《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》

來源：北京房地產師和土地估價師協會 上傳人：NorthernStar 發表時間：2008年2月21日目 次 1 總則 2 術語 3 房屋質量缺陷鑒定與評定 4 房屋質量缺陷損失評估程序 5 房屋質量缺陷損失評估方法 5.1 成本法 5.2 資本化法 5.3 價差法 5.4 市場比較法 6 房屋質量缺陷損失評估方法的應用 7 房屋質量缺陷損失評估結果 8 房屋質量缺陷損失評估報告 1 總 則 1.0.1 本條明確了制定本規程的目的。隨著住房制度的改革和住宅商品化的不斷深入，商品房交易數量日益增大，由房屋質量缺陷引發的經濟糾紛也隨之出現。為了有效解決這種糾紛，給當事人各方提供房屋質量缺陷的補償參考依據，當事人可以委託具有房地產估價資質的估價機構對房屋質量缺陷損失進行評估。本規程是規範房屋質量缺陷損失評估行為、統一評估程序和方法的技術標準性文件。 1.0.2 本條明確了本規程的適用範圍。一是適用的區域：北京市行政區域內，二是適用的房屋類型：住宅類房屋，三是特別指出「存在安全隱患的房屋」不適用本規程。 1.0.3 本條說明了制定本規程的編製依據。第一類是國家法律文件，即《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等；第二類是國家行政法規文件，即《建設工程質量管理條例》等；第三類是標準性文件，即建築工程質量驗收規範、《房地產估價規範》等。 其中國家現行的建築工程質量驗收規範主要有： 《建築工程施工質量驗收統一標準》 GB50300-2001 《建築地基基礎工程施工質量驗收規範》 GB50202-2002 《砌體工程施工質量驗收規範》 GB50203-2002 《混凝土結構工程施工質量驗收規範》 GB50204-2002 《鋼結構工程施工質量驗收規範》 GB50205-2001 《木結構工程施工質量驗收規範》 GB50206-2002 《屋面工程質量驗收規範》 GB50207-2002 《地下防水工程質量驗收規範》 GB50208-2002 《建築地面工程施工質量驗收規範》 GB50209-2002 《建築裝飾裝修工程質量驗收規範》 GB50210-2001 《建築防腐蝕工程施工及驗收規範》 GB50212-2002 《建築給水排水及採暖工程施工質量驗收規範》 GB50242-2002 《通風與空調工程施工質量驗收規範》 GB50243-2002 《電梯工程施工質量驗收規範》 GB50310-2002 《建築電氣工程施工質量驗收規範》 GB50303-2002 1.0.4 本條明確了本規程與國家和北京市現行有關強制性標準、規範的關係。 1.0.5 本條規定了參照執行的範圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房屋買賣之外其他活動出現房屋質量缺陷時，可參照本規程的相關程序、方法等估算其補償價格。 2 術 語 2.0.1～2.0.2 本規程中對於「房屋質量」和「房屋質量缺陷」的定義，主要是從房屋實體、功能、環境等方面的實際狀況與國家相應標準或合同約定內容是否一致予以確定。 房屋實體是指房屋實際存在的有形組成部分，包括主體結構、圍護結構、裝飾裝修等。 房屋功能是指房屋水電、暖通、燃氣、通信、保溫、隔熱、防水、採光、日照等方面的使用狀態與指標。 房屋環境是指對房屋使用人及其活動造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素，可分為室內環境和室外環境。 2.0.3 缺陷認可必須是各方當事人對質量缺陷達成一致意見，並形成書面文件，以作為評估的依據。 2.0.4 由具有法定資質的專業檢測、鑒定機構進行房屋質量缺陷鑒定時，應由當事人一方委託或者各方共同委託。 2.0.5 由房地產估價機構進行房屋質量缺陷評定時，應由各方當事人各方共同委託。 2.0.6～2.0.7 這兩條說明了確定房屋質量缺陷是否可修復的原則和依據，即主要從技術上可能和經濟上可行兩方面予以考慮。 技術上可能是指修復方案在施工技術手段、建築裝飾材料性能等方面能夠達到在國家相應標準或合同約定中，對房屋的實體、功能、環境等方面的要求。 經濟上可行是指修復方案在技術可能的前提下，修復費用是符合市場正常水平、可以被各方接受。 