息服務中心副主任俞俊總結，一是物流倉儲不夠，二是農村電子商務人才缺乏。「有些地方太偏僻，快遞車都進不來。取件、派件就成了很大的問題」倉儲也是一大短板。方強的炒貨廠里，地上和地下冷藏庫都已經被今年剛收購進來的山核桃擠得滿滿當當。「目前還沒有辦法增加倉儲面積。」對白牛村電子商務發展頗有研究的浙江農林大學老師戴丹發現，一些商戶文化水平不高，要培養新一代「電農」，還需一個長期的過程。一些網店運營缺少專業管理，同時農副產品在品牌推廣、營銷策略等方面有其特性，專業化的人才太少。因此當務之急更要加快物流基礎建設了，此問題已引起當地政府和部門的重視，因此本項目的建成恰逢其時，能緩解當前物流方面的不足，基本滿足現有規模的需要。其二：項目建設是促進區域經濟發展的需要。物流業發展程度已成為衡量一個國家、地區綜合國力和現代化程度的重要標誌，發展物流業是推進城市工業化、城市化、市場化和國際化進程，進而提升綜合實力和國際競爭力的重要舉措。物流業是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經濟增長的重要動力，加快發展物流業，有助於降低物流成本，提高物流效率；有助於推動比較優勢轉化為競爭優勢；有助於改善發展環境，滿足社會多樣化的服務需求；有助於實現集約式發展，提高經濟競爭能力和人民生活質量。項目的建設，對提高地區經濟運行效率及經濟區域的地位和作用具有積極的意義，可促進本地區現代物流的發展和物流產業的培育，從而產生新的經濟增長點，為經濟的可持續發展提供新的產業成長支持，為本地區提高經濟發展水平創造良好的產業布局與發展環境。具體到昌化地區而言，不斷完善的物流環境，也改善了投資環境，也為招商引資提供了外在有利條件，為產業的集約經營提供了一條龍式的服務，本項目建設在產業布局上使本地區成為名符其實的中國堅果炒貨食品城而為不可一缺的重要樞紐作用。其三；項目建設是完善物流的服務功能需要。物流服務活動存在著一系列委託與被委託。代理與被代理的關係。服務的無形化特點、各種複雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執行機制，包括市場准入與汰出機制、市場保障機制及商業信用機制等等。建立集中服務運作的物流區，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，有助於改善當前商業信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務需求的積極態度，減少自營物流，擴大物流服務的市場需求不足。而當前我們地區的情況也存在服務不規範不到位的情況，二昌地區上規模的物流幾乎沒有，大都是個體商戶式經營，這就決定了貨運這種高風險行業的不安全性，尤其是高貴的堅果行業價值高，一輛大貨車二十多噸貨物價值上百萬，一般的經營戶出險的時候只有車輛是參保的，但對貨物預約險都沒有參保的，碰到事故貨物毀損的情況那損失是沒有能力賠償的，因此無論對生產廠家以及中介貨運商都是無法承受的打擊，而有些廠家也為了眼前的利益而忘了這種不測的風險。本地區的貨運服務只是停離在原先簡單的低層次的水平。本項目建設能從硬體的提升的同時再到軟體服務上來按現代物流各要素的服務標準要求來提升自身的服務水平，從規範的物流運作中來規範操作，希望從中能起到示範作用，因此對物流服務企業活動的良性規範與積極引導，具有十分積極和現實的意義。2.3項目建設的可行性2.3.1編製依據建設工程項目可行性研究報告系龍成貨物運輸有限公司組織有關人員充分調查，收集有關資料後研究論證完成，本報告主要以下列文件和基本資料為編製依據：(1)《印發關於促進我國現代物流業發展的意見的通知》（發改運行（2004）1617號（2）《國務院辦公廳關於促進物流業健康發展政策措施的意見》　國辦發〔2011〕38號（3）浙江省人民政府關於印發浙江省十二五物流業發展規劃的通知　　發布機構　浙江省人民政府　　發布時間2012.2.292.3.2編製範圍(1)通過對項目擬建地區經濟發展和市場現狀等進行調查，論證項目建設的必要性及有利條件。(2)確定項目選址用地與總平面規劃。(3)通過調查和測算分析，確定項目建設規模和工程技術初步方案。(4)估算項目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計劃和實施進度安排建議。(5)定性分析項目的經濟效益和社會效益。(6)從技術、經濟、環保、社會等各方面論證項目建設的必要性，經濟上的合理性和技術上的可行性，提出研究結論和建議2.3.3項目建設的優勢分析(1)政府有關部門大力推動物流發展。在國家層面上，2004年國家發改委等九部委出台《關於促進我國現代物流發展的意見》。根據意見的要求，由國家發改委牽頭，商務部等13個政府部門和中國物流與採購聯合會、中國交通運輸協會，組成了「全國現代物流工作部際聯席會議」。此舉標誌著我國推動物流發展的綜合協調機制在中央政府層面開始形成。同時還出台了取消國際貨代企業經營資格審批、擴大設立保稅物流基地、降低車輛通行費收費標準、啟用新版聯運發票、放寬國內航空貨運市場准入門檻、允許跨國採購集團以獨資形式開展出口業務等舉措。2004年7月《中華人民共和國道路運輸條例》開始實施，全國各地全面開展了聯合「治超」工作。這一系列文件的出台和工作的開展，大大促進了我國現代物流業的發展。