AAAA【同策獨家研究報告】2014年城市商業地產投資價值研究

研究思路

分為兩步，第一步從人口和經濟方面評判城市基本面得分，第二步評判城市商業地產供求關係，結合以上兩步，綜合判斷商業地產城市投資價值

一、人口因子

常住人口：北京、上海等一線城市常住人口數量多，且人口吸引力大，對商業地產發展提供人口支撐；此外，天津、重慶、成都等重點城市，也具有較大人口優勢。

人口密度：深圳、上海、廈門人口密度高，有利於商業地產開發，此外，北京、廣州、天津、鄭州、南京、武漢、成都等城市也有較高的人口密度，其他西部城市則人口密度較低。

城鎮化率：深圳、上海、北京、廈門、廣州、南京城鎮化水平高，達到80%以上，發展潛力小，對商業地產發展構成負面影響，而中西部地區城市則有更大潛力。

二、經濟因子

城市GDP總量及增速：城市GDP總量及增速：四個一線城市上海、北京、深圳、廣州GDP總量位居前列，但由於基數大，增速普遍偏小，經濟活躍為商業地產提供經濟支撐；中東部二線城市具有丌錯的潛力，西部二線城市經濟總量偏小。

社會消費品零售額及增速：北京、上海、廣州零售規模領先於其他城市，為商業地產帶來直接的旺盛需求，深圳、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都等城市位於第二梯隊，海口、西寧、銀川則較弱。

社會消費品零售額佔比：北京、上海、廣州零售規模領先於其他城市，能帶來商業地產直接的旺盛需求，深圳、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都等城市位於第二梯隊，海口、西寧、銀川則較弱。

人均可支配收入：人均可支配收入高，則居民消費能力強，推勱城市商業地產發展，一線城市和東部二線城市具有明顯優勢，在中西部城市中，呼和浩特和長沙表現較為突出。

旅遊收入：旅遊收入反映了城市的外向吸引力，旅遊收入高，能為城市帶來外來的消費力，一線城市中北京、上海、廣州較為突出，杭州、南京、武漢、重慶、成都旅遊資源豐富，也帶來了眾多的旅遊收入。

數據處理方法

對各個指標的數據進行標準化處理，以便進行加權評分，為了消除丌同單位的影響，對各個指標的數據進行離差標準化，使結果變為[0,1]區間的標準數，離差標準化的方法如下：（Xij為第i個城市的第j項指標，其中max（Xj）為第j項指標的最大值，min（Xj）為第j項指標的最小值）

城市基本面得分

三、市場特徵

人均商業面積：一線城市和二線城市平均人均商業面積分別為1.39平米/人、2.06平米/人，二線城市高於一線城市水平，銀川、瀋陽、呼和浩特供給明顯過剩；一線城市由於人口基數大，總體處於合理水平。

單位面積零售額：一線城市表現尚可，瀋陽之外的銀川、呼和浩特、重慶、合肥、貴陽、西寧等中西部城市單位面積零售額明顯低於平均水平，反映了這些城市處於商業供給過剩的狀態。

新開巟面積/銷售面積：一線城市供求比處於低位，但銀川、瀋陽、長沙、天津、重慶、貴陽、長春供需比較大，未來這些城市面臨較大去化壓力。

數據處理方法：對各個指標的數據進行標準化處理，以便進行加權評分

為了消除丌同單位的影響，對各個指標的數據進行離差標準化，使結果變為[0,1]區間的標準數，離差標準化的方法如下：（Xij為第i個城市的第j項指標，其中max（Xj）為第j項指標的最大值，min（Xj）為第j項指標的最小值）

城市供求面得分

四、綜合評判

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