城鎮化推高房價是最大的謊言-------6000多萬套空房子足以支撐20年城鎮化的住房需求

四政策並未「對症下藥」

我今天說一個前提，不要把我的話作為投資建議。目前的政策有沒有用？這是大家最擔心的。現在用正常的經濟學常識、正常的投資原理分析中國的房地產市場肯定是失靈的，我們唯一堅守的信念就是這個泡沫最終肯定會破滅。

我們看到，目前國家在想方設法「降溫」，它「降溫」的主要目的是什麼？把泡沫變小，但是不讓它破，這個在「泡沫學」的原理上至今好像沒有出現過，泡沫會不會變小？好像不會，包括小孩吹的泡泡也沒有變小的可能，慢慢地它最終會破滅。

另外，我們對目前的政策做一個評價，這些政策對目前的房地產市場有沒有「對症下藥」？我們看到溫總理在今年全國兩會的政府工作報告里講了四條，開了四服藥治理高房價：

第一，保障性住房。中國社科院在去年年底的時候有一個報告顯示，85%以上的家庭買不起房子，這個比例其實可以繼續往上提高，我們假定已經有90%的人買不起房子。溫總理開的第一服藥———「保障性住房平抑房價」，這意味著90%的人住保障性住房，政府的財力需要有多大，需要支付多少錢保障90%的人？這是不可想像的。這一服藥肯定開錯了，因為跟絕大多數人都沒有關係。我們現在的保障性住房，比如說北京，月收入600塊錢以下才可以租廉租房，有多少人可以享受這樣的福利？廉租房、保障性住房建設不管建多少，現在來看跟房價沒有任何關係，而且可能會起到相反的效果，為什麼會起到相反的效果？我們看今年的土地供應。

第二，今年的土地供應，政府畫了一條線，又回到1998年的「23號文」———70%的土地應該是保障性住房、低價商品房。政府從側面告訴我們一個真相，如果把70%的土地用於建保障性住房，剩下的土地供應就會減少。為什麼北京出現了地王？為什麼央企可以肆無忌憚拿地？因為它看到了這個比例，它看到了土地增值的巨大空間。如果我們通過土地供應的方式把大量土地用於保障性住房，短期內來看，房價只有漲的可能，沒有跌的可能，因為土地供應減少了，土地升值。所以，土地供應的結構性變化也是跟高房價背道而馳的，起不到抑制的作用。我看到國土資源部為了整頓土地市場準備收緊地根，地根一旦收緊，又為房價下一步暴漲提供了借口。如果商品房土地供應只有30%，這是非常致命的。

第三，抑制投機性購房。目前的房地產市場投機佔了相當大的比重，我看到中國社科院一個調查，目前全國660個城市連續6個月以上電錶度數為零的房屋是6000多萬套，6000多萬套的房子如果按照一家三口人住來算可以住2億人，我國每年從農村轉到城市的人是1000多萬，也就是說，6000多萬套房子足以支撐20年城鎮化的住房需求。6個月電錶度數為零隻能界定為投機，這在國際上也是一個標準。

政府怎麼抑制投機？提高營業稅，恢復到以前的水平。稅負這些東西已經形成一個潛規則，是由買房者承擔，不是賣房者承擔，提高這個只能增加買房者的負擔，只能更進一步推高房價。如果真正想抑制投機，最簡單的辦法就是把個人投機購房的收益或者持有房子的成本最大化，收益最小化，但是我們沒有看到這樣的舉措。

第四，政府採用的政策是進一步規範房地產市場的行為。房地產市場目前發展到這個情況應該打誰的屁股？從1998年開始，開發商建了很多房子(我不是說開發商的好話)，但是到2006年的時候，全國70%以上的地級市沒有廉租房。2009年政府工作報告里開了一個單子，在全國建設廉租房，中央財政收入只給400多億，這400多億能幹什麼？但是，政府這一次把板子打在開發商的屁股上，認為它捂盤惜售、放出了很多欺騙信息等等。如果一個東西，我認為它會漲價，我為什麼不捂盤，為什麼現在著急賣掉呢！我什麼時候銷售是我的事，政府要做的是打掉房價上漲的預期。

