北京的房子投不動了，紐約的房子你投的懂么？

任何方法論都產生於特定的環境。

好比你在當今的中國投資買房，拚命尋求的也無非是城市裡那些前景被低估的地塊，然後手到擒來，坐等收取利差。問題的關鍵在於，何以判斷一個地方的前景好壞？

在中國，這事兒通常靠內幕、靠關係。不用說什麼五年計划了，就是比別人早幾個月知道新地鐵規劃的路線，就能幫你爭取足夠的時間差。看看近期宣布成立的雄安新區，計劃一宣布，有多少人後悔幾個月前沒有好好看新聞聯播？當然，大多數時候，這種信息也是不會公開的。

【雄安新區規劃，圖片來源：網路】

本質上，投資就是一群佔有信息的人從不佔有信息的人身上獲利的過程。信息不對稱是所有投資存在的基礎。在中國，獲取信息的途徑時長是自上而下的，從官方至民間，從中央到地方。

然而這條被反覆驗證過的「方法論」，換了一個國度，很有可能讓你成為接盤俠。

來看看美國房地產市場的發展，就明白它是如何顛覆從官方到民間、從中央到地方的信息鏈條的思維方式的。

我們來看一張圖。

【From NYU Furman Centers 「State of New York City』s Housing and Neighborhoods in 2015】

這是紐約大學在 2015 年做的一項關於街區房租和收入的研究。他們在研究了紐約的 55 個社區之後發現，其中的 15 個——也就是上面列出來的這些，曾在 1990 年代聚集了紐約收入最低的人群，但到 2010 年以後，這些地區的房租價格出現了最高達 78.7%的增幅。而同期紐約市的房租增幅又是多少呢？

22.1%。

最引發爭議的一點在於，導致其房價躥升的，不是我們開頭提到的政府或者開發商的力量，而是來自民間的一股自下而上的力量。

下面兩張圖很直觀地描述了上述圖標里位列第一的社區 Williamsburg 在 1980 年代和今天的狀況。

【Williamsburg 1980 年代，圖片來源：網路】

【如今的 Williamsburg，圖片來源：網路】

Williamsburg 對很多熟悉紐約的人來說不會陌生。這個區域位於紐約的布魯克林，它的面積還不到 6 平方公里，從行政分區上來說相當於中國人說的街道。

直到上世紀末以前，這個地方還一直以造船和釀酒聞名。尤其是德國人，他們尤其喜歡這裡，在這裡開船廠、酒廠，後來還開出了藥廠。比如大家都知道的輝瑞製藥，它的創始人 Charles Pfizer 是移民到美國的德國人，而輝瑞最開始的工廠就開在 Williamsburg。

故事在 1980 年代轉了一個彎。

工業蕭條的到來很快讓 Williamsburg 的諸多工廠相繼關閉。在社會學家 Jason Patch 的記載里，1980 年代末的 Williamsburg 儼然是一個「到處都是流浪漢、毒販子和嫖娼活動的社區」。

由於治安疏忽和管理缺失，沒有人願意住到 Williamsburg，它的租金也很自然得一落千丈。這很快吸引了那些極度缺錢、急需以最低成本找到容身之所的人群，他們中又以移民和年輕的藝術家居多。

在接下來的幾年裡，Williamsburg 逐漸成為藝術家、嬉皮士和充滿波西米亞精神的年輕人的聚集地，他們在這裡安家，為 Williamsburg 創造出豐富的當代藝術景象和夜店生活。到了 2000 年初，Williamsburg 持續吸引著從全美國各地到紐約尋找藝術夢想的年輕人，後來它乾脆成為了紐約獨立搖滾和電子樂愛好者的集中地，Williamsburg 還一度被人冠以「小柏林」的稱號。

接下來就出現了人們如今的看到的這一幕：今天的 Williamsburg 早已不是工業蕭條期那個滿是流浪漢的社區，相反，它擁有最先鋒的酒吧，最地道的代表全球各種飲食文化的餐廳，最具藝術氛圍的首飾店鋪、紋身店、咖啡店……