2011年《國務院辦公廳關於促進物流業健康發展政策措施的意見》中第一條、切實減輕物流企業稅收負擔；根據物流業的產業特點和物流企業一體化、社會化、網路化、規模化發展要求，統籌完善有關稅收支持政策。有關部門要抓緊完善物流企業營業稅差額納稅試點辦法，進一步擴大試點範圍，並在總結試點經驗、完善相關配套措施的基礎上全面推廣。要結合增值稅改革試點，儘快研究解決倉儲、配送和貨運代理等環節與運輸環節營業稅稅率不統一的問題。研究完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策，既要促進物流企業集約使用土地，又要滿足大宗商物流。第二條、加大對物流業的土地政策支持力度；對各地區物流業發展規劃確定的重點物流項目用地，應在土地利用總體規劃修編時納入規劃統籌安排，涉及農用地轉用的，可在土地利用年度計劃中優先安排。對政府供應的物流用地，應納倉儲設施、配送中心、轉運中心以及物流園區等物流基礎設施佔地面積大、資金投入多、投資回收期長，要在加強和改善管理、切實節約土地的基礎上，加大土地政策支持力度。科學制定全國物流園區發展專項規劃，提高土地集約利用水平，對納入規劃的物流園區用地給予重點保障。第五條、鼓勵整合物流設施資源；支持大型優勢物流企業通過兼并重組等方式，對分散的物流設施資源進行整合；鼓勵中小物流企業加強聯盟合作，創新合作方式和服務模式，優化資源配置，提高服務水平，積極推進物流業發展方式轉變。目前只為本行業本系統提供服務的倉儲和運輸設施，要積極創造條件向社會開放，開展社會化物流服務。第七條、加大對物流業的投入；各級人民政府要加大對物流基礎設施投資的扶持力度，對符合條件的重點物流企業的運輸、倉儲、配送、信息設施和物流園區的基礎設施建設給予必要的資金扶持。第八條、優先發展農產品物流業；要把農產品物流業發展放在優先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農產品物流體系，著力解決農產品物流經營規模小、環節多、成本高、損耗大的問題。我省政府對物流業發展的支持更加務實具體。《杭州市「十二五」規劃》，提出了優先發展現代服務業重要一條是發展現代物流業，目標是把杭州市建成全國物流區域中心城市、全國物流節點城市，本項目建設也是符合地區物流規劃的一個組成部分。2．交通優勢有利於現代物流產業的加速發展項目建設地點選擇在杭州臨安市龍崗鎮無他村，它處浙江與安徽兩省的交界之地，同時就在杭徽公路02省道邊，以項目建設為中心朝東到杭州這個省會都市是全國物流節點城市，往西經宣城、蕪湖到合肥直到淮南，北上江蘇常州、無錫、南京，南下義烏、寧波這二個全國物流網路節點城市，貨物從中心出發幾小時就到物流網路節點城市，不出幾天也大都到全國各地的客戶手中，而且離杭徽高速路口也僅有幾里路程，而在長三角中臨安本身就具有交通優勢，距滬、寧、杭大都市群落最近的生態市范市，杭徽高速的開通，東往杭州，北上南京、上海，南下寧波、溫州這些大城市大都可朝發夕。最重要的是該項目地處產地優勢，整個臨安地區三百多家堅果食品加工行業，有近三分之二的企業在該項目建設地的周邊，而且上規模的大廠也大都在這附近,處在龍崗鎮和清涼峰鎮的交界，而這二個鎮上億規模的廠家也有十幾家，選擇此地是整個堅果加工集聚中心的中心，因此布局合理，能節約大量的流通運輸成本，減少中轉流轉環節，從而縮短流轉時間，這點對食品行業要求流轉越快越好尤為重要。3.物流市場需求快速增長近幾年，昌化地區物流市場的快速增長得益於該地區獨特的地理歷史環境，隨著人民生活水平的提高，堅果食品得以迅速的興起，而昌化堅果炒貨起源於明清年間，起步于山核桃生產加工，通過多年的發展，在企業規模、產業規模、銷售市場和種植、生產加工技術等方面都實現了快速的發展，知名度越來越高。2009年，該地區堅果產業實現產值約50億元，在全國堅果食品行業中比重超過20%，擁有生產許可證的堅果食品加工企業230多家，其中規模以上企業60多家，總加工生產能力3萬多噸。目前擁有省名牌產品和著名商標4個、杭州市名牌產品和著名商標5個。堅果炒貨產品有山核桃、碧根果、杏仁、鮑魚果等30多個品種，除山核桃外，貨源主要來自於廣東、香港、雲南、東北等地，銷售市場覆蓋全國近30個省市和歐美、中東、東南亞、港澳台等國家和地區，產供銷一體化經營機制基本形成。我市形成了以龍崗鎮為核心區塊的塊狀產業集聚區，該鎮也成為全國最大的堅果食品生產、加工、銷售集散地，堅果產業已成為我市西部群眾的主要經濟收入來源。而落戶龍崗鎮的「中國堅果炒貨食品城」項目，將以臨安西部工業功能區為依託，按照「規劃先行、基地支撐、市場引領、分步實施」的原則，把中國堅果炒貨食品城建設成為炒貨產品展示中心、炒貨食品信息交流中心、炒貨行業研發中心和堅果炒貨貿易流通中心，力爭把臨安西部工業功能區建設成華東最大、全國一流、國際知名的「中國堅果炒貨食品城」。有了這樣的產業規模，因此從原材料的引進到加工再到產品的銷售，形成了巨大的物流市場需求。2.3.4項目區的基本情況昌化自古以來就是一個集文化，經濟，軍事於一體的重要地區。昌化古鎮有著千年歷史。期間有不少遷客騷人來到此地。如南屏塔,韓世忠墓······都是文化的見證。昌化的第三產業，特別是旅遊業蓬勃發展，著名景點有大明山，大峽谷，清涼峰等。山核桃更是昌化經濟命脈。其境內各種山核桃加工廠遍布。自古以來昌化就是兵家必爭之地，內有昱嶺關，據史載有侯頭之戰。昌化地區包括昌化鎮、龍崗、清涼峰鎮、馬嘯、大峽谷、新橋、島石八個鄉鎮，面積約為1344.9km總人口132100，其中農業人口12436，境內多以漢族為主，兼有畲、滿、回等少數民族。