但是，政府在這方面的表現或者表態非常吝嗇。房地產市場亂象的根源就是政府——— 我指的不是地方政府，最重要的政策不是地區政府出的，政策的執行效果不是用於評價地方政府，只是用於評價中央政府。1998年-2009年，中央政府出的房地產政策都在幹什麼？不斷撲火、滅火，火越燒越大。從1998年以來，中國的房地產政策究竟效果怎麼樣？為什麼我們浪費了那麼多政策資源？房地產政策到這樣的程度，我認為政府最好就是不要再出任何政策，我們都怕了。所以，政府第四服藥也是錯的，這個葯應該自己吃。

當我看到2009年我們國家的資產負債表出來以後，我沒有一點喜悅，我們刺激出很多「妖蛾子」、「人妖」，還沾沾自喜，有什麼意義？

城鎮化只會節約土地

現在房地產整個市場的亂象主要是政策制定者缺乏歷史擔當造成的。未來怎麼辦？如果真的要「降溫」、真的要「看病」，怎麼去看？現在有一個論調，認為未來推動中國房地產上漲最大的因素是城鎮化，城鎮化造成了對土地需求的劇增，造成土地價格的上漲，進而造成房價的上漲。其實，這是一個最大的謊言。聽起來非常有道理，因為我們看到大量的農民工背著被褥到城市裡來，當然和城市的房子沒有任何關係，深圳有農民工是住在集裝箱裡面，不需要政府提供房子。

中國大量的城鎮化人口住在什麼地方？住在一些臨時搭建的工棚、單位宿舍、地下室甚至馬路上等等，對整個城市房屋的居住需求沒有產生任何影響。

從整個城鎮化進程來看，世界上解決城鎮化進程的方法目前比較典型的有三個：第一，比較幸運的、解決比較好的有日本、韓國、台灣(地區)，被稱為東亞模式。第二，拉美模式是比較壞的模式。拉美和印度的情況一樣，因為它是土地私有，而且它是民主國家，民主國家有一個最大的弊端，就是政府不敢拿貧民怎麼樣。民主國家從來沒有城管，一旦你有城管，你的選票就沒有了。所以，我們看到大量的拉美國家有大量的貧民窟、大量的無業游民，但是政府從來不敢說這是一個壞現象。

第三是中國模式，即沒有貧民窟——— 因為不允許你存在。現在很多學者認為城鎮化會大量佔用土地，會造成土地資源的浪費，造成土地資源的下降。這從數據看是錯的，如果按照目前最權威的、對中國人口有話語權的專家的意見來講，中國人口最高點應該在14.5億，也許達不到14.5億，如果城鎮化在2040年完成、比例達到80%，意味著城市人口是11.6億。這11.6億人需要的土地有多少呢？根據測算是9770萬畝。

從1978-2008年的這30年，中國整個城鎮化過程，一方面是整個農村人口的減少，城鎮人口的增加，另一方面，整個農村對土地的浪費、佔有在增加。1978年的時候，農村佔用土地只有56億平方米(居住所佔面積)，但是到2008年時已經是230億平方米，也就是說，我們一方面把大量的人口移向城市，另一方面很多土地被農村佔有，為什麼被農村佔有？可能有很多原因，比如原來是大家庭，現在都是小家庭。

更重要的原因是，農民工在城市裡沒有住房，他真正的住房在農村，也就是說大量的兩棲人口佔用了大量的土地，整個城鎮化的土地只需要9770萬畝，如果我們到2040年達到這個程度，如果把農村這些人口全部轉移到城市，不僅不會佔用大量的土地，反而會節約1.5億畝的土地。真正的城鎮化只會節約土地，不可能大量侵佔土地，從今年到2020年的10年里是土地需求最旺盛的時候，即使如此，我測算了一下，如果我們每年用在住宅上的用地需要100萬畝，加上城鎮化，比如城鎮化提到1.5個百分點(2000萬人左右)用的土地最多是100萬畝，這100萬畝的土地夠不夠？這是預留了上浮空間的，正常是70萬畝。政府每年批的土地絕對超過100萬畝，為什麼還感到土地稀缺？土地稀缺的關鍵因素在什麼地方？絕對不是在城鎮化，這筆賬還應該算在政府的頭上。

