楊紅旭：房價拐點「狼真來了」

　　房價下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可該來的，總是要來。正如2008年那輪房價下跌一樣，本輪房價註定也將調整；而且，湊巧的是，2008年8月，70個大中城市房價首次環比下跌，而這次基本上也是8月確立大勢，預計9月正式開拐。

　　9月18日，國家統計局公布了最新房價數據。統計表明：8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個，持平的城市有30個，環比下降和持平的城市比上月增加了15個，這是今年以來市場降溫幅度最大的一個月。具有風向標意義的是，這是2009年二季度以來，止漲城市數量首次超過上漲城市，在很大意義上，可以說拐點初現，「狼終於來了」。

　　這一「戰果」來之不易。眾所周知，2009年12月，國家開始這一輪緊縮型房地產調控，主要目標就是穩定房價，或說使房價「合理回歸」，既然溫總理說要「回歸」，也就是指部分房價過高、上漲過快的城市，應該有所下跌。然而，調控多波折，尤其去年9月至今年1月，商品住宅市場量價齊升，直至今年1月26日「新國八條」出台，要求嚴格限購、限貸、限價，房價才出現持續降溫，證據就是70個大中城市綜合房價環比漲幅，由今年1月的0.8%，持續下滑至8月的0.02%，9月出現負增長的可能性極大。

　　從結構分析，當前四個一線城市房價已連續兩個月止漲，二三線城市總體微漲。8月份，有16個城市出現環比下跌，包括重慶、濟南、大連、南京、海口、青島、蘭州、無錫、錦州、煙台、秦皇島、丹東、韶關、錦州等，其規律性並不強，二三線城市、東中西部皆有。

　　這讓筆者想到一個流傳多月的謬論：一線城市降溫，二三線城市升溫。真實情況是，全國市場普遍正在降溫，只是有些快，有些慢，逆勢高漲的城市純屬個別現象。雖然有些城市價格漲幅仍偏大，但絕大部分仍在上漲的城市的漲幅呈持續收窄之勢。

　　與之相匹配，「二三線城市限購大擴容」，也是一個「傳說」。炒作一個月後，至今只有區區兩個三線城市新限購：台州和衢州，且皆從寬發落。按住建部五項標準，6月份煙台、秦皇島、丹東、韶關等房價漲幅靠前，媒體曾炒作其將被限購。然而，8月份數據表明，這些城市房價都已出現環比下跌。大家試想，既然房價正在回歸理性，調控效果可謂顯著，這些城市還會被限購嗎，恐怕住建部也找不到足夠理由了。

　　隨著房價拐點的來臨，房地產政策大約也將「見底」。國家層面政策暫時不會鬆動，接下來，不甘財稅收入萎縮的部分地方政府，必會想方設法暗地裡鬆綁調控。「政策底」出現數月後，「市場底」才會露形。

　　在國際金融危機和國內經濟下滑衝擊下，2008年那輪樓市調整，市場降溫快；但在經濟和樓市刺激政策之下，2009年市場就被拉起，回暖也快。而這次宏觀經濟形勢好於2008年，但同時明年的經濟和樓市放鬆力度，也難望2009年項背。所以，註定這輪樓市調整，下行期和上升期，都是小步走、慢節奏，磨磨唧唧的。明年，有望完成築底，以及慢回升。（作者系房地產研究人士）

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