歸其一切，這並非政府規劃或私人開發商所致，而是藝術家、創意工作者積聚到一定程度，自然形成的社區活力和社交的需求。這些活力與需求帶動了消費，先是社區的住戶慢慢開出一家家商店、餐館、酒吧，看到需求的外部商人才逐漸進入。

在後工業化時代的美國，創意和文化取代了工業品成為了社區消費的核心。畢竟，誰想要千篇一律的東西呢？

美國人把這種從無到有、從蕭條到繁華、從貧瘠到富有的社區變遷過程概括成士紳化（Gentrification），這些區域通常具備著這麼幾個特徵：曾經貧窮，但也因此吸引來充滿才情卻經濟能力有限的年輕藝術家，他們用創意為社區注入活力，吸引到更多氣質相似的人，拉動社區的消費需求，那些被藝術和創意氛圍感染的有錢人入駐，推高消費水平和房價，最後逼走最初進駐的窮藝術家。

類似的案例還有太多太多。比如紐約曼哈頓的下東區，經過藝術家和嬉皮士們的洗禮，如今已然成為精品店、時尚買手店的集結之地，又有多少文藝青年視這裡為造訪紐約的必經之地。

還有如今成為城市設計典範的高線公園（Highline Park）的所在地 Chelsea，同樣經歷了不完全相同但又相似的變遷。Highline 原本是被棄用的空中鐵路線，它如今被無數觀光客和紐約客瞻仰的模樣始於 1999 年非盈利組織「高線朋友」的兩位創始人，也是 Chelsea 的社區居民。在他們的遊說下，官方才開始介入到這一區域的保護和開發中。而高線公園建成後，又進一步帶動了這個地區的士紳化。

【紐約Chelsea區的Highline Park，圖片來源：網路】

你可能也猜到的一點是，不管是 Williamsburg，下東區還是 Chelsea，一旦他們吸引到了一定數目的創意工作者，這些區域就會發生消費和商業活力上的大變革，政府與開發商往往會在此刻介入，通過更科學的規劃和城市設計手段讓區域經濟加速發展，創造更多收益。但還是要強調的一點是，這些區域本身的繁榮，還是始於人——普通人的力量。用簡·雅各布斯的話來說，一座城市的活力取決於它的人。一個街道的活力同樣如此。

或者用另一位提出「創意階層」這個觀點的社會學者 Richard Florida 的話來說，創意階層帶來開放、具有活力、個性化和專業化的城市環境，這個環境隨之吸引更多相似的人、商業和資本。這也恰恰是發生在 Williamsburg、下東區、Chelsea 以及更多被士紳化的社區里。

這種現狀的核心就在於——不是官方的一紙文件定義了社區的命運，而是社區中生活著的人，尤其是那些創意工作者。想想看，這種狀況是不是與發生在中國的大多數情況都相反？

當然，到了今天，上述區域的繁華也已經介入了官方與開發商的力量。2015 年，Williamsburg 的 200 個街區進行了重新的分區，以更好地規劃土地的使用、提高用地效率並創造更高的經濟回報。按照《紐約時報》的報道，重新分區後，Williamsburg 將擁有更多總計容納數千戶的高層住宅樓，有的超過 40 層，同時它還會擁有一個 28 公頃的城市公園。如你所料，後者無疑將進一步帶動地區的房價。

發生在紐約這些的確的士紳化，本質上是城市規劃制度、文化差異所致，而歸根結底其實是人的差異。也因為這些差異的存在，想要在美國做成成功的投資，就需要用當地人的思維，而拋舍掉一部分中國人做投資時的傳統思維慣性。這當然並不是說政策就不重要了，而是不應該兩眼只關注政策與文件。

想想看，如果 30 年前，你循著既定的方法論緊盯著紐約市政府規劃著的區域，而不是「創意階層」的動向，又怎會抓的住如今寸土寸金的 Williamsburg、下東區和 Chelsea？

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