昌化地區境內多以山地為主，有天目山脈巍峨聳立，有清涼峰、大明山、浙西大峽谷奇美險峻，又有紫溪緩緩流過。昌化地區地處亞熱帶季風氣候，終年降水豐富適宜種植水稻等喜濕的作物，也可種植小麥、油菜、玉米。昌化地區屬浙皖丘陵中山區，境內物種豐富素有「長三角基因庫」之稱，其中高等植物2000多種，國家二級保護植物金錢松、杜仲、夏臘梅等十多種；青檀、天麻、延陵草等三級保護植物二十餘種；雲豹、梅花鹿等國家一級保護動物6種；穿山甲、自閉鳥等二級動物30多種。昌化風景幽美，有國家級自然保護區清涼峰、省級風景名勝大明山、國家AAAA級風景區、浙西大峽谷、瑞晶洞等，其中清涼峰海拔1784.4m，被喻為浙西第一高峰、錢塘江流域最高峰。昌化地區不僅風景幽美，物種繁多而且各類礦物應有盡有，有鎢礦，螢石礦，昌化的雞血石等頗具盛名。通過不斷的發展與建設，昌化交通極大的改善，杭徽高速的開通溝通了浙江與安徽的廣泛交流，目前東西向交通有杭徽高速公路和02省道，向南有昌文線，連接淳安，向北有18省道，與安徽相連。規劃建設的臨金高速、02省道複線和18省道南延等工程建成後，促進了昌化經濟的高速發展。前景目標著力打造特色製造業基地、綠色農產品基地、休閑度假基地，為把昌化建設成為生態經濟強鎮、休閑度假勝地應建設成為兩昌地區經濟、文化與交通中心，旅遊接待、集散中心，應充分發揮本地豐富的生態資源優勢，打響生態品牌，圍繞旅遊發展商貿服務業，形成以商貿經濟為依託、旅遊服務為先導、商旅互動、特色明顯的服務業體系。而本項目所在的龍崗鎮，被授予「中國堅果炒貨食品城」稱號，目前規劃面積800畝、投資15億元的食品城正在啟動建設，計劃於2015年前建設成「華東第一、全國一流、世界知名」的集原料供應區、成品貿易區、倉儲保管區、物流配送區、山核桃博物館和休閑娛樂區等為一體的綜合性市場。省政府「一委三廳」已下文擬「十二五」期間在龍崗設立以堅果加工為特色的省級產業園區--「浙江臨安農產品深加工產業園區」，該園區規劃12.54平方公里，目前正在積極規劃申報。水果、高山蔬菜、高山茶葉、高山石筍乾等特色優質農產品遠近聞名，深受青睞。旅遊產業發展較快，除浙西大峽谷外，龍崗還浙西大龍灣、浙西天池等著名景點，「白雲人家」鄉村旅遊方興未艾，景區和「農家樂」年接待遊客60餘萬人。旅遊綜合性項目的加快實施、旅遊形態的多元化發展和旅遊交通圈的建設推進，正在加速把龍崗打造成為浙西旅遊集散中心。依託現有工業功能區的產業基礎，努力營造西部農特產品加工、銷售和物流核心區。第三章　承擔單位簡介臨安市龍成貨物運輸有限公司，是在臨安市西部地區堅果產業有形成集聚化的大背景下，大量的堅果炒貨廠家如雨後春筍般的突穎而出，隨著經濟發展和社會分工逐漸從生產廠廠家剝離出商品流通運輸而獨立出來的貨物運輸而形成現代服務業——物流行業，也在二昌地區形成這個現代服務行業大有必要的形勢下而涎生的。於是龍成貨運在法人代表童永昇牽頭下成立了有限公司，公司成立之初就由大起筆入手，通過參股兼并收購幾家貨運商而成為了昌化地區上規模的唯一一家由上級臨安市運輸管理部門批准設立的、由工商註冊登記的正規合法的貨物運輸公司。公司成立時間是二O一O年十月，經營年限十年，現擁有自由資產汽車大貨車十餘輛、小車6輛、裝卸叉車二輛，經營埸地八百多平方，資產規模近六百萬元，人員旺季時近上百人，固定員工駕駛員20餘人，管理人員有12人，裝卸人員有20餘人。公司運作在抓硬體設施的同時，更抓軟體方面的管理，公司奉行「安全優質規範，誠信務實創新」的質量方針和「創一流服務，創一流效益」的經營宗旨，嚴格按ISO9001質量管理體系要求。公司的服務口號是：物流配送，便捷速達，流程準確，準時交貨，安全守信，穩重經營，嚴格管理，謹慎服務。時刻關注和滿足客戶的各種合理要求，重視客戶投訴的跟蹤處理，扎紮實實為客戶著想。對每個崗位都制訂崗位責任制和及各方面的管理制度，對公司員工在工作上的嚴格要求對生活上能相互關心，形成一個積極上進的員工團隊，企業的管理最終就是對人的管理，好的管理就能保證公司的安全高效的運作。公司成立二年來，從經濟效益上看，已運送貨物5萬多噸，佔二昌地區近70%的市場份額，為當地的經濟發展作出了積極的貢獻，更是解決了各協作廠商的後顧之憂，能使貴重的堅果食品安全及時地到達客戶手中，使各廠家能集中精力抓好生產和銷售，最重要的是為廠家節約了大量的流通運輸成本。從社會效益上來看，公司能充分發揮整車配送能力，大大減少了原先各廠家的貨車出行車次，減少了車流量，節約了能源石油，進而減少了環境污染，同時也為吸納了社會就業提供了更多的崗位。公司二年來已贏得了當地政府和企業、群眾百姓以及廣大全國經銷商和消費者的肯定和好評。提高了企業良好的外在形象和社會影響力，使企業獲得了社會效益與經濟效益的雙豐收。公司的經營目標是年貨運量4萬噸，經營收入達到上千萬元，成為昌化地區規模最大服務最全的貨運公司，在臨安市直至杭州地區的物流行業中也有其舉足輕重的地位。第四章市場分析項目建設是符合現代物流行業市場發展規律，物流貨運區的發展概況,物流園區的建設和發展問題的提出，是由於現代物流發展特點和趨勢本身決定的，也是由於企業發展戰略的改變、企業物流能力的培養、計算機及網路等物流新技術的應用和物流服務的專業化分工與協作不斷走向深化的產物。1998年以來，發展現代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業、商業及物流企業運用物流技術的領域不斷擴展，各類物流基礎設施建設也呈現出良好勢頭，物流園區（或物流基地）正是在此種背景下出現並開始大力發展的。