取得土地方式

07-28

一、取得國有土地使用權的方式

　　二、國有土地使用權出讓流程

　　公布出讓計劃確定供地方式

　　編製、確定出讓方案

　　編製出讓文件

　　發布出讓公告

　　申請及資格審查

　　招拍掛實施(招標、拍賣、掛牌、協議)

　　簽訂出讓合同公布結果

　　核發《建設用地批准書》交付土地

　　辦理土地登記

　　三、不同方式分解

　　(一)出讓方式

　　1、招標出讓

　　指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。在規定的期限內，由符合規定的單位或個人(受讓人)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，土地使用權出讓方評標決標，擇優而取。

　　招標流程

　　1)發布招標公告(至少在投標開始日前20天);

　　2)有意投標者於公告發布之日起到期土地中心索購招標文件

　　3)有意投標者於規定時間(投標日前一天17時之前)提交投標申請文件(包括投標申請書、相關資質和資格證明、投標保證金票據、其它需提供的文件等)，取得投標資格。

　　4)土地中心核發《投標回執單》;

　　5)投標人憑投標回執單于投標時間內，當場將投標文件投入標箱，並由土地中心指定的專職人員簽收認可;

　　6)投標日召開開標會議，在公證處和投標人的共同監督下，對投標文件進行檢查併當眾拆封，宣傳投標書報價及投標文件的主要內容。

　　7)進行開標與評標，具體程序如下：開箱點算標書、開啟標書、土地交易中心對標書和標書附件進行審查，當眾宣讀投標價格、投標單位法定代表人或委託代理人在開標記錄上簽字確認、評標委員會根據評標規則的規定在開標當日進行評標，並評定中標人。

　　8)投標日評標結束後宣布中標結果。

　　9)中標人按照中標結果當場簽訂《國有土地使用權成交確認書》，並於5個工作日內，到土地儲備整理中心簽訂《儲備土地開發補償協議書》，其它後續手續同掛牌地交易後的手續。

　　招標註意事項

　　對於城市建設具有重大影響意義的地塊和大宗商業地塊多以招標方式進行。除了一般招標中要求的對底價、報價方面的規定外，武漢市的招標地塊有一定的規則：

　　□ 招標過程中，投標人少於三個的，武漢市土地交易中心不予開標

　　□ 招標出讓不是「價高者得」，而是「價高」與「質優」相結合。武漢市土地招標的評審指標主要有兩個，一個是投標報價，包括兩個方面：報價總額、付款方式;另一個是規劃方案。兩方面所佔分值不固定，通常情況下是6：4或5：5，視具體情況而定。

□ 投標文件中的規劃方案須根據地塊規劃設計條件製作。投標人如果中標，其在投標時提交的規劃方案將成為武漢市城市規劃管理部門進行建設方案審批的依據，並須以武漢市城市規劃管理部門批准的規劃方案進行開發建設。

　　評審指標

　　土地招標由土地交易中心負責。評標委員人數為5人以上的單數，評標委員名單在中標結果確定前嚴格保密。目前，武漢市招標地塊評審指標分為投標報價和規劃方案兩項指標。

　　在評標過程中，投標人的授權代表人需要就投標項目的規劃方案向評標委員會作出陳述(有時間限制)，並回答評標委員的提問;投標報價及規劃方案所佔比重在各地塊招標時會有調整，主要分為投標報價、規劃方案兩大項，投標人的最終得分為各項評分的加總。對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，確定為中標人。

　　2、拍賣出讓

　　指在指定的時間、地點、利用公開場合由政府的代表者—土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最後出最高價者取得土地使用權。

　　拍賣流程

　　1)主持人點算競買人;

　　2)主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項;

　　3)主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示;

　　4)主持人報出起叫價;

　　5)競買人舉牌應價或者報價;

　　6)主持人確認該應價後繼續競價;

　　7)主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交;

　　8)主持人宣布最高應價者為競得人。

　　3、掛牌出讓

　　出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。是招標拍賣方式出讓土地使用權的重要補充。

　　掛牌流程

　　其中，掛牌截止日揭牌流程如下：

　　1)9：50-10：00 進入現場掛牌階段

　　2)10時前，土地中心在掛牌期限內未受到有效報價，掛牌不成交;如只收到一個有效報價，且報價不低於底價，則掛牌成交;低於底價則掛牌不成交;

　　3)如土地中心在掛牌期限內有2人及2人以上的競買人提交的有效報價的，且掛牌截止前10分鐘內未收到有效報價的，如高於底價，掛牌成交，由最高有效報價者競得;如低於或等於底價，掛牌不成交;當土地中心在掛牌截止前10分鐘內收到有效報價的，則在掛牌期滿後，進入現場競價程序，按照現場競價規則確定掛牌結果。

4)進入競價程序後，有意現場競價者，按主持人要求領取現場競價號牌，並以舉牌應價的方式進行現場競價;主持人宣布現場競價起始價後，競買人舉牌應價。報價最高且高於底價的為競得人，若最高報價不高於底價，則掛牌不成交;

　　5)競得人當場簽訂《成交確認書》;

　　掛牌出讓優勢

　　掛牌出讓綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，並且同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，其優勢在於：

　　□ 掛牌時間長，且允許多次報價，有利於投資者理性決策和競爭;

　　□ 操作簡便，便於開展;

　　□ 有利於土地有形市場的形成和運作。

　　2002年5月，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(11號令)，規定自2002 年7月1日起商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，因此，前三種為當前武漢市土地市場土地取得的主要方式

　　4、協議出讓

　　指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議並簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。

　　2003年6月11日國土資源部頒布了《協議出讓國有土地使用權規定》(21號令)，明確了協議出讓國有土地使用權的範圍。出讓國有土地使用權，除依照法律法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地，不得以協議方式出讓。同一塊地有兩個以上意向用地者的，也不得以協議方式出讓。

　　(二)劃拔方式

　　指縣級以上人民政府依法批准，在用地者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。

　　四、出讓方式的適用範圍

　　出讓方式

　　劃拔方式

　　招標、拍賣、掛牌

　　協議

　　A 經營性用地以(商業、旅遊、商品住宅等)及有競爭要求的工業用地;

　　A 經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的

　　A 國家機關、軍事用地

　　B 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者;

　　B 原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓

　　B 城市基礎設施、公益事業用地

　　C 劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的;

　　C 劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓

　　C 國家重點扶持的能源、交通等項目用地

D 出讓土地使用權改變用途

　　D 出讓土地使用權人申請續期

　　D 法律法規規定的其它用地

　　E 法律法規規定的其它用地

　　——

　　異同

　　有償使用，需要簽定合同

　　少量費用(補償、安置)或無償

　　有期限限制

　　一般無期限限制

　　五、招標、拍賣、掛牌的異同

　　招標

　　拍賣

　　掛牌

　　交易場所

　　指定地點

　　拍賣行

　　土地交易場所

　　交易方式

　　一次報價

　　多次報價

　　持續時間

　　長

　　短

　　長

　　複雜程度

　　需要製作標書十分複雜

　　不複雜

　　一般

　　衡量指標

　　價格及指定的其它技術條件

　　價格

　　適用範圍

　　具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件

　　經營性用地