解析房產商「斷糧」降價

最近一段時間，一個有趣的跡象讓一些大城市的居民感到好奇：越來越多的垃圾簡訊開始成為開發商傳播房源信息的平台，這種情況在近幾年原本財大氣粗、不可一世的地產行業中比較鮮見。國家統計局近日發布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與1月份相比，2月份住房價格環比下降的城市個數增加5個，價格上漲的城市個數減少4個，同比漲幅回落的城市有31個。

「新國八條」和地方限購政策威力開始顯現，已經高位盤整了近兩個月的房價出現鬆動，一線城市的開發商從暗中變相促銷變為直接優惠降價，樓市降價潮似乎悄然來襲。限貸與限購的聯合壓力下，房價下降趨勢是否可持續？降價階段將會持續多久？地產行業的冬天來了嗎？降價與優惠推銷增多3月4日，北京遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價仍延續之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優惠，實際均價降到21000元/平方米，最低價格為19000元/平方米起。隨後，萬科在北京的「萬科長陽半島」第6批房源上市，銷售均價18500元/平方米，與之前價格持平。同時，第6批房源的裝修標準提高到B級的2000多元/平方米，相當於每平方米優惠了1000元。即便如此，該樓盤當日推出的118套房源中，最終被認購75套，認購率僅為63%。記者上周末到北京幾處新開樓盤銷售現場進行實地調查發現，遠洋一方等地產項目售價均有下跌跡象。其中，於13日取得預售許可證的丰台區某項目，成交均價為35310元/平方米，比43508元/平方米的擬售均價下降19%。北京東五環外的遠洋一方潤園項目打折幅度也較大，根據北京市房地產交易管理網數據，該項目300套房源擬售均價為25289元/平方米，截至20日下午5點，成交均價為21181元/平方米，降幅達16.2%。另外一個備受關注的項目綠地花都苑的擬售均價為17491元/平方米，成交均價為14543元/平方米，降幅接近17%。上海同樣出現了新盤低價入市。位於浦東的中海御景熙岸開盤，精裝修房源以2萬元/平方米的均價推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場預期售價在2.5萬元/平方米左右。據披露，在上海，位於浦東一項目3月初開盤的實際報價是前期網上參考價的7 .6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。成交量萎靡 房產存量增加北京市統計局、國家統計局北京調查總隊15日聯合發布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬平方米，同比下降21．1％，呈兩位數大幅下降。摩根大通最近發布的中國房地產月度研究報告顯示，今年2月內地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網監控中心統計，2月份有77%的城市商品房成交量環比下降。以北京為例，前一周成交套數達1056套，成交面積為10.4萬平方米，環比下降16.08%。從更長的時間的段來看，京版「國八條」調控政策已執行月余以來，北京樓市成交量持續低迷。據披露，新政執行首日截至3月18日，北京市新建商品房網簽總量為3504套，環比新政執行前一個月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實際上2010年新開工面積達到1248萬平方米，相比年初計劃增加了46%。開工面積即將轉為市場供應，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地產的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業、華髮股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。易居中國上海房屋銷售有限公司執行總經理孫華良表示，限購是導致成交量下滑的重要因素，目前不少開發商都在商議營銷對策，不排除進入3月開盤高峰期後，會出現一輪價格下滑。房產商資金「斷糧」據記者對已經發布2010年年度經營情況的40家開發商的粗略統計，其歸屬於母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88%。不過，這40家開發商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56%。一位市場分析人士給記者算過一筆賬，2010年時依然是樓市豐收年，以上述40家開發商為例，即使未來的利息成本不變，按照目前的盈利水平計算，這些房企要還清債務就要不吃不喝20.21年。債務驟增直接加重開發商的財務成本，以萬科為例，2009年該公司的信託借款利率在5.35%~5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信託利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飆升到10.2%。「因為房地產企業要靠貸款，一旦沒人給他提供這種資金了，那麼部分開發商很快就瓦解了。」中央黨校經濟學部副主任韓保江教授曾表示。Wind數據顯示，已披露年報的42家房企中，有29家公司的經營性現金流量凈值較2009年同期出現下降，佔比近七成。從年報來看，開發商對於樓市的投資並沒有放緩，新開工面積仍然保持在較高水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經營性現金流表現。「限貸」和「限購」聯合效應顯現對於房價迅猛上漲勢頭是否真正得到遏制，國家行政學院研究室副主任丁茂戰說，這次房價是真降了。他說，房價上漲勢頭減弱，下降趨勢出現，估計這種情況還會延續。房市成交量跌得太狠，供給和需求的天平要尋找新的均衡點，這個新的均衡點必定要從下行價格區間去尋找。最近幾年，國務院和地方政府，接二連三出台調控政策。所有這些措施，都是打壓投機需求，削弱炒作跟風，在供給充足的情況下，開發商可以扛得住一時，扛不住長遠，房市價格最終要由市場說了算，賣方市場扛不住是遲早的事。關於調控措施能不能鬆動，丁茂戰認為，調控至少近期仍然不能放鬆。第一，流動性充裕，富裕家庭越來越多，市場仍然存在剛性需求；第二，買賣雙方與政府博弈已成規律，都在觀望政府是否有決心把調控進行到底。如果政府真的下定了決心，房價必定要降，如果政府確有其他顧慮，在政策上有所鬆動，房價將重拾升勢。不少專家持相同看法，他們表示，從總體數據看，房價依然「漲多降少」，而且這幾年，房地產市場的超常規發展使得房價基數過高，因此儘管目前房價出現回落，但仍然保持相對高位。本輪調控如若不達到效果，政策很難放鬆。中央民族大學經濟學院副院長張建平認為，「量價」的變化，意味著房地產市場已經對日益嚴厲的房地產調控「組合拳」作出了反應，可以說，此輪宏觀調控效果會逐步顯現。張建平認為，解決當前的高房價問題最見效的手段，就是限貸和限購。而從房價問題根源來看，住房保障的缺位是問題的根本。各方傾向下半年降價預期上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，目前正向房企降價的窗口期靠近，預計還有2~3個月時間。在他看來，二三月是房地產業的恐慌期，4月之後，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數量和幅度也將加大。「中央要求地方政府出台房價調控目標，但到現在為止很多城市都沒有表態，很多開發商也是在等政府政策。」東莞某開發商負責人私下告訴記者。21世紀不動產分析人士指出，多數開發商現有資金支撐到6月沒問題，但今年三季度後，將有更多開發商不得不加入降價的陣營。國泰君安研究人士也指出，從目前資金情況看，如果地產公司不忙於購買土地和新開工項目，則破產風險較小。因此，短期雖然一些企業資金面已經惡化，但沒有很大的破產壓力。要等到年底時真正的壓力才會出現，房企大面積的降價銷售有可能出現在下半年。來自中國房地產協會的一位高級分析人士則預判：「2011年下半年，全國大部分房地產企業都將遇到資金緊迫的問題。但是如果他們從現在開始降價銷售、加速迴流現金的話，資金鏈還是可以得到一些緩解。」（綜合經濟參考報、中國證券報、中國經濟周刊、廣州日報及人民日報海外版等媒體稿件）

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