4.1.1物流園區的產生物流園區作為物流業發展到一定階段時產生的新興物流集疏方式，，在日本、德國等發達國家已經得到了快速發展。隨著我國傳統儲運業向市場化及現代物流業方向的發展轉變，國家有關主管部門開始制定了促進物流園區發展的宏觀政策，一些發達地區和省份也紛紛開始籌建物流園區。然而，對於物流園區的規劃建設和運營管理，我們還缺乏經驗，尚未有完善、有效的做法可以借鑒，隨著物流產業的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統企業逐漸走向聯合，專業性的物流配送經營實體及園區一貨物配送轉運中心應運而生。伴隨著物流業的進一步發展，各個企業都逐漸意識到配送轉運中心分散建設。各自為戰帶來的資源浪費，各級政府也發現這種方式不利於充分發揮城市的總體規劃功能。物流園區作為物流業發展到一定階段的必然產物，在日本，德國等物流業較為發達的國家和地區相繼出現。物流園區在日本稱為物流園區（DistributionPark），在德國被稱為貨運村呼reightVillage人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設目的、服務功能是基本相同的。4.1.2國內物流園區的發展情況1、物流基礎設施的能力大大提高，國際物流量快速增長經過多年發展，目前我國已經在交通運輸、倉儲設施、信息通訊、貨物包裝與搬運等物流基礎設施和裝備方面取得了長足的發展，為物流產業的發展奠定了必要的物質基礎。目前絕大部分生產資料已通過市場解決，物資流通市場主體向多元化發展。過去從事物資流通的企業已經脫離了計劃體制的束縛,大步走向市場經濟,初步形成社會化、專業化的產業隊伍，並建立了以中心城市為依託的城鄉一體的流通網路。2、物流質量有所提高,物流效率有待改善。物流質量主要由物流時間、物流費用和物流效率來衡量。中國物流業由於受多方面因素的影響，物流質量總體水平比較低。據有關資料介紹，工業生產中物流所佔用時間幾乎為整個生產過程的90%。在貨物運輸中，中國現行運輸管理體制也制約了不同運輸方式之間的高效銜接，一定程度上也減緩了物流速度。在國民經濟各部門中，運輸費用在生產費用中因各部門產品對運輸的依賴程度不同，其所佔比重也不同。３、物流產業發展正在引起各級政府的高度重視目前深圳、北京、天津、上海、廣州、山東等地政府極為重視本地區物流產業發展，並已開始著手研究和制定地區物流發展的規劃和有關促進政策。其中，深圳市已明確將物流產業作為支持深圳市二十一世紀經濟發展的三大支柱產業之一，並初步制定了物流產業發展的策略；北京市就物流產業發展所需要的物流設施系統進行了比較全面的研究和規劃；天津市也根據其城市功能定位和物流經濟發展的需要正在積極研究制定天津現代物流發展綱要。中央政府有關部，如國家經貿委、國家計委、交通部、外經貿部等，也從不同角度關注著我國物流產業的發展，並積極地研究促進物流產業發展的有關政策。4.2本項目區物流業發展現狀項目建設處在臨安西部地區既昌化區域，而昌化的物流需求關聯度最大最直接的產業就是堅果食品行業的發展如何，據調查我國人均食用水果72斤，但堅果只有0.6斤，因而堅果產業具有較大的發展空間，享有健康休閑美譽的堅果食品，隨著消費者對其保健功能和營養價值的深入了解加之於支配收入的日益增加，使得堅果消費規模不斷擴大，市場佔有率也不斷提高，同時，隨著網路科技的快速發展，傳統的商業模式也不斷開拓創新，網路分銷扮演了越來越重要的角色，銷售佔比大幅提高。如上邊杭州網的報道中有僅白牛村、九都村電子商務已成規模，另外新農哥、谷得福、美享等；著名的有11家，網上年銷售額超2.6億元，另外臨安獨特的旅遊環境東鄰杭州，西接黃山，是首批全國生態建設示範市，擁有「中國優秀旅遊城市」、「國家森林城市」、「中國山核桃之鄉」、「中國竹子之鄉」等美譽，吸引著越來越多的人到這裡來觀光旅遊，休閑度假，更是把特產山核桃等堅果銷向全國甚至世界各地。種種的因素，因此銷售量增長很快，特別是近幾年，但到旺季時已超出了現有的生產能力和倉儲設施，現各廠家紛紛擴大生產規模興建廠房添置生產設備。電子商務如火如奈的發展也如上所述就是物流倉儲設施嚴重不足和電子商務人才成短缺成制約因素，伴隨的是物流需求量不斷增長，物流市場也不斷繁榮。因此本地區主要有眼光的農民開始紛紛加入這個領域，其特點靈活，規模小，線路專一，只是傳統的單純的運輸，服務層次較低。儘管有了很大的投入，但同樣嚴峻的問題是本區現有的幾家物流業主貨運能力也滿足不了不斷增長的貨運量，尤其是旺季貨多的時候沒有多餘的車輛也沒有多餘的人手來送，廠家和銷售客戶很是著急。因此本項目的建成能大大的緩解物流方面的不足，為地區物流業的發展提供了堅實的物質基礎和保障。4.3當前本區物流市場存在的問題是：雖然，本地區物流業有所發展，但影響本地物流最直接相關的堅果食品的特點是時令性很強的季節性商品，節日性特出。這給生產廠家和貨運業主的組織安排都帶來了很大的考驗，也給本地如何建設高效率和高效益的物流市場提出了一個重大的研究課題。總體來看，目前尚處於起步階段，突出表現在以下幾個方面：一是物流運行成本太高，流通周期過長，效率偏低。季節性的特點導致的後果就是空閑時汽車、人員閑置，忙時員工加班加點，汽車忙得連修理的時間也沒有，造成企業支出的增加和資源的浪費，而有的工商企業仍停留在原來那套自己「大而全」「小而全」的物流體系，沒有按現代物流要求廠商要剝離這塊業務委託第三方物流來辦理，導致物流成本過高。