2.0.8 因房屋質量缺陷造成的房地產經濟價值降低，主要包括房地產交易價值或收益價值降低、修復質量缺陷需支付的各項工程費用、修復施工造成的人員周轉安置費用及房屋空置收益損失等直接經濟損失。 2.0.9 本條明確了房屋質量缺陷損失評估的性質、內涵、外延以及評估結果的作用。 2.0.10～2.0.13 本規程中共有四種方法用於求取房屋質量缺陷損失，分別適用於不同情況下的損失價值估算。評估人員應根據房屋質量缺陷的實際狀況選用相應的評估方法。 3 房屋質量缺陷鑒定與評定 3.0.1 委託人委託房地產估價機構進行房屋質量缺陷損失評估前，首先應當根據當事人自己的意願，對房屋質量缺陷進行認可或鑒定、評定，並提供房屋質量缺陷書面協議或報告，作為缺陷損失評估的重要前提條件和文件依據。 3.0.2 為了保證房屋質量缺陷損失評估的順利進行，由房地產估價機構對房屋質量缺陷進行評定前，應當由房屋質量缺陷各方當事人，包括房屋出賣人、買受人、房屋質量缺陷影響到的相鄰關係人，以及對質量缺陷房屋享有他項權利的權利人等達成一致意見，共同委託並承認由房地產估價機構對房屋質量缺陷進行評定工作。 3.0.3 房屋質量缺陷的部位是指質量缺陷在房屋實體結構中的具體位置。例如房屋出現破損、裂縫，可能是發生在地面、牆面、頂棚等不同的部位。 房屋質量缺陷的類型詳細分類見本規程3.0.4條。 房屋質量缺陷的程度是指房屋質量缺陷的作用範圍及大小。例如：存在質量缺陷的房屋地基有不均勻沉降現象，超過設計規劃允許的偏差值。 房屋質量缺陷的影響是指房屋質量缺陷對房屋實體、功能、環境等方面的不良作用。例如房屋質量缺陷造成裝飾裝修損壞、使用人無法入住、房屋收益水平降低等情況。 3.0.4 本條是從不同的角度對房屋質量缺陷進行了分類。 其中： 暫時性的房屋質量缺陷是指依據質量缺陷修復方案進行修復後，房屋質量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、適用性等方面完全符合國家相應標準以及合同約定中的要求，不影響對房屋的正常使用。 永久性的房屋質量缺陷是指伴隨整個房屋經濟壽命周期的不可修復的房屋質量缺陷，或是依據可行的質量缺陷修復方案進行修復後，房屋可以使用，但房屋耐久性、適用性等方面不能完全符合國家相應標準及合同約定中的要求。例如對房屋室內進行加固修復後，造成室內面積的減少，室內凈高的降低等房屋質量缺陷。 3.0.5 科學、合理、可行的修復方案，是以技術上可能與經濟上可行為原則制定。 3.0.6 對於房屋質量缺陷部位明顯、類型簡單、程度輕微、影響不大的情況，房屋質量缺陷各方當事人願意自行協商解決的，由房屋質量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質量缺陷修復方案認可協議。 對於房屋質量缺陷嚴重，當事人不能自行確定修復方案，或各方當事人不能達成一致意見協商解決的情況，房屋質量缺陷當事人可以一方委託或者共同委託，由具有相應資質的機構（國家及北京市主管機關承認或授予資質的房屋質量鑒定單位或設計單位等）出具房屋質量缺陷修復方案。 房屋質量缺陷各方當事人一致同意，也可以共同委託由受託進行房屋質量缺陷損失評估的房地產估價機構出具房屋質量缺陷修復方案。4 房屋質量缺陷損失評估程序 4.0.1 本條規定了進行房屋質量缺陷損失評估所必須遵循的工作流程。 4.0.2 房地產估價機構受理房屋質量缺陷損失評估業務委託時，委託方的房屋質量缺陷當事人應是具有法定資格的房屋產權人或受託的房屋產權處分代理人，也可是房屋質量缺陷責任人或受託的房屋質量缺陷責任代理人，房地產估價機構與其簽訂房屋質量缺陷損失評估業務委託合同。 4.0.3 本條規定房地產估價機構接受房屋質量缺陷損失評估委託後，應當指定至少一名專職註冊房地產估價師負責該項目，是為了體現房地產估價機構的責任，有利於整個房屋質量缺陷損失評估活動中各種相關問題的合理判斷、協調處理，以保證房屋質量缺陷損失評估活動的工作質量。 4.0.4 制訂房屋質量缺陷損失評估作業方案並告知委託人，以保證作業方案的科學合理性和委託人的知情權。 4.0.5 房屋質量缺陷的表現形式、成因繁多，使房屋質量缺陷損失評估活動具有較為鮮明的個案特點。在擬定房屋質量缺陷損失評估作業方案時應做到具體情況具體分析，密切結合實際。對於涉及到主體結構或複雜程度的房屋質量缺陷應當由具有建築工程質量檢驗資質、環境質量檢驗資質等的專業檢測機構進行鑒定。 為落實房屋質量缺陷損失評估依據的真實可靠性，房地產估價師與工程技術人員必須進行房屋質量缺陷的現場查勘驗證。 