我們在土地跟糧食之間應該保什麼？我們現在最大的理由就是確保糧食安全。但是，我們看到整個國際市場糧食的定價權絕對不在中國手裡，甚至我們用的種子70%是洋種子，安全何在？如果要保持糧食安全有很多辦法：第一，這幾年居民收入比重裡面，糧食消費佔的比重逐年下降，現在不到5%用於糧食消費，但是我們用於住房消費的比例現在快到70%，如果按照真正的人數去算超過100%，因為要扣除外援、吃三代、「啃老族」，幾代人在供一套房子。第二，糧食問題解決的途徑非常多，但是房子解決難度非常大。

所以，整個土地市場土地供應不足，地價肯定會上漲，未來確定的需求非常大是一個天大的謊言，城鎮化對土地只會造成土地資源的增加，不會造成土地供應的緊缺，對個別的城市肯定會。政府在供應土地的時候一般是集中供應，這種模式造成了政府對土地價格單方面控制、單方面壟斷，這在表象上造成了土地供應是稀缺的，地價本身肯定導致房價上漲。

我們怎麼理解城鎮化？應該是整個地、不斷地把資源向大城市集中這麼一個在蘇聯學的比較糟糕的模式變成向中小城市、甚至向城鎮轉移。

在中國房地產市場上，目前最大的壟斷倒不是土地的壟斷，是信息的壟斷。非常扭曲的一些信息、概念造成了非常扭曲的房價，這個信息裡面既有政府的信息，也有各種市場、中介、開發商的信息，所以為了確保住房公平，首先必須打破的是信息壟斷，國土資源部應該把中國土地的供應信息向全國公開，讓大家對土地有一個概念，對房價有一個概念：城鎮化不會導致高房價。

這麼高的房價對城鎮化有什麼影響？事實上現在的城鎮化是假城鎮化。研究人口流動的最權威的專家對中國的人口流動不理解，中國的人口流動就是夫妻分居、父子分離造成的人口流動，這隻有戰爭年代才會有，在我們這個國家為什麼成了最主要的人口流動因素？如果我們不解決這些概念、這些因素就來談解決房價問題，隔靴搔癢地出這條、那條有多少用呢？

重慶治理房地產有三亮點

政府如果真的想「降溫」，真的想解決房地產的問題，怎麼去解決？事實上，重慶最近對房地產領域的一些治理措施可以作為全國治理的方向，它有三個亮點值得重視：

第一，對房地產徵收一個房產特別消費稅，這是非常好的方向。暴利稅調控的對象有兩個：一是對於投機購房的行為，也就是說對購買兩套房、三套房以上的，對他的收益徵收特別稅。二是對大房子徵稅，即高端房。重慶對住高端房的人征特別消費稅。我覺得這是對的，如果把高端房子的收益稅提高到50%以上可以抑制炒房。有些人說：這個提高以後，會不會讓價格上漲？讓它漲吧，跟我們沒關係。用這些特別的收益稅來解決保障性住房，來給低收入階層建房子。三是對投機性買房也征特別收益稅。通過這麼一個辦法，基本上把投機性購房和高端消費住房的需求打壓下來。對於開發商，如果他建高端住房也徵稅，這對整個住房消費需求是一個很好的導向。

第二，重慶在保障性住房建設方面有非常大的亮點，一方面是它的覆蓋面是30%，30%是比較合適的比例。我一直是為經濟適用房叫屈的，它有很多弊病、弊端，但它畢竟讓很多老百姓圓了住房夢。

經濟適用房的腐敗、尋租行為原因何在？一是供應太少，二是純粹沒有管理。上到國務院、下到地方縣政府，哪一級政府建立一個專門的局叫住房保障局？全國沒有一個。住房保障機構建在哪個部門裡面？建立在住建部里。有些人還講，為什麼非要買房子，你可以租房子。大多數說這種話的人都是有房子的人，他從來沒有租過房，他從來不知道租房子的苦處，我們不要說文化傳統，僅僅從便利性來講，他不知道租房本身有多麼不便利。重慶對於保障性住房的管理已找到了目前的癥結，就是必須建立一個專門的住房保障局管這個事，把這個事管住，讓福利更大量地流向普通老百姓。

第三，重慶提出了一個讓住房回歸居住需求、打擊投機的重要舉措，我相信會出細則