二是物流企業服務功能單一，服務方式落後。傳統物流企業向現代物流企業的轉變無從談起，只能提供一些低水平、低層次、單項服務功能。物流方面的人才短缺，大都是泥腿子出身，導致眼光只能停留在低層次的水平。三是物流設施與裝備落後。物流基礎設施建設滯後，裝運機械化水平低；物流信息化普及程度低，制約了物流功能的發揮和效率的提高。四是物流管理條塊分割層次多、秩序亂，眼看那一條線路經營好就一轟而上造成運價的混亂和競爭的不公平，現有的個體制的模式根本不能適應現代物流業發展。本項目就是分析本地區物流發展現狀，著眼當前存在的差距來消除和縮小這些差距而努力，本公司在成立之初就下很大決心來整合個體經營戶主，通過各種形式，義烏線採取參股經營，通過收購兼并，整合了南通蘇州常熟線、無錫常州南京線、及通往全國各地的重要的杭州線，共五家，再根椐形勢開拓了安徽蕪湖宣城合肥專線。這樣初具規模的物流貨運站終於在二昌地區成立。它的成立具有重大的意義，一則消除了條塊分割，整合了有效資源，能夠集中管理。尤其在淡季的時候更能體現，原分散的貨源通過集中能發揮整車的運輸配送能力，彌補了運載不足的致命弱點，從大的方面而言，節約了能源消耗，減少了環境污染，小的方面而言，節約了運輸成本提高了物流運行效益。二則由於能夠較快集中到各地的貨源，能夠儘快發貨，縮短了貨物流通時間，更能滿足廠家客戶對時間的要求，提高了服務水平和物流的運行效率。三則能夠更好地為廠家服務，提供全方位的查詢貨物，全方位的結算服務，大量節省了廠家對貨物從發貨到途中到貨各個環節的一對一的各個跟蹤精力。四則從各地發貨的情況，能發現各地的銷售情況，搜集市場信息，為廠家提供產銷信息。五則合併之後體現了規模效益，本公司適度降低了貨物運價，為企業節約了大量的運輸成本。而本項目從我們現已優勢下從更高層次來按現代物流的要求來建設，從現代物流的發展特點看，物流業己進入成熟階段，物流業的進一步發展主要是物流內涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業化、標準化和信息化。(1)物流服務的內涵將繼續拓展物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發展到將裝卸、搬運、倉儲、保管乃至報關。通關、保險、商檢、衛檢、動植檢、中轉、保稅等業務統一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經營，產品異地加工、裝配、包裝、標誌、分撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。(2)物流服務過程在繼續延伸物流服務的過程經歷了「港日一港日」、「門一門」和「生產車間一貨架」等幾個階段，其過程在逐步延伸。從開始時期將產品從生產線終端送到消費者手中到後來協助生產企業以「即時供貨（JIT）」和「零庫存（ZI）」等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業的服務過程不斷向前延伸。此外，環境法規的日益嚴格，消費後的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費後延伸。(3)專業化物流服務在不斷壯大發達國家目前非常重視發展「第三方物流業」。所謂「第三方」指從事專業化物流服務的企業。物流企業與傳統的運輸企業的不同之處在於，物流服務企業在貨物的實際移動鏈中並不是一個獨立的參與者，而是代表發貨人或收貨人來執行。發展第三方物流將支持物流運營的專業化、科學化，並使物流企業與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯繫。本項目從規模上能適應當地經濟發展的需要，從服務上來努力跟上現代物流的服務要求。總之，本項目的建設是在適應該地區經濟發展需求的基礎上，還可對周邊縣、市、區產生一定的輻射作用，完全符合市場需求方向，其市場前景廣闊，生命力強，必然能夠帶動區域內相關行業的發展和整體經濟的增長。第五章建設條件和項目選址5.1選址原則(1)符合國家法規、城市發展政策、城市規劃和土地利用規劃等有關規劃、條例的規定，特別是符合對用地性質、強度等方面的規定。(2)交通便利，方便貨物運輸，並安排足夠規模的停車場用地。布局儘可能靠近物資生產及供應區。(3)項目的建設不會影響所處地段的景觀風貌和整體環境。物流中心與居民區、文教區等保持一定的距離，項目所產生的雜訊和污染對周邊地區環境影響不大。(4)有較為低廉、較大規模的用地，水、電、通訊等基礎設施，具有較好條件。(5)綜合考慮現狀基礎、歷史傳統、物資來源和物資類型等因素合理布局，儘可能將相同、相關的資源統一、集中布局在同一地段。5.2工程建設條件本項目地域位於臨安西部地區，境內冬冷夏熱，四季分明，屬於亞熱帶季風型濕潤氣候，受東海影響，氣候溫和濕潤。雨季集中在6～8月份，月平均氣溫八月份最高28℃，一月份最低均5.3℃，極端最高氣溫39℃，極端最低氣溫-5。2℃，無霜期230-240天，平均相對濕度在80%左右。年平均降雨時1558mm，雨量分布主要集中在5-7月的梅雨季節和8-9月的颱風季節，冬季雨量較小，風向隨季節變化明顯。地質、地震；場地工程地質評價場地內岩土層分布較穩定，勘察表明，結合區域地質資料可知，場地內無活動性斷裂通過，場地穩定性較好，適宜建築，場地內未見其它不良地質現象，其周圍岩層較穩定，岩芯也較完整。