實地查勘核對結果必須在報告中予以披露。若不一致時，評估人員應在評估報告中說明處理方法及對評估結果的影響。 4.0.6 房屋質量缺陷損失評估可根據項目的複雜程度和計算方法的適用範圍，選用本規程所規定的一種或者多種方法進行測算評估。 4.0.7 本條規定了出具評估報告的合法性和有效性，並明確參與評估活動相關工程技術人員的責任，體現各有關參與估價活動的人員的工作範圍和要求。 5 房屋質量缺陷損失評估方法 5.1 成本法 5.1.1 修復房屋質量缺陷所必需的各項費用一般包括拆除工程、修繕工程、恢復工程等修復活動支出的施工費用，以及由於修復活動造成直接經濟損失而支出的補償費用。當被拆除物具有可回收殘值而產生收益時，應在上述支出費用的基礎上扣除該部分收益後確定評估值。 針對具體的房屋質量缺陷，公式5.1.1中的費用構成可能是全部5項費用或部分項目費用。評估人員應根據收集的資料和現場查勘情況，分析房屋質量缺陷修復活動產生的影響，包括對房屋原有裝飾裝修、附屬設備設施、使用人及周邊環境等的影響，合理確定缺陷損失的費用構成。 5.1.2 評估人員應參照相應的房屋修繕工程預算定額確定拆除、修繕、恢復工程的費用構成(詳見5.1.3條)及計算規則,定額中的預算價格可以作為參考依據，或是在市場價格依據不充分時採用。 5.1.3 本條中工程費用的構成內容是根據相應的房屋修繕工程預算定額的計算規則確定的。 5.1.4 直接費按工程量與其單價的乘積進行測算，其中工程量應按照房屋修繕工程預算定額中相關工程量計算規則測算，而單價應按照收集的市場價格水平並結合房屋質量缺陷狀況綜合確定。 間接費是按直接費與間接費率的乘積進行測算，利潤是按直接費、間接費之和與利潤率的乘積進行測算，稅金是按直接費、間接費、利潤之和與國家規定稅率的乘積進行測算，工程費用則是上述直接費、間接費、利潤、稅金之和。 上述各項費用的費率應根據房屋質量缺陷的實際狀況、現場施工條件等因素，參照房屋修繕工程預算定額中的指導費率綜合確定。 如果委託人能夠提供相關專業機構出具的修復方案工程造價，其結果可作為確定工程費用的參考依據。 5.1.5 本條列舉了幾種常見的直接經濟損失，應用中尚應根據實際情況確定其他類型的直接經濟損失。 5.1.6 被拆除物僅為暫時性拆除，並且在修繕工程完成後仍將其複位的，不應計算其回收殘值，而且在計算恢復工程直接費時不應計算相應的材料費用。 被拆除物拆除後不再利用的，評估人員應收集評估時點的回收市場價格確定其價值。 5.2 資本化法 5.2.1 房屋質量缺陷僅造成實際凈收益減損，但對房屋耐久性無影響的，應選用本條公式5.2.1進行損失測算。 5.2.2 房屋質量缺陷僅造成房屋實際使用年限縮短，使得房屋收益年限減少的，應選用本條公式5.2.2進行損失測算。 收益年期減少是指由於房屋質量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。 5.2.3 租金收入減少是指由於房屋質量缺陷的影響使得房屋收益單價低於正常合理的市場單價水平，上述兩種單價的差值與房屋收益面積的乘積即構成凈收益損失額△Ai。 運營費用增加是指由於房屋質量缺陷使得房屋能源消耗、維護等運營費用增加而導致的實際凈收益減少，而每年由於房屋質量缺陷存在需要增加的運營費用即為凈收益損失額△Ai。 5.3 價差法 5.3.1 類似的無質量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建築結構相同、所處地段相近的不存在質量缺陷的房屋。 類似的有質量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建築結構等相同、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評估對象類似的房屋質量缺陷。 5.3.2 本條中的市場比較法應按《房地產估價規範》相關程序、原則使用，評估人員應注意區分與本規程中市場比較法的差異。 5.4 市場比較法 5.4.1 本條規定了市場比較法的可比實例、因素修正係數與損失價值之間的關係。 5.4.2 選取的可比實例應符合下列要求： 1 缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似； 2 補償日期與評估時點相近，不宜超過一年； 3 補償金額為正常價格或可修正為正常價格。 