好房子傍緊稀缺資源

在這種行情下，區域的選擇對於購房者來說更加重要。在變幻的市場中，尋找投資和居住皆宜、升值前景可觀的寶地，已是擺在購房者面前最重要的問題。

　　眾所周知，房地產的價值分兩部分:房子的土地價值隨著從生地變成熟地，或者隨著經濟的增長、周邊的基礎設施不斷成熟而水漲船高。而房產本身的價值，會隨著新建築技術、設計理念的發展以及房子的損耗、折舊而不斷貶值。因此，從某種意義上說，選地段比選房子更重要，特別是對於以投資為主要目的的購房者，購房者還要堅持李嘉誠「地段，地段，還是地段」的房地產價值規則。

　　如果要聽售樓小姐「忽悠」，什麼地段都是好地段，什麼地段都有發展潛力，乍一聽，還真是那麼回事兒，但仔細想想，地段除了談發展，更要講品質，沒有品質的地段再怎麼發展，也難成好地段。那麼，什麼樣的地段是具有高品質的好地段呢？業內人士分析，許多事物的價值都在於它的稀缺性，地段也是一樣，地段中是否有優質的稀缺資源對其是否有升值空間至關重要。投資者如果在買房時，選擇優質的稀缺資源做鄰居，保值係數會大大增加。事實也證明，過去幾年中，升值較快的小區周邊都有優質稀缺資源，如世紀城因離中關村名校近，從當初的均價每平方米4000多元漲到現在的二手房每平方米12000元以上；棕櫚泉國際公寓因可以看到朝陽公園，從每平方米9000元漲到20000多元；華貿中心因規划了五星級酒店，公寓開盤時就比周邊項目貴3000元……可以說，優質稀缺資源已成為地段選擇的關鍵詞。

　　優質稀缺資源:名校

　　典型區域:中關村

　　在當今家庭以孩子教育為中心的社會現狀之下，無數家庭都在上演著現代版「孟母三遷」的故事，許多人為了孩子上學，寧願放棄大房子，而選擇名校周邊的小房子。有調查公司統計，無論是城裡還是郊區，京城一半以上的家庭，對於居所與孩子學校距離的要求要遠遠超過對工作單位距離的要求，教育已經上升為人們對於區域配套最為關注的焦點。

　　正是因為家長對教育的重視，使得名校的價值越來越大，名校周邊「一房難求」。地處三環外的中關村地區因為中關村一、二、三小以及人大附小、附中，北大附小、附中等名校的集中而成為北京房價最高的區域。據我愛我家經紀公司相關人士介紹，目前，離中關村較近的小區不僅價格高，而且還難買。比如世紀城小區的二手房均價已超過每平方米12000元以上，萬柳地區二手房的均價每平方米在16000元以上。

　　由於教育對地產項目的升值作用越來越明顯，不少房地產項目與名校聯手打造社區配套學校。本市最早的地產與名校合作始於1998年，興濤社區與北京四中、北京第二實驗小學聯手開辦興濤學校；同年，怡海花園的北京市第八中學怡海分校、北京第二實驗小學怡海分校開建，此後，教育地產迅速普及開來，許多開發商都以引進名校作為賣點吸引購房人。

　　優質稀缺資源:星級酒店

　　典型區域:麗都商圈、燕莎商圈

　　因為離使館區和機場近，麗都和燕莎地區是北京最早出現星級酒店並形成商圈的區域。目前，東至麗都，西到燕莎已連成集中的高檔居住區，如比較知名的棕櫚泉國際公寓、公園大道、陽光上東等，該區域的項目均價已超過每平方米20000元，酒店與高檔划上了等號。據麗茲·卡爾頓前任總裁介紹，一個區域的酒店經過麗茲·卡爾頓管理之後，周邊地價漲了25％到30％。

　　華貿中心的趙加說，酒店能給地段帶來的附加值，對這個地段市場具有一定號召力，對地價的提升是毫無疑問的，衡量一個區域地價高低的標準除了寫字樓就是看酒店。

　　陽光上東總經理陳衛光也認為，區域的生命力在於最大限度挖掘市場價值。陽光上東酒店引進國際知名酒店管理集團，也是希望通過品牌酒店管理集團的支持，提升區域高端市場和環境的品質。

　　對於星級酒店周邊項目升值空間大的原因，戴德梁行投資部董事曹念國認為，作為區域市場的配套服務產品，酒店吸引的是商務人士和消費人群，他們往往消費力比較強。另外，酒店本身對交通條件、周邊人文環境、客戶類型等區域環境要求就很高，區域環境不好的區域，星級酒店也不會落戶。比如香格里拉在考察陽光上東商務酒店時，就對區域遠景價值做了評估。從地段上來看，陽光上東的酒店處於麗都商圈與燕莎商圈的交匯處，北連麗都假日飯店、珀麗酒店，南接凱賓斯基飯店、希爾頓飯店，在借勢兩大傳統商圈優勢的同時，彌補了區域間的酒店空白。從交通環境來看，陽光上東酒店地處機場高速路進入北京市區的國門區域，通向首都機場和城市的交通幹道均從此經過。另外，該項目在四環百米綠化帶和壩河的環繞之中，並可俯瞰周邊的朝陽公園、四得公園的美景，在自然環境方面擁有得天獨厚的優勢。另外，該項目由西班牙建築大師里卡多·波菲設計，建成後的酒店將達到100

　　米高，成為區域的地標

　　性建築。

　　優質稀缺資源:公園

　　典型區域:朝陽公園

　　「乾燥的都市中，人們渴望一點綠」，公園不僅可以具有供人觀賞、休憩的功能，更可以改善局部地區的小環境。近年來「公園地產」興起，利用「借景」，把公園的價值充分發揮出來。

　　「借景」項目注重了對公園觀景角度的利用，項目建在公園邊上，基本滿足坐在家裡就能看到公園的願望。比較典型的區域和項目，如朝陽公園周邊的項目；國家森林公園周邊的上元、融城、紫玉山莊；西山地區的香山別墅、香山藝墅等；紫竹院公園北側的中海紫金苑等。在這些區域和項目中，對公園價值利用最好的當數朝陽公園和棕櫚泉國際公寓。

　　朝陽公園是亞洲最大城市公園，建在朝陽公園北側的棕櫚泉國際公寓當初開盤時，與周邊項目定價差異並不大，都在每平方米9000元左右，隨著朝陽公園的建成，棕櫚泉國際公寓的價格一路狂漲，並與離朝陽公園距離稍遠的項目迅速拉開距離，目前該項目二手房價格都在每平方米2萬元以上，有些可以看到朝陽公園的房子每平方米賣到2.5萬元以上。

　　目前，該地段匯聚了棕櫚泉國際公寓、公園大道、國興·觀湖國際公寓等涉外高檔公寓。如今，288.7公頃的朝陽公園板塊已成為北京城市豪宅板塊的代名詞，被譽為北京的「中央公園區」。

　　對於一個區域來說，優質的稀缺資源還不只這些。除了以上這些硬體，人群素質、區域文化、歷史底蘊等軟體對地段價值越來越重要。亦庄發展後勁兒大其中一個重要原因就是它的區域人群素質較高而且比較齊整。

　　任何地段、任何項目都沒有十全十美的，但如果要想保值、增值至少要有一項核心區域優勢。當然比較公認的具備保值、升值空間較大的區域目前房價都較高，投資者不一定追漲，但傍著「優質稀缺資源」的地段選擇標準，對投資者來說是必不可少的。本報記者李海霞D155