場地內地下水對鋼筋混凝土無侵蝕性，可不考慮其對建築材料的腐蝕性。根據《中國地震裂度區劃》（1990年版），該地區地震裂度低於6度，可不作抗震設防處理。5.3地址選擇根據建設規模的需要及周邊環境的要求，本項目選址在臨安龍崗鎮無他村內的省02道杭徽公路邊，它東接杭州市，南鄰千島湖，西連黃山市，北靠天目山，是中國著名旅遊景點的「兩湖(西湖、千島湖)兩山（黃山、天目山）」的中心節點，也是杭州西部山地休閑旅遊圈的集散中心。目前東西向交通有杭徽高速公路和02省道，向南有昌文線，連接淳安，向北有18省道，與安徽相連。規劃建設的臨金高速、02省道複線和18省道南延等工程建成後，龍崗的交通更加便捷。而周圍均為工業廠房區，水電配套設施建設完善，交通及衛生條件較好，同時與考慮公司經營場地相近，因此確定此地作為建設地址。第六章　項目建設方案和內容根據項目的總平面布置，整個物流園分為倉儲區、綜合服務區和貨運車輛停車區。本貨運站的空間布局，根據地塊所處地理位置，整個功能功能劃分為：Ａ區是經營場地是租賃性質，為江蘇南京常州無錫線路。Ｂ區人現在新建也是主要項目承擔６0%貨運以杭州為節點直到全國的線路。Ｃ區根據規劃建立義烏為節點南下至全國線。Ｄ區新建一個停車場地。各個區都配備貨運所需的必要人員和設施，如裝卸設備叉車、托板，計量電子稱，倉儲場地配有傳達室和值班人員和電子監控及顯示屏，辦公場地有電腦傳真列印複印等現代信息管理設備，同時為方便客戶查詢還建立查詢移動4001858400熱線及電信電話查詢。尤其是Ｂ區的規劃是本項目的重點，集現代辦公，倉儲、後勤生活功能齊全體現本項目形象的綜合性建設項目，規劃場地１８００平方，建築面積近2500平方。座北朝東，象徵事業象冉冉升起的太陽越來越旺，蒸蒸日上，前臨溪水，中間０２省道筆直而過，後靠大山，交通便利，風景優美。北邊建二層樓房，第一層由西向東規劃加油庫、倉庫兼活動室、辦公室、職工食堂、衛生間浴室、洗衣及蒸飯房。第二層二間陽台九間員工宿舍，設有值班房間夫妻房和集體房，告別了員工原一間大統上下鋪的擁擠面貌，改善了員工尤其是駕駛員能休息好睡眠好，就顯得更為重要。建築結構大都鋼架結構，二層走廊與樓梯欄杆為不鏽鋼扶手，通道為紅色防滑腳墊鋪設，既安全又莊重美觀，食堂可容納50多人用餐，採用員工蒸飯制，蒸制設備先進安全既自動供水又定時控制，菜由公司免費供給，這樣既方便廚師計算用量又可節約避免無為浪費，食堂及浴室用熱水為24小時不斷的空氣能供給，這些方便能給公司員工人安居樂業的環境。新建的辦公室設有總經理室，副經理室，財務室和業務綜合室四個辦公室，特別是綜合辦公室集業務主管出納報銷開單對單業務受理等多方面功能，是辦公業務的靈魂中心，能充分溝通及時解決問題。這些部門設置基本滿足對貨物進倉出倉、訂單接受、計量計價、對單結單準確無誤，對車輛調度，加油，保養維修有序有致的管理功能。辦公室設有六台電腦來處理每天大量的數據業務，另設二台激光列印複印機，二台電話機一台傳真機還有無線移動400查詢熱線二部。對員工考勤採用科密指紋考勤系統，並依據其記錄來發放員工工資。集中統一一部電話接受業務訂單，對各個線路的當天業務訂單採用電腦軟體光纜傳輸異地如Ａ區大顯示屏顯示來處理，這樣方便了客戶發放各地的業務只要一個電話通知就可以了，而不必分三區而搞不清各個專線而錯打亂打的情況發生。對ＡＢＣ四區的倉儲停車場地的監控採用大掛辟式顯示屏掛置在綜合大辦公室集中顯示，這樣一目了然。辦公電腦桌15張，精美高雅茶几沙發三組，廚窗十五隻，保證了各個部門人員能在優美的環境下辦公。辦公室邊上是一間大間可作倉庫也可作活動場所，有乓乒球桌撞球桌等，空閑時增加職工健康的業餘娛樂活動，減少賭博等不良風氣。最西邊的一間建有公司貨運油庫，所有車輛出行用油都有公司油庫供應，原則不得外地加油，這樣一則節約加油所費的運輸時間，二則集中管理堵塞漏洞，三則便於公司與加油站簽訂協議在緊張時能優先滿足公司用油，解決部分油荒問題，四則便於公司控制燃料成本和資金調度。綜合樓前並肩緊挨著的是貨運倉儲場地，鋼架結構，考慮倉儲要求安全乾燥防火特點，考慮貨運則要求便於大的車輛進出便於裝卸，因此建築要求也要適合這些的特點，在設計上採用大跨度每間橫向跨度十一米，共四間，縱向深度近二十米，高度７米，用工字型鋼板作柱子，地基打樁，並連在柱子上強化穩固，經得起一般的碰撞。便於二輛大貨車同時進出裝卸作業，也能滿足長大挂車在場地里裝卸，克服了已運作的Ａ區建築的種種弊病，因寬深間距較小，車子進出困難，稍不小心就碰上簡易的圓銅柱子就碰得柱子七歪八斜。場地寬敞明亮，後有綜合樓，東西向全封閉，前邊是四扇大的卷閘門，用三相電動機啟動開關。卷閘門頭頂是挑出一米的走郎式的屋檐，其前排安上金黃色標牌徽章和大字龍成物流及電話熱線，在陽光下光彩奪目，與天空齊輝，夜間在電光跳躍下更是鮮艷無比，構成了一道美麗的風景。另外場內顯著位置掛有有關安全行車的大紅橫幅，突出了貨運站的安全要求和安全教育的形象。閃光的大字下邊往前呈現的是近６００平方的寬敞的水泥地面，用厚度30公分的混凝土澆築與裡邊的倉儲地面要求一樣，可作停車場地，方便大噸位貨車出入、以解決停放困難，也便於衛生清掃，提供了良好的交易場所和環境。再往前沿02省道就是公司的大門，大門的上邊是一個20多平方小巧精緻的傳達室，在其窗下安裝科密的指紋考勤儀，所有員工上下班只要手指一按就記錄下你的上下班情況，並依據其記錄來發放員工工資。大門的下邊也建有小的平頂室，小室里安裝洗車設備水槍等，室頂電杆上裝有大功率的太陽燈，夜如同白晝。