5.4.3 進行補償情況修正，應排除補償行為中的特殊因素所造成的可比實例補償價格偏差，特別是評估人員應了解可比實例補償價格所包含的具體補償內容，剔除非缺陷因素的補償部分價格。 5.4.4 進行補償日期修正，可根據市場價格的變化，採用定基或環比的方法進行確定。 5.4.5 房屋質量缺陷狀況主要包括缺陷發生的部位、類型、程度等，將可比實例與評估對象的這些缺陷狀況進行比較修正。 5.4.6 每個可比實例經過各項修正之後，都會相應地得出一個比准價格，但不同可比實例修正後的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評估結果的計算原則。 6 房屋質量缺陷損失評估方法的應用 6.0.1 可修復的房屋質量缺陷損失以成本法為主要評估方法是基於如下考慮：拆除、修繕、恢復工程費用及被拆除物殘值可採用相應房屋修繕工程預算定額結合市場價格水平確定；部分直接經濟損失可採用修復施工的合理工期等量化指標來確定；某些房屋質量缺陷的特殊性使得採用其它評估方法難以測算等。 6.0.2 目前建築工程市場上清單報價應用較多，相應各類工程內容的綜合價格水平易於獲取，因此在確定拆除、修繕、恢復工程費用時可使用綜合單價進行損失測算。 6.0.3 本條確定了周轉安置費用的測算方法，其中安置天數應考慮施工前的準備天數和施工後的養護天數。 6.0.4 ～6.0.5 這兩條中所列房屋質量缺陷會直接造成房屋的收益或交易價值降低，因此適合選用資本化法、價差法進行損失價值測算。 6.0.6 鄰近房屋損壞的補償,其類型也可能是多種多樣,所以應根據損壞的實際狀況,按照本規程相關原則選用適宜的方法測算。 6.0.7 施工影響的補償是指拆除修復施工在合理影響範圍內對周邊環境造成的安全保障、人員出行便利、噪音超標、有害物質、有害氣體及其它環境污染需要進行補償的費用支出。 6.0.8 不可修復的房屋質量缺陷，一般難以從修復重置成本角度測算其損失價值，因此主要從經濟價值變化出發考慮使用資本化法、價差法、市場比較法進行測算。 6.0.9 出租房屋存在房屋質量缺陷的，一般會導致其收益價值降低，因此適合選用資本化法進行損失價值測算。 6.0.10 自用房屋可從市場上搜集相應的交易案例或補償案例, 選用價差法或市場比較法進行損失價值測算。 7 房屋質量缺陷損失評估結果 7.0.1～7.0.2 本規程規定了選用兩種或兩種以上方法評估時，宜採用簡單算術平均值確定最終評估結果。 當選用一種方法時，應說明採用一種方法的原因。 7.0.3 若一個評估項目中包含多項房屋質量缺陷時，宜分項進行計算。 對各分項缺陷測算時，應根據其不同的特點分別選用適宜的評估方法，各分項缺陷的評估結果累加值即為最終結果。 8 房屋質量缺陷損失評估報告 8.0.1 評估報告是記述評估過程、反映評估成果的文件，應當體現全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。 評估報告應當按順序完整地記載本條規定的事項。 8.0.2 敘述式和表格式是房屋質量缺陷損失評估報告的兩種格式，估價師可根據估價對象的實際情況按照本條規定的原則確定評估報告格式。 8.0.3 評估報告記載的技術路線主要包括評估技術方案的選擇、確定及理由，評估報告中應當清楚地表達出評估的具體思路。 評估作業期是指評估機構自正式接受評估委託至完成評估報告的日期。 評估結果具有很強的時效性，在一定條件下得出結論只能適用於特定時期。隨著政治、經濟、社會等狀況的變化，評估對象的價格或者價值可能發生很大的變化。因此，評估報告應用的有效期自完成評估報告日起原則上規定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，評估報告應用的有效期一般不超過半年。 評估中所使用的假設條件主要包括對未來預期、或者對某些難以確定的事項等所作的必要假設。它們可能對評估結果產生影響，因此應當在評估報告中說明評估結果的應用限制條件。 8.0.4 本條規定是為加強註冊房地產估價師的責任心，增加評估報告中的嚴肅性而制定的。它是評估報告中的必要組成部分。 註冊房地產估價師的聲明中強調的是以評估中的事實為依據，並已如實加以記載。例如，本條所稱陳述的事實是真實的和正確的，是指註冊房地產估價師本人在評估報告中沒有捏造事實的行為，而並不包含其他人的行為。 如有重要專業幫助者，應註明其給予估價師幫助的內容，並在評估報告中籤字。
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