買房租房的計算
07-28
有買房意圖的人第一個要解決的問題是買房還是租房。沒有經驗的人以為買房一定比租房合算,因為租房付出的租金是收不回來的,買房則是一筆投資,買下的房子以後還可以賣出去,而且房子通常會升值。但是,買房還有種種費用需要考慮,其中包括銀行的利息,每年的地稅,房屋維修費,保險,買房時付出的closing費,未來賣房時要付出的6%的中介費(假設不採用Sale by owner方式)等等。比如買20萬的房子,中介費就達到12000元,不是個小數字。因此房地產界的規則是,如果房子居住時間不超過3年,租房優於買房;如果居住時間在5-7年以上,買房優於租房。然而,這一規則是極其粗糙的。不同時期銀行利息率有高有低(美國買房貸款利息率最高時達18%,最低為5%),每個人買房的首款有多有少,每月的Ц賭?力有強有弱,此外還有房子的增值幅度大小等等因素。下面,我們分析幾個具體例子,看看買房和租房相比究竟那一個更合算。 假設你打算在某高房價地區居住三年,並且你有兩種選擇:第一,花20萬美元買一個單睡房;第二,以每月1200的租金租同樣的房子。我們來計算一下,這兩種決策,那一種更為合理。 假設銀行的貸款利息率是5%,買房首付4萬,每月支付2500美元,房子的地稅是房價的1%即2000元,房子的維護費(包括水費)為每月100,保險費一年200。另外,我們還假設房子的增值幅度為每年5%,個人在銀行中的存款利息率為3%,利息收入按30%交稅。同樣的房子每月租金為1200美元。那麼,如果採取買房方案,三年之後,房子將達到23萬以上,升值3萬。但是買房手續費(closing fee)3600,賣房中介費1萬4以上。因此賣房凈收入約為1萬2。另外,支付銀行的利息接近2萬。三年中交的房地產稅,維護費和保險近1萬。不過利息和地產稅的一部分可以抵稅,數額約為7600。另外,由於錢用於買房,因而損失了銀行存款利息,這個數額大約是6千,去掉利息稅之後應為4千。最後,收支相抵,凈付出約15800美元。相比之下,租房的總付出高達43200美元。三年下來買房比租房要少付出大約2萬7千美元。可見所謂「三年之內租房不如買房」的規則並非永遠正確。 在不同的地方,房價同房租的比例是不一樣的,同樣是價值20萬的房子,有些地方的租價只有900元一月。此時,如果銀行利息上升到8%同時房屋增值率下降到4%,那麼三年之後買房賣房的結果將是凈支出接近3萬2,而租房的支出為32400,兩者相當接近。考慮到買房賣房通常要花幾個月的時間,這個過程不但費時費力,其間還有一些難以計算的開銷,比如臨時居所之類。因此,在這種情況下,買房不如租房。 最後再做一個計算。假設你計劃在某地居住至少三年,三年之後你可能會轉移到其他地方,也可能繼續在此地待下去。此時你感到很矛盾,如果長期居住顯然買大房子為好,如果短期居住,也許應該租房。假設,你有兩個選擇,一個是每月花800元租一個1000平方英尺的二居室,另一個是首付12萬買一棟價值37萬的2400平方英尺的獨立別墅三年後再賣掉,其他條件與上面第一個問題相同。那一種選擇更佳?根據計算結果,買房賣房比租房省幾千元。因此,你可以放心地買一棟37萬的大房子,如果未來在此地長期居住,當然不錯;即使居住三年,住一棟大別墅並不比租小房子多花錢,但可以比住小房子獲得更多的享受。
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