大門用高檔的跨度30多米的電子欄杆，用無線電子按紐控制開關，門的中端是電子時鐘，黑亮的金屬漆欄杆顯得很是高貴莊重之感。大門的兩邊用大理石作門面，兩邊的大理石上一邊刻上「龍成物流」的中文字和拼音字母，另一邊刻著「追求卓越超值服務」的中文字及字母，字身用金粉噴色，行書字體顯得生龍活虎，栩栩如生。在字體的下邊建有長方形的花壇，用常綠植物種植，在花壇的兩邊各安裝二盞射燈，在彩燈的照射下，金色的字體有綠葉的襯托更象是一幅多彩多姿的畫面，鮮艷奪目，真可謂是金字招牌，布告天下。總之，本項目區的建設方案的經營場地從綜合樓到倉儲到空坦再到門前布置的空間布局與其功能配合很和諧得體，堪稱是完美組合。Ｃ區塊的方案已是很明了簡單了，因緊鄰Ｂ區只是當時與一個農戶沒商量好而擱至下來，本來是一道建設的，現已基本談妥，只得明年再建，不過已明確其經營線路為義烏至南下各省。大門的對面隔著一條02省道就是建有一個長５０多米深２０米超過1000平方米的停車場，設計20個停車位。與ＡＢＣ三區相對，因此布局較為合理，將有機地聯成一個整體，本地塊原是二個農戶的竹林地，緊鄰溪水邊，經政府批准和有關部門協商，因跨越二十多米國防光纜，與當地通信部隊友好協商，投入三萬多對光纜採取加固措施，與路管部門積極溝通解決公路旁二棵樹障，並與農戶達成協議租賃此地，經大量的工程，挖除竹林整基填方，抬高地基，差不多與公路持平，基本已具有一個停車場的功能，這個停車場的建成，一個解決了本公司的貨車有停車位，原來只提停在公路兩邊而帶來的不安全和風險，二則因無他這樣一個村有十多個食品廠，用地已很緊張，大的挂車來了沒有一個場地好卸貨的地方有了這樣一塊地方，就提供了一個安全的便利的卸貨之地，現每天都有好幾車大掛在此卸貨，場面很是熱鬧。體現了本項目服務地方經濟的功能。同時搭建了一個鋼架棚子，為本公司員工停放摩托車等上下班工具。在場地的右上方建有一條3米多的槽構旁邊建有修理車間，配備一般修理的設備，如電焊、充氣泵，盡最大的努力降低車輛修理成本。這樣集辦公後勤、倉儲、停車等功能齊全的貨運站場基本初具規模成立。第七章　節能、消防安全及環境保護節能；本項目選用低能耗的國內先進設備，達到節約能源、提高綜合利用之目的。這時降低生產成本，提高產品的經濟效益和市場競爭能力都將起到積極的作用。主要節能措施如下：(1)選用能耗低、可靠性好的工藝設備。(2)設備動力採用國家推薦的節能電機，以減少電耗。(3)選擇銅芯電纜，截面較標準截面增大一級，盡量減小線路。（4）選用節能型接觸器、繼電器、信號燈等元件。(8)照明採用新型節能燈具和熒光燈具。消防；本項目設計方案中總平面布置滿足規程規範要求。新建建築為鋼筋混泥土框架結構，輕鋼屋架。建築耐火等級：二級；車間火災危險性屬乙類。建築材料滿足規範中極限耐火等級的要求。安全疏散距離均滿足規範要求。配電設備有明顯標誌，且採用絕緣和護套為非延燃性材料的電纜、敷設在電纜溝內。場內置放滅火器四隻，消防用水因近溪邊較為方便。環境影響；本項目建築面積和規模較小，建設對周圍環境影響也較小，且遠離居民區也一定距離，建設雜訊和汽車雜訊也沒有對居民也沒有多大影響，生活污水和天然雨水採用分設水管到地面建有水溝和公路水泥溝相通，居民廁所建有衛生間，並對污水糞便建化糞池凈化處理後再排放滲到水溝。第八章　建設進程安排本項目採用整體規劃，分階段實施的方式進行，第一階段Ａ區從2010年4月開始於2010年10月完工。用地性質是集體土地，農戶承包經營，通過向農戶租賃方式經營場地，共計800多平方米，從整基到鋼架房建造，汽車裝卸到辦公設備等購置已完成投資470萬。Ｂ區建設從2011年５月已著手，前期主要是土地的準備，該地處龍崗鎮無他村對面橋頭02省道公路旁邊，與Ａ區一個方位只相距10多米的距離，共４畝為上許自然村的集體地，已十多位農戶承戶，上邊種植著經濟作物山核桃白果等貴重經濟林，通過多次協商，與農戶達成協議，經濟林按市場價作價補償農戶，再按每畝以當地市場價購得使用權，共支付上百萬元，轉讓過戶後，向市級土管部門多次申請用建設用地，現已取得此地的用地指標5畝，市土管局已測量具體的面積掛牌拍賣由集體土地轉為國有土地，包括末建的Ｃ區塊在內。拍賣也近上百萬，已從８月開始建造，計划到12月結束，並同對面的停車場地同步建設，因為這些項目已迫不急待。Ｃ區塊從2013年４月開始建設到2013.8月結束，因面積只有400多平方，規模較小，投資也很快完成。第九章　投資估算和資金籌措本項目Ａ區已完成並投入使用，也已產生了較好的社會效益和經濟效益，其前期的投資數額已確定，列表如下前期已完成的投資項目內容指標金額土地年租賃費2地基整理780平方15地面澆築厚度30公分18鋼架綜合用房35前期收購成本含5輛車190購置汽車江淮廂式9米６60江淮逢式前4後478叉車2輛55木製托盤800隻6購置辦公設備桌具空調等3傳真複印電腦2安裝ＧＰＳ５輛2貨物預約險水電安裝4合計470本項目新建Ｂ、Ｃ二區和一個停車場是新建建築和新構築物，根據其建設面積、結構特點、參照同類建築、構築物造價及當時當地造價水平，套用概算指標計算。預備費用由基本預備費用和漲價預備金組成，按工程費用和其他費用之和的5%比率計算，設備購置主要是增添新車輛及叉車等裝卸設備，估算為1030萬元與前期470萬元共計1500萬元，估算如下號項目名稱建築工程費設備購置款安裝工程費其它費用合計比例1工程費用2624076568011倉儲區555512辦公綜合樓858513停車場252514設備購置38538515道路及場地硬化757516給排水及消防設施101017供配電設施122264018綠化552工程建設其它費用24024021土地徵購費24024022工程勘察設計費23工程監理費24報建費25項目單位管理費3預備費30304銀行貸款利息80805建設投資合計26240763551030本項目資金籌措方式，前期Ａ區資金是自籌建造，ＢＣ區和停車場自籌530萬，申請銀行貸款500萬。