以房養老 這事兒靠譜嗎？

「你留下房子，我為你養老。」今年7月1日起，以房養老保險業務在北京、上海、廣州和武漢四地試點實施，這意味著備受關注的「以房養老」政策終於落地。

根據《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱：「指導意見」）的解釋，上述四地的60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，可將房產抵押給保險公司，老人可以繼續擁有房屋佔有使用權等，並按約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得房產處置權。試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

現如今，中國老齡化程度加深，已提前進入「未富先老」的階段，養老也成為我國民生的一大問題。從曾經的「養兒防老」到如今熱議的「以房養老」，可以看出中國人的養老觀念正在悄然發生改變。

作為一種新型的養老方式，「以房養老」看上去很美，尤其是對一些丁克家庭和空巢老人來說。擁有產權的老人們通過「倒按揭」獲得了額外的養老金，在繼續享有房屋佔有和使用權的前提下，有更多的資金收入來提高晚年的生活水平和質量。

指導意見實施已有月余，現實情況又是怎樣的呢？「以房養老」這個新事物靠譜嗎？

現狀1

老人和保險業

都在觀望

一個月過去了，從四個試點地區的情況來看，各方積極度都不高，有需求的老人們和保險企業均在觀望。

「以房養老」遇到的第一個阻礙就是根深蒂固的傳統觀念。許多人貸款買房，臨近退休才還清貸款。這些思想傳統的老人，心理上很難接受自己辛苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。對中國人來說，「但存方寸地，留於子孫耕」，受傳統觀念的影響，他們還是希望將房產留給子女。

如今，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。北京威創律師事務所主任王傳理律師認為，「以房養老」可以作為一種補充，但受眾的範圍不是很廣。考慮到老人們的接受度和房屋保值等問題，該政策目前看來在一線大城市推行會容易些。

另一大阻礙則來自保險企業。在實踐中，房屋將來有可能升值也有可能貶值，房價下跌的風險是企業猶豫不決的主要原因。

「倒按揭」比正向按揭貸款要承受更大的風險，時間越長風險則越大。目前，國內房地產市場仍讓人捉摸不透，人均預期壽命、社會養老體系等關鍵因素也難以預測，謹慎的保險企業不會在此時冒險突進，只為搶一口鮮。

晚報記者聯繫了多家保險公司，發現目前只有幸福人壽一家上報了相關產品。其餘各家給出的答覆不是說正在研究中，就是乾脆說沒有。面對養老產業這塊巨大的市場蛋糕，各方摩拳擦掌卻都又小心翼翼。

王傳理律師認為，這其中也受到了70年產權的限制。「目前由於國有土地實行70年使用權制度，房屋依附土地的使用權期間長短不一，70年使用權到期後如何處理，國家並無定論，因此目前『倒按揭』產品少有推出。」

「新政策存在風險，這需要當事人審慎對待。」王律師認為，「以房養老」是否能真正維護投保人的權益，還需要監管機構來進行有效監管。

現狀2

民間「以房養老」已悄然興起

雖然「以房養老」保險遭冷遇，但民間「以房養老」在北京卻早已悄然興起，許多老年市民從中受益。

馬先生今年68歲，和老伴居住在東城區的一套85平方米的房子里。一兒一女各自成家，都有自己的房子。老兩口在朝陽區還置有一套60多平方米的房子，他們將房屋租出去，每個月能有3800元的房租收入。加上兩人每月共4500多元的退休金，老兩口經濟上很是寬裕。馬先生興奮地對記者說：「每年有四萬五千元的租金，我們老兩口就靠這個每年出國玩一趟。」

據了解，類似馬先生這種「以房養老」的老人目前在北京大有人在。此外，不少老人還選擇在海南或南部沿海城市購置房產，這些「候鳥老人」選擇冬季去南方休養，春夏秋三季則待在北京，把南方的房子租出去或委託當地的中介機構代為打理。這樣既把往返的路費等開銷賺了回來，還提高了自己的生活質量。

過去的幾年裡，各方對「以房養老」做過嘗試，有老人將房屋抵押給社區、律所和銀行等金融機構，但效果甚微，應者寥寥。

2012年10月，被媒體稱為「以房養老第一人」的成都鍾大爺與當地社區管理機構簽訂協議，由社區出錢出力，幫鍾大爺養老送終，大爺百年之後，把自己的房子贈送給社區。

在北京，孤寡老人張大爺在住進養老院前，委託律師對自己的一套房產進行出租管理，律師定期向養老院支付房屋租金作為張大爺的養老費用。

據王傳理律師介紹，目前國內多家律師事務所已經開展此項業務。老人通過委託律師事務所的專業律師對其擁有的房產進行管理或出租，也可以委託律師擔任其遺囑執行人，由律師事務所對其房產進行監督管理，並定期向養老機構等支付房屋收益，直至老人去世。

在「以房養老」保險試點實施前，早有銀行動起了念頭。記者從銀行業了解到，早在2011年中信銀行就率先公布實施了「養老按揭」方案，老人或子女將房屋抵押給銀行，由銀行每月向老人或養老機構定期發放按揭款，但方案問世後鮮有人問津。

借鑒

國外如何「以房養老」？

「以房養老」其實是一個不折不扣的舶來品，這種模式最早出現在荷蘭，但荷蘭人對此興趣並不大，「倒按揭」基本沒有市場。

在發達的美國，「以房養老」已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。許多美國老年人在退休前10年左右就為自己養老而購買了房子，然後把富餘的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的可觀房租來維持晚年生活。

在英國，「以房養老」有多種形式。一種是把房產抵押給銀行等機構，一種是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有部分老人賣掉房子後搬到其他物價水平較低的國家養老。

「銀髮之國」日本對「以房養老」申請人的條件要求較苛刻。為了防止合同到期或老人去世後出現抵押權實現困難，「以房養老」產品大多限制老人與子女共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

在上述發達國家，社會福利較好，政府會給老人退休後的生活以很好的保障，他們一般不需要也不會考慮用「以房養老」這種方式來安享晚年。此外，無論何種形式的「以房養老」都不是社會主流，僅僅是一種輔助補充性的養老選擇，絕不能也不會代替基本養老。

記者 嚴琪J195