第十章經濟評價經濟評價說明；本經濟評價參照國家計委和建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的有關原則和方法，對投入產出項目進行財務評價。(2)所得稅率根據財政部《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》執行，本項目應納所得稅額為年利潤的25％。(3)盈餘公積金按稅後利潤的10%提取。（4）本項目貸款利率貸款基本利率測算。(5)本項目的計算期為12年。基礎數據(1)銷售收入及銷售稅金及附加;根據市場預測，本項目建成後，年營業收入估算本項目完成後，經營年份的年均銷售收入1100萬元，年均總成本費用800萬元，年均營業稅金及附加為35萬元，年均利潤總額為265萬元，年均所得稅65萬元，年均所得稅後利潤200萬元。財務盈利性分析財務盈利性分析主要包括計算財務內部收益率、投資回收期、財務凈現值、投資利潤率和投資利稅率等指標。各項指標的計算詳見附表。盈虧平衡分析盈虧平衡點=固定成本÷（銷售收入－稅金－可變成本）=500÷（1100－35－300）×100%=65.36%從上式的計算可以看出，本項的盈虧平衡點為65.36%，即項目達到65.36%的生產能力時，就可以保本，做到不賠不賺，而大於65.36%的能力即可盈利。第十一章風險分析-經研究，本項目可能存在的風險主要有技術風險、管理風險、市場風險、資金風險、人員風險等。技術風險本項目技術方面存在的風險可能主要是在設計、施工方面存在的風險，造成項目不能順利施工或施工質量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經營。經研究，該建築面積較小，所有建（構）築物均是常規的民用建築物，設計、施工技術難度不高；在項目設計、施工方面，僅本地區就有眾多具有承擔此類項目設計、施工資質的專業設計和施工單位；項目建設管理單位可通過招投標方式擇優選擇，只要設計單位按國家有關設計規範精心設計，施工單位按照設計圖紙和施工要求規範細緻施工，監理單位恪守職責，嚴格按工作程序進行監理，嚴把材料質量關、施工進度控制關和投資控制關，做好合同管理和信息管理，協調好項目業主、施工單位、設計單位、材料供應商之間的關係，項目的施工質量就可得到保障。綜上所述，本項目在施工方面存在的風險從性質來看，屬於一般性風險，通過採取適當防範措施，是可以避免的.本項目在管理方面存在的風險主要表現在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由於項目管理單位缺乏管理經驗而給項目建設帶來的風險；二是項目建成運營後由於缺少專業管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經營帶來的風險。關於項目建成後的運營管理問題，招聘職業的物流管理人員進行專業化管理，政府為市場管理創造良好的外部環境條件，為項目的正常運營保駕護航。同時，在項目運營過程中，本企業根據項目經營的實際情況，構建和實施現代企業制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業整體利益與員工個人利益密切結合，將短期利益和長期利益密切結合，並隨著情況的改變而不斷調整改進，穩定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質，實現其人生價值，促進企業的良性循環和健康發展。市場風險；本項目已經過充分的市場調查,食品堅果行業處在發展周期,同時產業還向在本地區集聚。因些市場規模不斷擴大，物流需求也在不斷增長，只要不斷提升自身的物流服務水平，能讓客戶充分感受到物有所值的服務，就能吸引客戶並留住客戶，因此只要我們有不斷改進的創新精神，追求至真至善的目標，相信我們的事業會不斷地壯大，我們的企業會不斷的成長並做大做強。資金風險；因本項目在基建的投資上規模不是那麼大，因此不存在資金不到位而拖延工程，另外人員風險也是可控，此二項都不存在大的風險。第十二章　結論與建議本項目建成後可為本地及周邊地區提供一個正規、標準化的物流貨運中心，使得該地區的物流場所更加趨於合理化，從而推進向規模化、專業化、品牌化、信息化方向發展。本項目的建設符合國家和地區的有關政策及總體發展規劃，建設內容合理，外部建設條件良好。對地區的經濟發展將起到積極作用。存在問題及建議物流項目系基礎施投資項目，投資較大，回收周期較長，且社會效益較經濟效益突出，因此需要得到政府在相應政策上的大力支持，並獲取適當的政策傾斜。由於投資較大，建設周期與回收周期較長，故投資風險較大，所以在投資過程中應根據各方面實際情況靈活調整建設內容和投資進度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設與資金進度，確保項目安全、穩步、健康地發展，從而最大程度地實現經濟及社會效益。合適的情況下，應爭取政府給予投資收益保障或採取適當形式進行風險補償。
推薦閱讀：